朱志龙与曹明兴、龚四英等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：朱志龙，男，1988年10月10日生，汉族。
　　委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。
　　被告：曹明兴，男，1952年7月22日生，汉族。
　　被告：龚四英，女，1953年5月7日生，汉族。
　　被告：曹峰，男，1981年1月28日生，汉族。
　　三被告的共同委托诉讼代理人：刘鹏，上海市国茂律师事务所律师。
　　原告朱志龙与被告曹明兴、龚四英、曹峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱志龙及其委托诉讼代理人高军，三被告的共同委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告朱志龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年8月23日就上海市宝山区丰皓路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的动迁房出售转让合同；2、判令三被告退还原告已支付的房款人民币240万元(以下币种均为人民币)；3、判令三被告向原告支付违约金240万元。事实和理由：2018年8月23日，原、被告签订动迁房出售转让合同，约定被告将其名下动迁所得的位于上海市宝山区丰皓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)转让给原告，转让价款为317万元。合同另约定被告应于2018年11月23日交房。合同签订当日原告即支付了200万元房款，然时至今日虽经原告多次催告，但被告未交付系争房屋。原告认为，被告的行为已构成严重违约，原告得解约权，合同解除后被告应返还已收房款并承担相应违约责任。现向法院起诉，要求判如所请。
　　被告曹明兴、龚四英、曹峰答辩称，三被告为三口之家，买卖合同签订及房款支付情况如原告所述，但不同意解约；系争房屋目前仍处于大产证状态，虽动迁单位已交付被告，但目前被案外债权人实际占据，被告无法交付原告；如法院判定被告违约，因违约金约定标准较高，请求予以调低。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2018年8月23日，原告朱志龙(乙方)与被告曹明兴、龚四英、曹峰(甲方)签订动迁房出售转让合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价款317万元，双方同时约定在有关规定允许房屋上市交易限制期满后15个工作日内双方签订网签合同。合同第二条主要约定，乙方于2018年8月23日向甲方支付购房房款200万元，于2018年9月23日支付购房款40万元，甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续时支付尾款77万元等。合同第九条主要约定，2018年11月23日前甲方将房屋交付乙方，甲方未按规定履行上述义务的，则按下列约定承担违约责任：1、甲方逾期不办理相关房屋交接手续的，每逾期一天，则按房屋转让总价款的千分之五支付违约金；2、甲方逾期不办理相关房屋交接手续超过15天的，乙方按照本合同第十二条向甲方追究违约责任等。合同第十二条主要约定，如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失，甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋周边同比商品房市场价的两倍并于五个工作日向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失，另甲方退还乙方支付所付房款等。
　　上述合同签订后，原告朱志龙按约支付了房款240万元，但被告未合同约定交付系争房屋。
　　2019年1月13日，曹峰出具承诺书，内容为“本人曹峰在2018年8月23日将丰皓路XXX弄XXX号XXX室出售给朱志龙先生，并约定在2018年11月23日交房，现由于个人原因已逾期，还未交房。现本人承诺将在2019年1月20日前清房并交房给朱志龙先生，如在2019年1月20日还未做到交房，本人承担违约责任和法律责任。”
　　另查明，2017年9月26日，大城镇联西村村民委员会和宝山第一房屋征收服务事务所就系争房屋出具入户通知单。被告表示目前其已领取房屋钥匙，但因曹峰在外欠债，债权人已占据系争房屋，故至今无法向原告交房。关于债权人入住系争房屋的事实，被告表示无证据予以佐证。在审理过程中，因被告违约造成原告的损失一节事实，原告亦表示无证据予以证明。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的动迁房出售转让合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告未按合同约定交付系争房屋，其行为已构成违约，原告诉请解除转让合同，于法有据，本院予以准许。合同解除后，被告应返还已收房款240万元。原告关于违约金的请求，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告向原告支付违约金90万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
　　一、解除原告朱志龙和被告曹明兴、龚四英、曹峰于2018年8月23日就上海市宝山区丰皓路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的动迁房出售转让合同；
　　二、被告曹明兴、龚四英、曹峰于本判决生效之日起十日内，向原告朱志龙返还房款240万元；
　　三、被告曹明兴、龚四英、曹峰于本判决生效之日起十日内，向原告朱志龙支付违约金90万元；
　　四、驳回原告朱志龙的其余诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费减半收取22,600元，由原告朱志龙负担7,063元，被告曹明兴、龚四英、曹峰负担15,537元。保全费5,000元，由被告曹明兴、龚四英、曹峰负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：黄文颋

书记员：周秋娟