朱文娟与上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：朱文娟，女，1971年11月2日生，汉族，住江苏省无锡市。
　　委托诉讼代理人：罗卫东，上海积步律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海昂然农产品发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：郑建武，董事长。
　　被告(反诉原告)：上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：郑建武，董事长。
　　上列二被告共同委托诉讼代理人：黄万春,上海乾业律师事务所律师。
　　上列二被告共同委托诉讼代理人：姚晔,上海乾业律师事务所律师。
　　原告朱文娟与被告上海昂然农产品发展有限公司(以下简称昂然公司)、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司(以下简称闽台公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年7月25日，被告提起反诉，本院于同日予以受理。2018年8月23日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗卫东、二被告的共同委托诉讼代理人姚晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告昂然公司于2015年4月10日签订的《营业房使某权转让协议》两份；2.判令二被告返还原告购房款880,000元；3.判令二被告偿付原告以880,000元为本金计算至实际给付之日的利息损失(以年利率5.35%计算，自2015年4月11日起暂计至2018年1月20日的利息为129,470元)；4、判令被告赔偿原告房屋溢价损失200,000元；5.判令二被告偿付原告搬迁费20,000元；6.判令二被告返还原告2017年度下半年营业房物业费4,000元、配套住宅房物业费600元；7.判令二被告承担原告(2017)沪0117民初13217号案件的律师费15,000元、诉讼费9,489元、保全费5,000元；8.判令二被告承担原告为本案而支出的律师费15,000元。事实和理由：2015年4月10日，原告与被告昂然公司签订《营业房使某权转让协议》，约定：原告支付被告昂然公司880,000元取得本区沪松公路XXX号上海国际食品城S3区E3号建筑面积为90平方米的营业房与建筑面积为50平方米的34-201室配套用房的经营权和使某权。原告遂按约向被告闽台公司支付上述对价，并与被告闽台公司签订《委托协议书》，约定：委托被告闽台公司管理、招租上述房屋等。然，自2017年4月起至2017年7月止，上述房屋所在的食品城的经营活动因故无法正常开展。为此，原告于2017年7月底向本院提起诉讼，该案案号为(2017)沪0177民初13217号(以下简称13217号案件)。在该案诉讼中，原告与二被告于2018年3月20日签订《协议书》，约定：二被告于2018年5月31日前向原告支付购房款880,000元及损失200,000元，原《营业房使某权转让协议》自动解除或终止。上述协议签订后，原告依约向本院申请撤诉及解除财产保全手续。然，二被告未按约向原告支付款项。根据上述协议的约定，因二被告的违约，此时其应向原告支付的款项及损失为1,281,750元。同时，应承担原告包括律师费等实际支出费用。据此，原告为维护其合法权益，故诉至本院，望判如所请。
　　二被告共同辩称：同意解除合同并返还购房款，但不同意其余诉讼请求。理由是：非因被告的原因导致双方合同不能继续履行。
　　同时，二被告向本院提出反诉请求：判令原告返还二被告房屋出租收益125,446元。事实和理由：原告要求解除合同，如果合同解除，二被告提出反诉，要求原告返还房屋出租收益125,446元(其中，2015年、2016年和2017年配套用房的租金分别为8,026元、21,672元和10,747元，2016年和2017年营业房租金分别为55,000元和30,001元)。
　　原告对二被告的反诉辩称，其仅认可2016年商铺的租金标准，但其不同意原告的反诉请求，因为被告提起的反诉，没有依据。
　　本院经审理认定的主要事实如下：2015年4月10日，原告与被告昂然公司签订两份《营业房使某权转让协议》。其中，一份协议约定：被告昂然公司将本区沪松公路XXX号闽台农产品批发市场建筑面积为90平方米的S3区-E3号营业房的使某权转让给原告；同时，被告昂然公司将上述市场内建筑面积为50平方米的34-201室配套用房提供给原告使某。使某权转让期限为自2016年3月22日始至2027年1月18日止(届时本协议应延长20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；配套用房的使某期限同前述转让期限；若在转让期限的2037年1月18日内，因市政规划变更、动拆迁和其他政府原因导致本协议无法履行或终止的，则在政府有关部门给予被告昂然公司的补偿中，与营业房和配套用房相应的补偿归原告所有(相应土地部分的补偿除外)，届时被告昂然公司已收取的转让费不予退还；在转让期限的2037年1月19日至2046年9月8日内，如遇前述情况，不予补偿，届时被告昂然公司已收取的转让费不予退还。