朱学玉、朱念东等与上海瑞虹新城有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)朱学玉，男，1936年11月20日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
　　上诉人(原审原告)朱念东，男，1976年9月4日出生，满族，户籍所在地上海市虹口区。
　　上诉人(原审原告)屈秀云，女，1946年12月23日出生，满族，户籍所在地上海市虹口区。
　　上诉人(原审原告)朱娜，女，1978年11月2日出生，满族，户籍所在地辽宁省葫芦岛市。
　　上诉人(原审原告)朱学秀，女，1949年10月8日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
　　被上诉人(原审被告)上海瑞虹新城有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人刘梦洁。
　　委托代理人戴思文，上海戴思文律师事务所律师。
　　原审第三人朱学如，男，1941年1月27日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
　　
　　原审第三人朱文明，男，1963年10月1日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
　　原审第三人朱文艺，男，1965年10月28日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
　　原审第三人朱文辉，男，1964年6月3日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
　　原审第三人王素珍，女，1940年11月2日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
　　原审第三人朱文琴，女，1965年12月23日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
　　原审第三人朱文林，男，1960年10月25日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。
　　原审第三人葛金山，男，1954年3月15日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
　　原审第三人葛汉明，男，1956年9月8日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。
　　原审第三人葛汉金，1959年4月5日出生，汉族，现住上海市。
　　上诉人朱学玉、朱学秀、屈秀云、朱娜、朱念东(以下简称朱学玉等五人)因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2018)沪7101民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
　　原审认定，上海市沙虹路XXX号房屋(以下简称被拆迁房屋)系私房，原土地临时使用证登记的使用人为吴徐贞等6人，用地面积45平方米。2005年经法院判决，确认被拆迁房屋权利人为吴徐贞、朱学如、朱学澄、朱学秀、朱学夫、朱学玉、葛金山、葛汉明、葛汉金。吴徐贞于2006年去世，其系朱学如等人母亲。朱学澄于2015年11月2日去世，王素珍、朱文辉、朱文林、朱文琴系其妻儿。朱学夫于2018年4月25日去世，屈秀云、朱娜、朱念东系其妻儿。
　　2010年8月20日，上海瑞虹新城有限公司(以下简称瑞虹新城公司)取得房屋拆迁许可，对被拆迁房屋所在地块实施拆迁。因未能与朱学如等户达成协议，上海市虹口区住房保障和房屋管理局于2014年12月16日作出房屋拆迁裁决，裁决：朱学如等户迁出被拆迁房屋，迁入上海市凤阁路XXX弄XXX号XXX室等七套房屋内，七套房屋总价为人民币(以下币种同)4,631,070.39元，朱学如等户需支付差价2,158,226.39元。瑞虹新城公司另支付该户非居住房屋补偿总计1,609,732元及其他相关补贴费用。同时裁决认定被拆迁房屋测绘建筑面积125.90平方米，其它面积10.89平方米，建筑物层数3层，按照《安置办法》认定被拆迁房屋建筑面积122.30平方米，其中居住房屋建筑面积89平方米，非居住房屋建筑面积33.30平方米，未认定被拆除房屋的建筑面积14.50平方米。居住房屋评估单价16,993元/平方米，非居住房屋评估单价47,040元/平方米。被拆迁房屋居住房屋价值补偿总价为2,472,844元(其中评估价格1,683,880元、套型面积补贴283,800元、价格补贴505,164元)，非居住房屋价值补偿总价为1,609,732元(其中评估价格1,566,432元、停工停业补贴33,300元、搬场费10,000元)。