朱庆宝诉李君山居间合同纠纷一案一审民事判决书

原告：朱庆宝
委托代理人：涂茂生
被告：李君山
委托代理人：史国俊
第三人：郑玉香
委托代理人：詹才俊

原告朱庆宝诉被告李君山居间合同纠纷一案，本院受理后，被告在答辩期内向本院申请追加郑玉香为本案第三人参加诉讼，并向第三人郑玉香送达了相关法律文书。本院于2013年7月25日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱庆宝的委托代理人涂茂生、被告李君山的委托代理人史国俊、第三人郑玉香的委托代理人詹才俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告朱庆宝诉称：原、被告双方于2012年10月10日签订《房屋谈判协议合同》，由旭日房产信息中心工作人员代为洽谈购房事宜。合同约定由被告李君山与第三人郑玉香就其所有的位于荆州市沙市区三弯路东方新城5栋1单元3楼的房屋，进行磋商，谈判购房，为保证合同履行，由原告向被告交“诚意金”2000元，并约定谈判无回应则赔偿50%即，即1000元。2012年10月19日被告开具收据。收取原告购房定金20000元，并注明：东方新城5栋1单元301室定金（房屋成交价格为448000元，包含室内所有家具家电）如违约此定金不退，若买卖双方任何一方违约按照定金双倍赔偿，被告在当天转付第三人定金10000元，第三人向被告开具收据，注明收东方新城5栋一单元定金10000元，后因买房人反悔该房屋无法成交，现请求判令：1、被告双倍返还购房定金2万元，合计40000元；2请求法院依法判令被告返还购房诚意金2000元，赔偿1000元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告李君山辩称：被告在所设定的居间合同中，不存在过错，不同意原告的诉讼请求。
第三人郑玉香辩称：第三人与原告之间既没有合同关系，也没有其他法律关系，第三人在本案中不承担法律责任。本案是居间合同纠纷，依被告追加为本案第三人，我方认为我方是无利害关系第三人。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体适格；
2、旭日房产信息咨询中心个体工商户信息复印件一份，证明被告诉讼主体适格；
3、房屋谈判协议合同复印件一份，证明原、被告双方订立居间合同的事实；
4、被告出具的收据复印件一份，证明被告收定金20000元的事实；
5、被告出具的收据复印件一份，证明被告收取诚意金2000元的事实；
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5无异议。
第三人认为原告与被告之间的行为，第三人都没有经手，不发表质证意见。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：
1、被告身份证复印件一份，证明被告主体资格适格；
2、原、被告签订的房屋谈判合同复印件一份，证明被告与原告双方存在居间合同法律关系的事实；
3、被告出具的收据和第三人出具的收据复印件各一份，证明收到的20000元是我方代第三人收取，其中有10000元由我方进行保管。
经庭审质证，原告对被告提交的3份证据真实性，关联性均予以认可，但认为上述证据证明中介公司办理中介的房屋买卖属于权利瑕疵，不能代理这个行为，因为当时第三人未办理房屋相关权证。第三人对被告提交的证据1、2无异议。对被告提交的证据3中的由第三人出具的收据，认为第三人与本案被告是怎么约定的，收据上没有反映。
第三人郑玉香没有证据提交。
综合双方当事人的质证意见，本院对原、被告提交的证据的证明效力分析认定如下：
经本院审查核实，原告提交的证据1-5，内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，且对方当事人无异议，能够证明本案事实，本院对其证明效力予以确认。对被告提交的证据1、2，经本院核实，与原件核对无异，且原告及第三人均无异议，本院对被告提交的证据1、2的证明效力，予以确认。对被告提交的证据3，本院认为，第三人出具的该份收据能够证明第三人收取被告10000元定金的事实，被告出具的收据，对方当事人无异议，本院对被告提交的证据3的证明效力，予以确认。
依据上述确认的有效证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：
原、被告双方于2012年10月10日签订《房屋谈判协议合同》，由被告李君山代为与第三人郑玉香洽谈购房事宜。为保证合同履行，由原告向被告缴纳“诚意金”2000元，如谈判无回应则赔偿50%，即1000元。2012年10月19日被告由出具收据一份，收据载明收取原告购房定金20000元，并注明房屋成交价格为448000元，包含室内所有家具家电。如违约此定金不退，若买卖双方任何一方违约按照定金双倍赔偿，被告在当天转付第三人定金10000元。第三人给被告出具收据一份，载明收取东方新城5栋一单元定金10000元。后因第三人郑玉香反悔该房屋无法成交，原告要求被告双倍返还定金40000元及返还先期交付的“诚意金”2000元，并赔偿损失1000元，共计43000元，双方协商未果，故而成诉。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”原、被告双方签订的居间合同中载明的被告收取2000元“诚意金”的约定，其本质上约定的是居间报酬。故原告要求被告返还2000元居间报酬的诉请，本院予以支持。居间合同中居间人所提供的只是订立合同的媒介服务，不能保证合同的订立，本案中，被告已经努力促成原告与第三人之间房屋买卖合同的成立，其已经履行了相应的居间义务，原告与第三人之间房屋买卖合同最终没有达成，不能归责于被告。原、被告双方签订的居间合同第5条约定：“在2012年10月10日至2012年10月13日，甲方对乙方要求无任何回应，则退还诚意金，并赔偿诚意金的50%。”原告提供的证据不能证明被告在约定期限内，被告对原告的要求没有做出任何回应，故原告要求被告赔偿居间报酬50%即1000元即请求本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”本案中，被告不是出卖房屋的所有权人，也非房屋买卖合同的相对方，无权代第三人收取定金，2012年10月19日被告收取房屋买卖定金20000元的行为，是无权代理行为，在没有第三人追认被告行为前，被告收取定金的行为是一种无权代理行为，其效力待定。被告无合法依据取得财物，造成原告损失，属不当得利，应当予以返还。故被告李君山应当返还原告朱庆宝居间报酬2000元，不当得利20000元，合计22000元。原告在缴纳定金时，应当注意到被告不是出卖房屋的所有权人，也非房屋买卖合同的相对方，在此情形下，仍向被告缴纳定金，其行为主观上存在过错，故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。本案中，第三人收取被告10000元的事实客观存在，被告可另案向第三人主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》四百二十七条之规定，判决如下：

一、判令被告李君山在本判决生效后五日内支付原告朱庆宝22000元；
二、驳回原告朱庆宝的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费875元，由原告朱庆宝负担446元，被告李君山负担429元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：荆州市非税收入管理局汇缴结算户，账号：260201040006032，开户行：农业银行荆州市分行直属支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长 陈仁文
审判员 张华
代理审判员 周备

书记员： 黄炼