朱寿江与中国人民解放军91394部队房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：朱寿江，男，1973年11月20日生，汉族，住所地安徽省芜湖市。
　　委托诉讼代理人：刘俭，上海伟创律师事务所律师。
　　被告：中国人民解放军91394部队，住所地上海市浦东新区。
　　负责人：徐汉雄，大队长。
　　委托诉讼代理人：李媛，上海李东方律师事务所律师。
　　第三人：上海沪海实业公司，住所地上海市虹口区密云路XXX弄XXX号XXX楼。
　　法定代表人：钟燕艳，总经理。
　　委托诉讼代理人：秦少华，男。
　　原告朱寿江诉被告中国人民解放军91394部队(以下简称91394部队)以及第三人上海沪海实业公司(以下简称沪海公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱寿江的委托诉讼代理人刘俭，被告91394部队的委托诉讼代理人李媛，第三人沪海公司的委托诉讼代理人秦少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告朱寿江向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿原告房屋装饰装修剩余价值人民币(币种下同)808,200元、不可搬迁设备剩余价值543,935.65元、可搬迁设备的搬迁费29,600元和解除劳动合同经济补偿金97,700元，合计1,479,435.65元；二、被告给付原告搬迁费用122,333.33元；三、被告赔偿原告因市政施工影响生产经营损失367,000元；四、被告退还原告租赁保证金183,500元。事实和理由：2015年12月1日，第三人与被告签订《军队房地产租赁合同》，被告将上海市浦东新区浦东大道2187号海翔大厦1-5层房屋出租给第三人经营宾馆。租赁期限自2015年3月1日至2019年2月18日，年租金734,000元，租赁保证金183,500元。2015年3月，第三人与原告签订协议，约定第三人租赁上述房屋的债权债务全部由原告承担。此后实际由原告在房屋内直接经营，原告通过第三人缴纳了保证金和租金等费用，并与他人合作，将此房屋装修后作为宾馆经营，《军队房地产租赁合同》承租方的权利义务转让给了原告。2017年7月24日，被告通知第三人提前解除合同，并委托中介机构评估了原告部分损失。根据双方合同9.2条约定，被告应给付原告相当于两个月租金的搬迁费用。另外，自2014年起，浦东大道市政施工，造成很大的噪音，车辆进出不便，门口停车场被占用，影响原告经营，被告应赔偿损失。2018年8月，第三人明确将租赁合同的全部权利转让给原告，并通知了被告。故原告诉如所请。
　　被告91394部队辩称：1、认可第三人已将《军队房地产租赁合同》的权利义务转让给了原告。2、原告的损失已经经过评估，双方合同是因政策原因导致的提前解除，互不承担责任，但被告从军民关系角度考虑，同意给予原告评估金额50%的补偿。3、双方合同并不是根据9.2条解除，而且评估结果中已经包括了搬迁费，故原告第二项请求的搬迁费122,333.33元不予认可。4、浦东大道自2012年、2013年起就已经开始施工，第三人和原告在签订租赁合同时就已经知晓施工可能带来的影响，而且即便有影响，也不是被告造成的，与被告无关，停车场也不在租赁范围之内，因此不同意赔偿所谓施工影响造成的经营损失。5、原告及第三人均未缴纳租赁保证金。6、原告尚欠被告涉案项目截至2017年8月31日的租金457,264元以及至2017年6月28日至2017年9月15日期间的水电费23,436元，要求在本案中一并处理。
　　第三人沪海公司述称，同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为原中国人民解放军总后勤部。
　　2015年12月1日，海军东海舰队房地产管理处(甲方)与第三人沪海公司(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区浦东大道2187号海翔大厦1-5层2748平方米房屋出租给乙方，租赁用途为宾馆，租赁期限自2015年3月1日至2019年2月28日，年租金734,000元。合同第九条第(二)项约定，甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定。第九条第(四)项约定，因不可抗力以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。91394部队在《军队房地产租赁合同》甲方委托代理人处盖章。