裁决作出后，部分共有人曾提出行政诉讼，后以与瑞虹新城公司达成协议为由撤回起诉。2015年9月30日朱文明、朱文辉分别作为朱学如、朱学澄的委托代理人签署了关于交钥匙拆房通知，称被拆迁房屋已搬清，交空房钥匙壹把，可予拆房。同年10月23日，两人又签署了申请书，表示愿意接受房屋拆迁裁决，因迁入裁决房有具体困难，故请求改变裁决方案，退出七套裁决房，并申请货币补偿安置。同日，朱文明、朱文辉、朱文林、葛金山、葛汉明、葛汉金等人在承诺书和具结书上分别签名、盖章，表示被拆迁房屋产权为朱学澄、朱学玉、朱学如、朱学夫、朱学秀、葛金山、葛汉明、葛汉金共有，作为签约代表签订房屋动迁补偿协议所得为所有产权人共有，对补偿所得的处理，其户将继续协商，协商不成，通过人民调解委员会调解，或通过法律诉讼途径解决。
　　2015年10月25日，朱文明、朱文辉、朱文林、葛金山、葛汉明、葛汉金与瑞虹新城公司签订编号10-5-2-17《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称安置协议)。协议确定甲方为瑞虹新城公司，乙方为吴徐贞(故)等。被拆迁房屋国有土地使用证记载的用地面积45平方米，经上海市测绘院，测绘面积136.79平方米，层数3层，认定建筑面积71.40平方米，未认定建筑面积14.50平方米。被拆迁房屋经评估，房地产市场评估单价为16,993元/平方米，居住房屋价值补偿款合计2,039,954.40元(其中评估价格1,350,888元、套型面积补贴283,800元、价格补贴405,266.40元)。乙方选择货币补偿款后，根据《安置办法》购买甲方提供的动迁配套商品房计11套，房屋总建筑面积743.08平方米，总价6,585,228.98元。11套房屋分别为泗凯路XXX弄XXX号XXX室、XXX室，海鸣路XXX弄XXX号XXX室、同弄22号604室、同弄22号301室，慈竹路XXX弄XXX号XXX室、同弄13号203室、同弄13号101室，崧润路XXX弄XXX号XXX室、同弄4号501室、同弄9号502室。购买动迁配套商品房与房屋价值补偿款的差价为4,545,274.58元，由乙方支付给甲方。另乙方还可获各类补贴奖励费用。同日，双方又签署动迁补偿安置补充费用发放表。其中确定非居住部分有非居房屋价值补偿款2,394,336元、各类补贴费620,800元、各类奖励费354,500元。根据安置协议及费用发放表，该户最终可获拆迁补偿安置利益为十一套动迁配套商品房及货币补偿款476,128.22元。协议签订后，货币补偿款由朱文明领取，十一套配套商品房除慈竹路三套房屋外，其余八套房屋均已办理入户手续。上诉人朱学玉等五人认为瑞虹新城公司与朱文明、朱文辉、朱文林、葛金山、葛汉明、葛汉金系擅自签订安置协议，遂向原审法院起诉，请求判令安置协议无效并要求瑞虹新城公司返还其两尊铜制佛像。
　　原审另查明，朱学夫、朱学玉、朱学秀于2017年向上海市虹口人民法院起诉，要求分割被拆迁房屋拆迁补偿利益。该法院于2017年7月3日立案，案号为(2017)沪0109民初14806号，并于2018年1月23日作出一审判决，判决：朱学夫分得慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋，并支付葛金山、葛汉金、葛汉明拆迁补偿款28万元；朱学玉分得慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋，并支付葛金山、葛汉金、葛汉明拆迁补偿款8万元；朱学秀分得慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋，并支付葛金山、葛汉金、葛汉明拆迁补偿款8万元。朱学夫、朱学玉、朱学秀不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，现在审理中。　
　　原审认为，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(2001年10月29日上海市人民政府令第111号发布)规定，拆迁人应与被拆迁人或者公房承租人签订房屋拆迁安置协议。本案中，被拆迁房屋为私房，原土地使用证载明使用人为吴徐贞等人，期间部分使用人去世，至房屋拆迁许可证核发时，朱学夫、朱学玉、朱学秀、朱学澄、朱学如、葛金山、葛汉金、葛汉明作为权利人即被拆迁人，享有与拆迁人协商及签约的权利。涉案基地于2010年获得房屋拆迁许可，因拆迁双方迟迟未能就安置达成一致意见，相关行政部门遂作出房屋拆迁裁决，后因该户部分权利人愿意与瑞虹新城公司进行协商，经申请后，双方同意不再执行裁决内容，并签订了安置协议。安置协议确实未征得全部权利人的同意，虽然瑞虹新城公司和朱文明、朱文辉、朱文林、葛金山、葛汉明、葛汉金表示在裁决后、签约前曾与朱学玉等五人有过多次协商，但现有证据未能体现。对此，原审法院认为，瑞虹新城公司作为拆迁人在签约前未能征求所有被拆迁人意见，工作上确有不当，今后应予纠正。