朱文斌与沈小微房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：朱文斌，男，1988年10月24日生，汉族，住新疆克拉玛依市。
　　委托诉讼代理人：吴薏，上海筑业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：樊佳强，上海筑业律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：沈小微，女，1991年12月1日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：廖保文，上海嘉派律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)朱文斌与被告(反诉原告)沈小微房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱文斌及其委托诉讼代理人吴薏、樊佳强，沈小微的委托诉讼代理人廖保文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　朱文斌向本院提出诉讼请求：1、判令朱文斌与沈小微于2018年9月6日就上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的租赁合同无效；2、判令沈小微向朱文斌返还租金人民币24,000元(以下币种均为人民币)、押金24,000元、物业保证金840元；3、判令沈小微赔偿朱文斌装修损失38,100元。事实和理由：朱文斌因创业需要寻找商铺，后得知沈小微有多家商铺正在出租，经联系，沈小微表示该商铺能够用于经营煎饼先生。基于对其承诺的信任，朱文斌于2018年9月6日与沈小微就系争房屋签订租赁合同。合同签订后，朱文斌支付租金24,000元、押金24,000元、物业保证金840元，并花费38,100元对房屋进行装修，于2018年10月初进行试营业，但同年11月12日即被工商部门告知该商铺无产证不能营业并被查封。此后，朱文斌多次联系要求沈小微赔偿损失无果，故起诉提出上述诉讼请求。
　　沈小微反诉并辩称，系争房屋从案外人处承租而来，确实无产权证，同意确定租赁合同无效。同意扣除房屋占有使用费后，退还租金及押金。朱文斌并未支付物业保证金，不存在返还的问题。不认可其存在装修损失，即便合同无效，对于装修残值应根据过错进行责任划分。目前朱文斌尚未返还房屋，故提出如下反诉请求：1、判令朱文斌返还系争房屋；2、判令朱文斌支付房屋占有使用费，以每月8,280元为标准，自2018年10月20日计算至房屋实际返还之日止。
　　朱文斌针对反诉辩称，系争房屋于2018年11月被工商部门贴封条查封，朱文斌无法使用。朱文斌及时向沈小微告知查封事宜，沈小微并未予以解决。2018年12月初，朱文斌明确告知房屋已无法使用，并要求返还相应租金、押金，沈小微未履行交接房屋的手续，并同意返还租金押金，但称没有钱。综上，朱文斌认为系争房屋已经返还，查封后的使用费不应支付，查封前的使用费沈小微曾同意退还，故无需支付。
　　本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，朱文斌(乙方、承租方)与沈小微(甲方、出租方)签订租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，该房屋的装修期自交付日起计算，装修期内，乙方仍应按合同约定承担该房屋的租金、物业管理费等；租赁面积为10平方米，租赁用途为餐饮，交付日为2018年9月6日，租赁期限自2018年9月6日至2023年6月30日；租金8,000元/月，物业费280元/月，押金24,000元。合同签订后，朱文斌向沈小微支付三个月租金24,000元、押金24,000元、物业费840元。朱文斌对房屋进行装修并开始营业。朱文斌表示，2018年11月12日，市场监督管理部门对系争房屋进行查封，并提供宝山城市工业园区市场监督管理所出具的情况说明，载明：因系争房屋为临时建筑，已过临时建筑使用期，无房产证，无法办理食品经营许可证，也没有办理小餐饮备案，2018年11月12日，大场镇食安办联合镇特保、镇综治办、市场所、派出所等单位对系争店铺予以查封，要求立即停止经营。沈小微对上述情况说明真实性无异议，被查封后，沈小微积极与上家沟通以解决证照问题，但上家一直推脱不提供，故沈小微无法提供产证。审理中，双方一致确认，系争房屋无房地产权证，亦无相应的行政审批手续。
　　审理中，朱文斌提供：1、宝境装潢报价单、转账记录、收据，证明朱文斌对系争房屋进行装修花费38,100元，实际装修金额还要高，由于缺乏相关票据未主张；2、与沈小微的电话录音，证明系争房屋被查封后，与沈小微多次沟通，但其长时间未解决，朱文斌告知不再继续租赁使用房屋，沈小微表示同意退租金、押金，但称自己没钱。沈小微表示，对证据1真实性无法确认，无法证明是系争房屋的装修；对证据2真实性无异议，但仅系双方就租赁合同及退还租金事宜进行协商，不能证明其向沈小微返还系争房屋。
　　本案审理过程中，承办人于2019年11月21日至系争房屋内察看并主持双方进行交接，朱文斌表示，其早已将房屋清空，要求将房屋返还沈小微，但其未到场，现当场可将房屋交给沈小微；因系争房屋装修金额不大，为减少诉讼成本，不申请对装修现值进行评估，请求法院酌情确定装修损失金额。沈小微表示，不同意接收房屋，因为其未将房屋恢复至毛坯状态，并表示，系争房屋装修现值为3,000元。
　　本院认为，系争房屋无产权证，亦无合法的行政审批手续，故双方就系争房屋签订的租赁合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案审理中，承办人至现场主持双方进行交接，沈小微拒绝接收房屋，应承担相应的法律后果，视为系争房屋已返还沈小微，沈小微反诉要求返还房屋的请求，本院不予支持。根据查明的事实，系争房屋因房屋无房产证、无法办理食品经营许可证、也未办理小餐饮备案，于2018年11月12日被相关行政部门进行查封，沈小微作为房屋出租人，对房屋情况应当明知，对此沈小微应当承担主要责任。因上述查封导致朱文斌无法使用房屋，朱文斌无需支付该日后的房屋使用费和物业费。对于查封之前的房屋使用费和物业费，本院参照双方合同约定，确定朱文斌应付房屋使用费17,600元、物业费616元，与朱文斌已付租金及物业费进行抵扣后，沈小微应返还朱文斌房屋使用费6,400元、物业费224元。朱文斌表示沈小微曾承诺全部退还租金、物业费，未提供相应证据予以证明，本院不予采信。沈小微收取的押金24,000元亦应当予以返还。关于朱文斌的装修损失，本院根据现场查看情况，结合双方过错程度及本案实际情况，酌情确定由沈小微赔偿3,000元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)朱文斌与被告(反诉原告)沈小微就上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的租赁合同无效；
　　二、被告(反诉原告)沈小微于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)朱文斌返还房屋使用费6,400元、物业费224元、押金24,000元；
　　三、被告(反诉原告)沈小微于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)朱文斌赔偿装修损失3,000元；
　　四、驳回原告(反诉被告)朱文斌的其余诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)沈小微的所有反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取986.50元，由原告(反诉被告)朱文斌负担666.50元，被告(反诉原告)沈小微负担320元；反诉案件受理费减半收取935元，由被告(反诉原告)沈小微负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：刘  姗

书记员：袁凯凯