以上附有配套用房的营业房使某权转让的总额为880,000元，于本协议签订时一次性全额付清。原告的权利和义务为：……4.如今后该营业房和配套用房能够办理产权证，则被告昂然公司在取得产权证过程中应交纳的与该营业房和配套用房相关的土地成本等税、费，由原告承担；该营业房和配套用房由被告昂然公司过户给原告的相关手续和费用由双方按政府有关规定办理和承担。如原告需暂停经营的，应提前60天书面通知被告昂然公司并委托被告昂然公司或被告昂然公司委托的公司统一对外进行招租。若原告系出于投资目的受让营业房使某权的，原告应于签署本协议时书面委托被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司统一对外招租，租金按届时闽台农产品批发市场的统一标准收取，并交给原告。原告同意承接被告昂然公司或昂然公司指定的公司与第三方签署的与使某权转让有关的合同下的全部权利义务。原告在经营过程中，需向第三方再行转让使某权的，应向被告昂然公司递交申请，并至被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司处办理再转让相关的登记手续，及支付闽台农产品批发市场管理规定要求的手续费，即再转让费与本次转让费的溢价部分的10%。本协议终止后30日内，原告应结清费用并将营业房和配套用房清理干净后返还被告昂然公司，届时原告的人员和物品应同时搬离。自本协议终止后的第31日起，被告昂然公司有权自行处理营业房和配套用房及其内部遗留物品。违约责任为任何一方违反本协议的约定，经对方催告后30日内仍未纠正的，对方有权解除协议；本协议因一方过错被提前终止的，过错方应向对方赔偿所造成的一切损失。免责条款为因不可抗力因素，致使本协议无法继续履行的，本协议即自动终止，双方均无需向对方承担违约责任；被告昂然公司已收取的转让费不予退还，未收取的转让费不再收取。该协议另对其他相关事宜作了约定。
　　另一份协议约定：被告昂然公司将上述营业房和配套用房的使某权转让给原告，转让期限为按国家法律规定的最高年限为二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本协议是2015年4月10日双方签订的《营业房使某权转让协议》的延续，自2027年1月18日至2046年9月8日期间生效。该协议的其他约定内容与上述协议一致。
　　同日，被告闽台公司出具收据一份，载明收到原告“S3区E3(34-201)租金880,000元。当日，原告与被告昂然公司签订《委托协议书》。约定：原告将上述协议项下的“相关配套用房34-201”全权委托被告昂然公司代为招商、经营管理。委托期限自2016年3月22日起至2018年3月21日止。被告昂然公司享有自主经营管理及获得收益的权利，原告只享有被告昂然公司支付原告租金的收益权而无权参与被告昂然公司的经营管理。被告昂然公司应于每年12月1日前向原告支付当年度的租金，租金价格为被告昂然公司市场内统一租金价格的86%。原告同意被告昂然公司转委托被告闽台公司进行具体的管理工作等。期间，原告将上述营业房出租案外人使某。
　　2017年4月始，相关职能部门通告关闭上述房屋所在的食品城，并于同年8月实际关闭上述食品城。
　　2017年8月2日，本院受理原告就涉案房屋起诉二被告的13217号房屋买卖合同纠纷案。在该案中，原告经本院释明后变更的诉讼请求除确认其与被告昂然公司之间签订的《营业房使某权转让协议》无效外，还包括二被告返还购房款880,000元并支付利息损失暂计至2018年1月20日为129,470元、房屋溢价损失200,000元、搬迁费20,000元、物业费4,600元、律师费15,000元。在该案中，原告预缴了案件受理费27,756元、财产保全申请费5,000元。上述原告主张的价款及预付诉讼费共计为1,281,826元。
　　2018年3月20日，原告与二被告签订《协议书》一份。该协议载明：鉴于原告与被告昂然公司签订了《营业房使某权转让协议》，原告将款项支付给了被告闽台公司，原告已将协议约定的营业房及配套房交还给被告昂然公司，现就解除或终止原《营业房使某权转让协议》，达成如下协议：1.不论原《营业房使某权转让协议》是否有效，二被告退还原告因签订上述协议而支付给被告昂然公司的款项880,000元及赔偿原告各项损失200,000元，被告昂然公司放弃向原告主张占有房屋期间的使某费或租金。2.二被告承诺于2018年5月31日前将上述1,080,000元汇入原告账户内；3.若二被告没有在2018年5月31日前将1,080,000元汇入原告账户内，则二被告共同自愿承担原告原支付的款项及各项损失计1,281,750元(按原告在13217号案件中的起诉金额计算)，同时承担原告为实现上述款项产生的各项损失，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等实际支出费用。4.本协议签订后，原告应于次日向本院申请对13217号案件撤诉，并申请解封被告昂然公司银行保全手续。5.若原告未履行上述第4条约定义务，本协议自动作废。2018年3月21日，原告对上述13217号案件向本院申请撤诉并申请解除在该案中采取的财产保全措施，本院于同日分别依法裁定准许原告撤诉并解除对被告昂然公司存款的冻结措施。此后，因二被告未按上述《协议书》的约定向原告履行给付义务，故原告向本院提起本次诉讼。
