朱君宝与顾昌伍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：朱君宝，男，1971年8月22日生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：张逸敏，女。
　　被告(反诉原告)：顾昌伍，男，1964年12月25日生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：吴晓东，上海市郑传本律师事务所律师。
　　原告朱君宝与被告顾昌伍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序。审理中，顾昌伍提起反诉，本院依法受理后合并审理，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱君宝、被告(反诉原告)顾昌伍及其各自的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　朱君宝向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告赔偿损失人民币105,000元；3、本案诉讼费用和其他费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告将位于上海市浦东新区江东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)移交给原告；自2018年2月19日始至被告实际搬离系争房屋之日止，按每月2,700元计算的租金和使用费。变更赔偿损失的诉讼请求为要求被告支付自2018年4月10日始至被告实际搬离系争房屋之日止，以拆迁费6,881,154.20元为本金计，按年利率6%计算的利息损失；奖励费损失50,000元；购房定金损失20,000元。事实和理由：2017年1月10日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于上海市浦东新区江东路XXX弄XXX号XXX室的系争房屋出租给被告使用，具体内容以合同为准。2017年10月，系争房屋被列入拆迁范围，故根据合同约定要求被告终止合同并搬离承租的房屋，经反复交涉，被告在明知道上列情况下故意回避不出面处理事情且拒不腾出房屋。被告的上述行为，致使原告未能及时取得拆迁补偿款，也无法取得动迁奖励费。由于没有及时取得动迁款，致使其无法履行购房定金合同，被没收定金。故原告诉至本院，要求判如所请。
　　顾昌伍辩称，双方签订的租赁合同系真实意思，合同真实有效，虽然房屋已经签订拆迁协议，租赁期内并不影响合同效力，被告不同意解除合同，原告应当继续履行，房屋系被告装修，如果原告支付装修补偿款则同意解除合同。原告没有证据证明受到损失，原告所述动迁款奖励费和购房定金都是另外的法律关系，与本案没有关系，被告不应赔偿上述损失。原告承诺免除租金，故不同意支付使用费。
　　顾昌伍提出反诉请求：判令反诉被告支付装修补偿费15万元。审理中，反诉原告变更诉讼请求为要求反诉被告支付装修补偿款149,886元。事实和理由：系争房屋交付其使用后进行了装修。拆迁实施单位对系争房屋的装修费评估为149,886元。现法院受理其反诉请求，故同意解除双方之间的租赁合同，合同约定遇拆迁互不承担责任，但装修系其所为，故拆迁装修补偿款应归其所有，故要求反诉被告支付装修补偿费149,886元。
　　朱君宝对反诉原告顾昌伍提出反诉请求答辩认为，由于系争房屋遇拆迁，根据合同约定是不可抗力，双方互不赔偿，故其不承担任何责任。
　　本院经审理认定事实如下：2017年1月10日，原告(反诉被告)作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告(反诉原告)在居间方的居间下签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于上海市浦东新区江东路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用租赁期限自2017年2月20日起至2023年2月19日止。租金每月2,700元，24个月内不变，自第25个月起，以24个月为周期，月递增300元。租赁保证金为一个月的租金，即2,700元。合同还约定，甲乙方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(1)该房地产占用范围内的土地使用权依法提前收回；因社会公共利益被依法征用；因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围内；或毁损、灭失、被鉴定为危险房屋的；(2)甲方告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。合同另约定了甲方同意乙方装修等其他事宜。上述合同签订后，原告将系争房屋交由被告使用，被告向原告支付租赁保证金2,700元，并陆续支付至2018年2月19日止的租金。被告取得系争房屋后即对房屋进行装修并居住使用。2017年12月底，原告告知被告系争房屋将被拆迁，并要求被告搬离。双方因对被告装修费用的承担意见不一，故原告诉至本院，要求判如所请。
　　另查明，2017年9月30日，上海高凌投资管理中心(以下简称上海高凌公司)和上海市浦东第三房屋征收服务事务所有限公司(以下简称上海浦东第三征收公司)共同出具《江东支路(S20-浦东北路)改建工程项目(国有土地)房屋协议置换补偿方案》，系争房屋被列入上述改建工程的协议置换范围。2017年11月23日，上海百盛房地产估价有限公司对系争房屋的装饰装修估价为149,886元。2018年10月16日，被告将系争房屋移交给了原告。