不过，综观安置协议，首先，协议内容已包括整户的拆迁补偿安置利益，并未遗漏未签约的权利人的补偿利益；其次，此前裁决安置内容为七套总价4,631,070.39元的安置房屋及非居住补贴1,609,732元和部分奖励，但被拆迁户需支付差价款2,158,226.39元。现安置协议及发放表的安置内容则为十一套价值6,585,228.98元的安置房屋及货币补偿款476,128.22元。两者相比，协议内容明显有利于被拆迁户；第三，本案诉讼前朱学玉、朱学夫、朱学秀已就拆迁补偿安置利益的分割提起民事诉讼，由于分割诉讼的前提条件是协议有效，因此，三人的诉讼行为也可视作其对安置协议内容的事后追认。综上，虽然朱学玉、朱学夫、朱学秀未在安置协议上签字，但基于其内容并未侵犯到被拆迁户的整体利益，也保障了房屋权利人及使用人的权益，且协议已履行并进行分割诉讼，在上述情况下，上诉人朱学玉等五人要求确认安置协议无效无利于对被拆迁户整体利益的保护，故对朱学玉等五人该请求法院难以支持。至于上诉人朱学玉等五人提出的居住及非居住部分面积的认定问题。经查，安置协议与裁决在这两个部分的面积认定上确有所变化，前者在增加非居住部分面积的同时，相对减少了居住部分的面积，考虑到非居住部分的评估价格远高于居住部分的评估价格，该变化并未减损被拆迁户的整体利益，因此，该问题亦不足以影响到安置协议的有效性。上诉人朱学玉等五人如认为影响到其分割利益，可在二审诉讼中提出，由相关法院作出认定。就朱学玉要求瑞虹新城公司返还两尊佛像，首先朱学玉未能提供充足证据证明该物品的存在，其次因被拆迁户系自行交房搬离，而且在申请单上也写明房屋已搬清，因此瑞虹新城公司拆房行为并无不当，朱学玉请求缺乏事实证据及法律依据，法院同样不予支持。据此，原审遂根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回朱学玉等五人的全部诉讼请求，案件受理费80元，减半收取40元，由朱学玉等五人共同负担。判决后，朱学玉等五人不服，向本院提起上诉。
　　上诉人朱学玉等五人上诉称：上诉人三户占所有权利人的一半，朱文明、朱文辉、朱文林、葛金山、葛汉明、葛汉金与瑞虹新城公司在上诉人不知情的情况下，私自签订安置协议，且私下将部分争议房屋作出了不合理的分配，损害上诉人的合法权益，故安置协议应属无效；被拆迁房屋内有朱学玉所有的佛像等物品，被上诉人理应归还。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请。
　　被上诉人瑞虹新城公司辩称：其与朱文明、朱文辉等人签订的安置协议符合法律规定，不存在合同无效的情形，协议约定内容保障了被拆迁户最大的权益，且协议内容双方均已履行完毕，该户的协议内容亦经民事判决分割。原审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
　　原审第三人朱学如、朱文明、朱文艺、朱文辉、王素珍、朱文琴、朱文林、葛金山、葛汉明、葛汉金未提供书面陈述意见。
　　经审理查明：原审判决书经审理查明部分第三段，认定安置协议的签订日期为2015年10月25日，应为2015年10月23日，本院予以纠正。原审判决认定其余事实清楚，本院依法予以确认。另查明，被拆迁房屋所在地块范围内被拆除房屋评估均价为18,420元/平方米，该地块优惠按18,920元/平方米，被拆迁房屋评估单价低于优惠的评估均价的，按照优惠的评估均价计算。
　　本院认为：根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，就被拆迁房屋作出房屋拆迁裁决后，经协商，双方同意不再执行裁决内容，并签订了本案系争安置协议。该安置协议的签订，未征得部分共有权人即上诉人朱学玉、朱学秀以及朱学夫生前的同意，确有不当，但该安置协议经其余全部共有产权人、实际居住人的同意，系双方真实意思表示。经原审审查，安置协议内容符合有关拆迁法律法规及该拆迁地块的相关规定，亦未遗漏未签约的权利人的安置补偿利益，且安置协议对被拆迁户的安置补偿内容明显比拆迁裁决内容更有利。况且，本案诉讼前，未签约的上诉人朱学玉、朱学秀及朱学夫生前已就拆迁补偿安置利益的分割提起了民事诉讼，其提起分割诉讼的前提条件是基于安置协议有效，相关法院业已作出一审判决。现上诉人朱学玉等五人再以其未参与签约为由要求判令安置协议无效，与其之前提起分割诉讼的基础相悖，亦无益于该户拆迁补偿安置利益分配争议的解决。上诉人的安置补偿利益分配争议应另案诉讼解决，并非本案主张安置协议无效的充分理由。故对上诉人要求确认安置协议无效的诉请，本院难以支持。至于上诉人朱学玉要求被上诉人归还佛像的诉请，原审经审查后不予支持，亦无不当。综上，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币80元，由上诉人朱学玉、朱学秀、朱念东、屈秀云、朱娜共同负担。
　　本判决为终审判决。
　　
　　

审判员：徐  静

书记员：朱晓婕