　　2015年3月1日，第三人沪海公司(甲方)与朱寿江(乙方)签订《协议书》，约定甲方租赁经营的浦东大道2185号部队房产(南银商务酒店)实际由乙方出资租赁，该处房产的装修与经营所需资金皆由乙方实际出资，乙方拥有该处房产的实际经营权；自本协议签署之日起，甲方无条件将标的房产实际经营权转让给乙方，甲方不参与实际经营，不参与南银商务酒店的运营管理，甲方不承担该房产(南银商务酒店)运营期间产生的债权债务，也不参与该处房产经营期间的经营收益分配；自本协议签署之日起，乙方负责向部队支付该房产(南银商务酒店)的房屋租金、相关物业管理费、水电费等，由于乙方欠缴相关费用应承担的相应责任均与甲方无关；该房产(南银商务酒店)租赁期间由于市政拆迁、部队收回自用、国家政策等原因导致租赁合同提前终止、关停等，相关的补偿、赔偿款由乙方享受，乙方享有追偿相关赔偿的权益。
　　2017年7月24日，被告91394部队向南银商务宾馆发出《腾退告知书》，根据军队停止有偿服务的精神，要求尽快做好承租房地产腾退归还准备，在三个月内(2017年10月24日前)将承租房地产交还部队，租金、水电费按实际使用时间计收。
　　2017年8月31日，被告(甲方)与案外人上海南银物业管理有限公司等(乙方)签订《腾退协议书》，约定根据全面停止有偿服务的要求，双方须提前解除浦东大道2185号-3南银酒店租赁项目的《军队房地产租赁合同》，就合同解除及后续事宜，双方达成一致：一、乙方承诺并保证在2017年10月31日前将《军队房地产租赁合同》项下的租赁项目一次性全部交付给甲方；二、《军队房地产租赁合同》提前解除给乙方造成的相关损失及相关争议，乙方可经具备相应资质要求的评估公司评估鉴定后，向法院主张权利，甲方应积极协调，依法依规妥善处理，签订协议当日不再计收房屋租金。
　　此后，91394部队供管处(甲方)与秦少华等(乙方)签署《房屋腾退移交协议》，明确甲方给予乙方一周搬离时间(截止9月22日)，乙方应在截止日期前腾空房屋，逾期未腾空的物品，视为乙方主动放弃；协议签订之日起，甲方不再计收房屋使用费，乙方必须在房屋移交前结清水电等费用；南银便利超市由乙方负责协商清退。
　　2018年7月30日，上海立信资产评估有限公司经被告委托出具了信资评军字(2018)第40020号资产评估报告，结论为在评估基准日2017年7月31日浦东大道2187号南银商务宾馆房屋装饰装修剩余价值808,200元，其中南银商务宾馆装饰装修剩余价值792,000元、小卖部装饰装修剩余价值16,200元；不可搬迁设备剩余价值为543,935.65元，可搬迁设备的搬迁费29,600元，解除劳动合同经济补偿金97,700元；以上合计1,479,435.65元。
　　被告表示：海军东海舰队房地产管理处已经撤销建制，所有权责由中国人民解放军东部战区海军保障部军事设施建设处承受，并向本院提交中国人民解放军东部战区海军保障部军事设施建设处出具的《确认书》，确认涉案《军队房地产租赁合同》实际由91394部队作为甲方享有并承担合同的全部权利义务，同意由91394部队作为本案被告享有(承担)全部权利和义务。原告及第三人对上述被告的陈述及《确认书》均无异议。
　　原告表示：第三人自多年前就租赁该房屋，该房屋租赁后设立了上海南银物业管理有限公司在现场经营；2015年续签租赁合同，且第三人与原告签订《协议书》将租赁合同的权利义务转让给了原告后，原告实际投入经营该房产，但现场仍使用上海南银物业管理有限公司的名义进行经营。被告及第三人确认上述事实，认可2015年3月后由原告实际履行租赁合同。上海南银物业管理有限公司亦以书面形式向本院予以确认，并同意由原告主张权利。
　　原、被告及第三人确认，原告欠付的租金若计算至2017年8月31日为474,085元，若计算至2017年7月10日为371,526元。被告主张原告实际于2017年9月15日返还房屋，要求原告支付至2017年8月31日的租金；原告及第三人主张已经在8月底返还房屋，被告曾同意租金计算至7月10日，现同意支付至2017年7月10日的租金。