　　审理中，原告递交2017年12月12日上海高凌公司作为拆迁人(合同甲方)，上海浦东第三征收公司作为房屋拆迁实施单位，与被拆迁人(合同乙方)原告签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(复印件)。上述协议约定，乙方选择按货币补偿金同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与甲方按房地产市场价结算调换房屋的差价。甲方应补偿乙方货币补偿款的差价为5,577,148.33元。乙方在签订本协议生效、签约期后的10天搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。房屋使用人未按期搬离，视作乙方未搬迁。甲方按规定付给乙方自行购房及余额部分的补贴945,832.17元、搬家补助费1,377.72元、房屋装修费149,886元、家用设施移装费2,410元、一次性发放临时安置费4,500元、签约奖励费50,000元。本项目在签约期内签约率达100%协议生效。甲方按规定给予乙方相关奖励。已签约户每户奖励100,000元。在规定期限内腾空、搬离并办理完相关交房手续的已签约户，每户奖励50,000元。经结算后甲方向乙方实付6,881,154.22元。上述协议还约定了其他权利和义务。原告又提供与案外人签订的《房地产买卖居间协议》，《定金收据》，《解约协议》。原告以此证明，原告于2017年12月11日与案外人达成协议，向案外人购某某于上海市宝山区三门路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价6,000,000元。向案外人支付了定金20,000元。2018年7月31日，原告与案外人达成协议，原告所付的定金20,000元被案外人扣某。被告认为，对原告的上述证据真实性无法确认，原告明知无法协商一致情况下与他人签订购买房屋的合同，造成的损失不应该由被告承担。
　　以上事实，由原告递交的《房屋租赁合同》、《江东支路(S20-浦东北路)改建工程项目(国有土地)房屋协议置换补偿方案》、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(复印件)、《房地产买卖居间协议》，《定金收据》，《解约协议》，被告递交的照片、《上海市国有土地上居住房屋补偿评估分户报告》，以及庭审笔录等证据在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可在合同中约定解除条件，附解除条件成就时，合同解除。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，合法有效。双方在合同中约定了遇拆迁可解除条件，现上述条件成就，且双方均表示同意解除，故本院予以照准。合同解除后，被告理应及时向原告返还系争房屋。本案争议之一在于被告应否向原告承担因其未及时搬离房屋而造成原告未及时取得拆迁补偿款的利息损失、奖励费损失、定金损失，以及租金和使用费损失。首先对于拆迁补偿款利息损失、奖励费损失、定金损失。本院认为，即便原告递交的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(复印件)为真实，根据上述协议载明内容，该协议是否已达到生效的签约率，补偿款的支付具体时间是否确定，取消奖励费是否明确，原告对上述问题均没有足够证据予以佐证，致使本院难以认定确因被告未及时返还系争房屋所造成原告的上述损失的必然产生。再则，在没有明确原告可取得拆迁补偿款的具体时间情况下，原告即与他人签订购买房屋的协议，被没收定金，属原告未谨慎行为所造成，难以归责被告。故对原告的上述请求，本院难以支持。其次，对于原告主张的租金和使用费损失。本院认为，原告并没有放弃该部分的主张，被告理应支付占用系争房屋期间的租金和使用费。故原告要求被告按照合同约定标准向原告支付占用期间未付的租金和使用费，与法并无不合，本院予以支持。对原告已收被告的租赁保证金2,700元，原告表示可以在本案中一并处理，故本院为减少当事人讼累，予以一并处理。本案争议之二在于反诉被告是否应支付反诉原告装修补偿款和如何计付问题。本院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期间内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，双方在合同中约定，遇拆迁等情形，合同终止，双方互不承担责任。该约定应理解为互不要求对方承担合同被解除的违约责任，反诉被告认为包括不承担补偿责任的意见，不符合合同文意，也不符合法律规定，故本院不予采纳。由于反诉被告同意反诉原告在租赁期间进行装修，现因合同解除不能归责双方，故反诉被告理应进行补偿。由于双方合同约定六年的租赁期限，反诉原告对其投入的装修费在六年内进行全部摊销应有所预期，本院结合评估公司对系争房屋的装饰装修估价值，考虑原有的装修，以及未摊算装修费用的剩余租赁时间等因素，根据公平原则，酌情确定补偿款。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)朱君宝与被告(反诉原告)顾昌伍于2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》；
　　二、被告(反诉原告)顾昌伍应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱君宝自2018年2月20日至2018年10月16日止的租金和使用费，计21,240元；
　　三、原告(反诉被告)朱君宝应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)顾昌伍租赁保证金2,700元；
　　四、原告(反诉被告)朱君宝应于本判决生效之日起十日内补偿被告(反诉原告)顾昌伍装饰装修费75,000元；
　　五、驳回原告(反诉被告)朱君宝的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费2,400元，减半收取计1,200元，由原告(反诉被告)朱君宝负担1,000元，由被告(反诉原告)顾昌伍负担200元。反诉案件受理费825元，由原告(反诉被告)朱君宝负担425元，由被告(反诉原告)顾昌伍负担400元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：邱连祥

书记员：瞿佳侃