　　诉讼中，原告明确其第3项利息损失的诉讼请求按129,470元计算，2018年1月20日之后的利息损失保留诉权。此外，原告明确其在13217号案件中主张的价款及预付诉讼费实际共计为1,281,826元，与《协议书》载明的1,281,750元相差了76元。另，13217号案件的受理费其预缴了27,756元，但其实际仅负担9,489元，又相差了18,267元。二被告对此予以确认。
　　同时，原告提供《民商案件委托代理合同》及其发票，欲证明其为本案聘请律师而支付律师费15,000元的事实。被告对该证据的真实性没有异议，但认为其不应承担该费用。
　　被告就其反诉主张，提供租金计算标准明细、租金明细、租金标准公告、短租户合同及收据、2016年支付原告配套用房租金的回单。对此，原告认为，其仅认可2016年营业房、配套用房的租金标准，其余的租金标准不认可，并且其不应承担返还出租收益的责任；另，其于2016年12月16日收到回单中13,672元，但该款与本案无关。
　　另查明，上述营业房及配套用房所在地块的登记使某权人为上海种子繁育中心。被告昂然公司系基于其与种业集团签订一系列协议的方式取得对包括上述营业房及配套用房在内房屋的相关权利。上述房屋的建造取得了相关的建设工程规划许可和建筑工程施工许可。涉案批发市场的建立得到了相关单位的批复同意。
　　2017年7月11日，上海市松江区规划和土地管理局向繁育中心、种业集团作出松规土(2017)302号“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”。该函载明：沪松公路XXX号地块批准用途为农业服务，土地权属为国有划拨。2004年始，繁育中心的上级公司种业集团未经相关部门批准出租上述划拨土地。现该地块已建成上海国际食品城，用于商业经营和人员居住。上述行为违反了相关法律规定，现要求立即停止出租上述地块，收回该地块实际使某权，同时停止该地块内的商业运营，恢复约定用途使某该地块等。
　　以上事实，由《营业房使某权转让协议》、收据、通告、照片、房地产权证、建设工程规划许可、批复、“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，基于原告与被告昂然公司之间签订的《营业房使某权转让协议》及原告向被告闽台公司支付价款的事实，以及原告在使某营业房和配套用房过程中发生争议并已涉讼的事实。原告与二被告为解决纠纷而签署的《协议书》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，当属有效，当事人均应恪守。
　　本案中，当事人对合同的解除以及购房款的返还并无争议，故本院对原告第1、2两项诉讼请求，予以支持。至于原告主张的第3至9项诉讼请求，因原告在签署《协议书》后，依约向本院申请撤回对13217号案件的起诉及解除相应的财产保全措施，本院亦予以准许。而二被告却未按该《协议书》的约定向原告履行于2018年5月31日前给付1,080,000元的义务，已构成违约。基于此，原告按《协议书》第3条的约定，在据实扣减相应费用基础上提出的主张，并无不当，故本院对原告第3至9项诉讼请求予以支持。二被告关于不同意上述诉讼请求的答辩意见，本院不予采纳。
　　至于二被告的反诉请求，首先，原告基于《营业房使某权转让协议》而占有营业房和配套房屋所获的利益具有正当性，现该协议因当事人签订的《协议书》而解除。其次，按《协议书》第1条的约定，被告昂然公司明示放弃了向原告主张使某费或租金的权利。再次，《协议书》仅约定了在出现二被告违约情形时，应向原告承担何种具体责任，并未约定在二被告违约时其可恢复主张上述放弃的使某费或租金。最后，被告闽台公司非《营业房使某权转让协议》缔约主体，其无权向原告主张合同权利。因此，本院对二被告的反诉请求，不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)朱文娟与被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司于2015年4月10日签订的两份《营业房使某权转让协议》于2018年3月20日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)朱文娟价款1,263,559元(其中，包括购房款880,000元、利息129,470元、溢价损失200,000元、搬迁费20,000元、物业费4600元、律师费15,000元、案件受理费9,489元、保全费5,000元)；
　　三、被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱文娟律师费15,000元；
　　四、驳回被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费16,387元，减半收取8,193.50元，反诉案件受理费1,404元，合计诉讼费9,597.50元，由被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司负担(已付1,404元，余款8,193.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨惠星

书记员：刘金鑫