　　原、被告确认，原告尚未支付2017年6月28日至2017年9月15日期间的水电费23,436元。原告认为2017年8月31日已经完成移交，仅同意支付2017年8月31日前的水电费，同时2016年9月1日原告曾支付被告21,704元，双方对账时遗漏该笔费用，要求将该笔费用冲抵水电费。被告坚持要求原告支付至2017年9月15日的水电费，确认对账时遗漏了原告2016年9月1日支付的21,704元，同意该笔款项冲抵水电费。
　　原、被告及第三人确认，原告或第三人均未向被告缴纳租赁保证金，原告撤回要求返还租赁保证金的诉讼请求，本院当庭裁定予以准许。
　　本院认为，案涉《军队房地产租赁合同》系签约双方的真实意思表示。第三人及原告于2015年3月1日签署《协议书》，明确《军队房地产租赁合同》由原告实际履行，包括由原告负责向部队方面支付租金等费用、由原告实际投资装修及经营，也包括合同提前终止时由原告主张并享有各项补偿、赔偿，可以认定第三人将租赁合同的权利义务概括转让给了原告。现被告对此亦予以认可，可视为被告同意第三人与原告之间合同权利义务的概括转让。因此，本案原告诉讼主体适格。《军队房地产租赁合同》甲方为海军东海舰队房地产管理处，被告在甲方委托代理人处盖章，但中国人民解放军东部战区海军保障部军事设施建设处出具了《确认书》，确认《军队房地产租赁合同》的权利义务由被告承受，原告及第三人对此亦予以认可，故本案被告主体适格。
　　现双方对原告经评估的损失如何承担产生争议。被告根据中央军委有关全军及武警部队全面停止有偿服务的规定，通知原告及第三人提前解除《军队房地产租赁合同》，该情况属于租赁合同第九条第(四)项约定的因不可抗力以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的情形，双方均不承担违约责任。但被告也应根据公平合理的原则分担原告的部分损失。结合本案实际情况，本院酌定被告补偿原告各类损失961,600元。本案《军队房地产租赁合同》并非根据第九条第(二)项的约定而解除，而且评估结论中已经包括了相应的搬迁费用，原告根据合同第九条第(二)项另行主张搬迁费，本院不予支持。
　　根据法律规定，出租人应当确保租赁物在租赁期间符合约定的用途。各方当事人一致确认浦东大道在涉案《军队房地产租赁合同》签订之前已经开始施工，因此原告及第三人在签订合同时应当了解施工对其经营可能存在的影响。目前没有证据证明被告提供的房屋不符合合同约定的用途。原告要求被告赔偿施工影响造成的损失，本院不予支持。
　　合同解除后，双方应结清各项费用，被告要求一并处理租金及水电费的意见，本院予以采纳。双方的争议在于原告实际返还房屋的时间以及被告是否曾承诺收取租金至2017年7月10日。本院认为，现有证据足以证明至2017年9月初原告尚未返还房屋。同时，原告负有举证证明返还房屋具体时间的义务，现原告未提供相应的证据，本院只能根据被告的自认认定实际返还房屋时间是2017年9月15日。另外，没有证据证明被告曾承诺收取租金至2017年7月10日。但是本院考虑到虽然原告占有房屋至2017年9月，但当时已进入腾退阶段，租赁物的使用、收益确实已受影响，本院根据本案实际情况，酌情减少一定的租金数额。水电费系实际发生的费用，不应减免。双方一致同意2016年9月1日原告支付的21,704元冲抵水电费，本院予以照准。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
　　一、被告中国人民解放军91394部队应于本判决生效之日起十日内给付原告朱寿江损失补偿款961,600元；
　　二、原告朱寿江应于本判决生效之日起十日给付被告中国人民解放军91394部队租金420,000元；
　　三、原告朱寿江应于本判决生效之日起十日给付被告中国人民解放军91394部队水电费1,732元；
　　四、驳回原告朱寿江其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费22,519元，减半收取11,259.50元，由原告朱寿江负担4,551.50元，被告中国人民解放军91394部队负担6,708元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　　　
　　

审判员：张卓郁

书记员：陈倩茹