朱文宝与朱福全房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：朱文宝，男，1954年10月13日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：周洵，上海力勤律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郑亮，上海力勤律师事务所律师。
　　被告：朱福全，男，1980年1月27日出生，汉族，住河南省。
　　委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王震，上海筑业律师事务所律师。
　　原告朱文宝诉被告朱福全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱文宝的委托代理人周洵，被告朱福全的委托代理人王震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告朱文宝提出诉讼请求：要求确认双方租赁合同于2018年9月1日到期终止，要求对方按照房屋现状返还租赁场地及房屋，要求对方支付2018年3月至8月期间拖欠的租金人民币(以下币种均同)22,000元，要求对方支付违约金10,000元，要求对方按照双倍租金标准支付2018年9月1日至返还房屋日止的房屋使用费。事实和理由：双方于2013年5月31日签订房屋租赁协议，约定朱福全向朱文宝承租宝山区刘场路352弄老宅XXX号房屋及院内场地，租期五年。合同到期后，朱文宝要求对方按现状返还房屋及场地并补付拖欠的租金，但对方拒绝搬离并继续转租获利，故涉诉。
　　被告朱福全辩称，根据双方租赁协议第二条的约定，租赁期满后如房屋不动迁，应当续租三年，故现在双方仍旧处在租赁合同期内，不同意解除合同或终止合同。根据合同约定，续租期满后，朱福全搭建的附属设施及改变的房屋结构归朱文宝所有，现在合同未到期，而且朱文宝要求将房屋内空调、热水器等设施都归其所有，明显不合理。另外，2018年3月起朱文宝同意减少租金2,000元，此后朱福全也一边支付租金一边商谈租金数额，故不能认定朱福全违约，对方主张违约金、双倍租金的使用费等均无事实和合同依据，不能同意。
　　经审理查明，2013年5月31日，双方签订房屋租赁协议，约定朱文宝(甲方)将宝山区刘场路352弄老宅XXX号及院内场地出租给朱福全(乙方)，租期从2013年9月1日至2018年8月30日止，前三年年租金146,000元，后两年年租金148,000元。如遇市、镇、村政府集体用地需要，需动拆迁所租场地，租赁期内第一年如拆迁甲方需赔偿乙方损失为292,000元，如两年之内拆迁甲方需赔偿乙方219,000元，如三年之内拆迁甲方需赔偿乙方146,000元，如三年后拆迁，乙方无条件搬出所承租的房屋。租赁期满后，如不动迁甲方必须继续续租乙方三年，租金每年18万元。该协议还约定，甲方同意乙方在不破坏房屋主体的情况下可分割，可简单装修、可转租；续租期满后乙方搭建的附属设施及改变的房屋结构归甲方所有；乙方应按时向甲方缴纳租金，若逾期15日未交，则视为违约，甲方有权收回租赁场所并没收保证金，乙方所建造的附属设施及改变的房屋结构也归甲方所有。租赁协议签订后，朱福全支付押金10,000元并对房屋进行装修并分割转租。关于租金支付情况，双方已结清2018年2月以前的租金；2018年3月至4月期间，朱福全支付租金20,000元；2018年5月至8月期间，朱福全支付租金32,000元；2018年9月至11月期间，朱福全支付租金24,000元。2018年9月5日，朱文宝委托律师向朱福全发出律师函，要求对方付清拖欠的租金19,800元并立即按照现状交还房屋。
　　另查明，朱福全在康家村一带大量租赁农民宅基地房屋改造后用于转租获利，其在2018年期间，向本院提起多起诉讼，均系其向出租人主张动迁补偿款，相关案件案号为：(2018)沪0113民初612号、(2018)沪0113民初613号、(2018)沪0113民初616号、(2018)沪0113民初13175号。2018年2月2日，朱福全委托律师黄东向本院提交诉状，要求朱文宝退还押金10,000元，并要求朱文宝支付房屋拆迁补偿款15万元。其诉状诉称：租赁物被纳入宝山区政府集体土地征收范围，朱文宝与征收单位签署了征收补偿协议，但并未考虑朱福全的补偿，故起诉。2018年3月1日，朱福全申请撤回该案诉讼，本院裁定予以准许，该案件案号为：(2018)沪0113民初4434号。
　　再查明，宝山区庙行镇康家村从2013年起逐步分区域推进全村范围的动迁工作，朱文宝表示本案系争房屋尚未正式动迁，也未签署动迁补偿协议，朱福全表示对此情况不清楚。
　　以上事实，有朱文宝提供的租赁协议、律师函，本院调取的相关案件档案资料及双方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。
　　本院认为，朱福全专门在康家村一带从事房屋转租活动，对当地情况较为清楚，而且双方租赁协议中专门约定遇房屋动迁时的处理方案，可见双方对于相关情况已有明确的预判。现朱福全在合同履行期内未能足额支付租金，又不能证明双方对租金数额达成新的协议，而且其在2018年3月以后支付的租金数额和时间均无固定规律，故应当认定朱福全违约，无论是否续租，朱文宝均享有合同解除权，现在朱文宝认为双方未能达成续租协议，要求认定合同到期终止之意见，可以采纳。朱文宝要求对方按照现状返还房屋，但所谓之现状无法固定，而且合同约定仅指搭建的附属设施及改变的房屋结构归朱文宝所有，故朱福全应当按照租赁物现有搭建的附属设施及现有结构予以返还，可移动之财物应归相关权利人自行处理。朱文宝要求对方补付租金之诉请可以支持，但要求以两倍租金标准支付2018年9月以后的使用费依据不足，不能支持。根据本案情况，本院确定朱福全以年租金148,000元为标准补付2018年3月1日至房屋返还之日止的租金及使用费，结算时应当抵扣2018年3月以来已经实际支付的租金。关于朱文宝主张的违约金10,000元，其于庭审中确认该违约金系没收押金之意，根据双方协议中约定未按时缴纳租金的，出租人有权收回租赁场所并没收保证金，故该请求可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、原告朱文宝与被告朱福全就上海市宝山区刘场路352弄老宅XXX号及院内场地达成的租赁协议于2018年8月30日到期终止；
　　二、被告朱福全于本判决生效之日起十五日内将上述房屋和场地按照现有搭建的附属设施及现有结构返还给原告朱文宝；
　　三、被告朱福全于返还房屋、场地当日，按照年租金148,000元的标准向原告朱文宝补付2018年3月1日至返还房屋、场地之日止的租金及使用费(可抵扣已经支付的钱款)；
　　四、被告朱福全支付的押金10,000元由原告朱文宝没收。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,833元，由被告朱福全负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：童翔燕

书记员：王  力