朱春宏与上海弗创机电设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：朱春宏，女，1967年12月12日生，汉族，住江苏省泰兴市。
　　委托诉讼代理人：朱俊石。
　　委托诉讼代理人：安辉波，上海衡安律师事务所律师。
　　被告：上海弗创机电设备有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：吕春花，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴海寅，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　原告朱春宏与被告上海弗创机电设备有限公司(以下简称“弗创公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，于2018年8月17日作出(2017)沪0117民初16022号民事判决书。之后，原告朱春宏不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。经该院审理，于2019年3月12日以原审判决查明事实不清为由撤销了上述一审民事判决，发回本院重审。本院于2019年3月20日立案重审后，依法另行组成合议庭进行审理。本案于2019年8月21日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人朱俊石、安辉波，被告的委托诉讼代理人吴海寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告朱春宏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《厂房租赁合同》，被告拆除上海市松江区卖花桥路XXX号厂房(以下简称“系争厂房”)内自建的电梯试验塔；2、判令被告向原告支付2017年5月1日至2017年10月31日期间的房屋租金或房屋占有使用费545,737.5元及逾期支付的违约金(以272,868.75元为本金，自2017年4月16日起算；以272,868.75元为本金自2017年7月16日起算；均计算至实际支付日止，按年息24%计算)；3、判令被告支付原告2017年11月1日起至2018年10月26日的房屋占有使用费1,079,512.74元(按每天2,990.34元标准计算)；4、判令被告向原告支付一个月的免租期的租金90,956.25元；5、判令被告向原告支付违约金272,868.75元(相当于3个月租金加80,000元押金)。事实与理由：原、被告于2013年3月28日签订《厂房租赁合同》，原告将系争厂房转租给被告使用。但被告未能按约向原告支付应于2017年4月15日、7月15日支付租金545,737.50元。故请求法院判如诉请。
　　被告弗创公司辩称：首先，原告出租房屋是否取得产权人许可被告仍然未能确定。其次，系争房屋不具备雨污分流的条件，不能作为工业厂房使用。原告未提供合乎要求的厂房供被告使用。被告行使不安抗辩，原告先处理好雨污分流问题，被告再支付房租。排污管道施工成本很高，改造需要原告及房东同意，此前政府部门要求被告搬离，给被告生产造成重大影响。对于电梯试验塔，原告不同意拆除，根据合同第7.5条约定，原告自行处理。被告被迫搬离后的使用费和租金，原告收取没有依据。就免租期损失及违约金相关主张，鉴于原告违约在先，故上述诉请缺乏事实依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
　　经审理查明：坐落于上海市松江区卖花桥路XXX号土地(土地宗号为松江区中山街道10街坊10/4丘)为工业用地，独用面积为6,106平方米，权利人为案外人上海华立建筑材料有限公司(以下简称“华立公司”)。坐落于上海市松江区卖花桥路XXX号1幢厂房(以下简称“系争厂房”)，建筑面积3,618.55平方米，权利人为案外人华立公司。
　　2008年8月1日，案外人华立公司(甲方)与案外人珠峰公司(乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市松江区卖花桥路XXX号厂房出租给乙方使用，建筑面积为5,500平方米。甲方承诺厂房符合国家规定的各项安全、合法生产的使用条件。租赁期限为10年，自2008年9月1日起至2018年8月31日止。租金每年30万元(不含税)，每三年调整一次，调整幅度为在原租金水平上上涨7%。租金先付后用，每月支付一次。合同第8.1条约定，原则上甲方同意乙方可以将厂房进行转租,但必须先书面通知甲方，由甲方先审核承租人产业及用途(避免危险性及不合法性产业)，甲方书面同意后才可转租。合同另对其他有关事项作了相应约定。
　　2011年1月1日，案外人珠峰公司(甲方)与原告(乙方)签订《转租合同》一份，约定甲方将系争厂房转租给乙方使用，建筑面积为3,618.55平方米。甲方承诺系争厂房符合国家规定的各项安全、合法生产的使用条件。租赁期限自2011年2月1日起至2018年7月31日止。租金每年75万元(每日每平方米0.57元)。合同第2.2条约定，甲方同意乙方将系争厂房进行转租，但必须先书面通知甲方并获得甲方书面同意后才可转租。合同另对其他有关事项作了相应约定。
　　2013年2月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房转租合同》一份，约定甲方将系争厂房转租给乙方，建筑面积为5,500平方米(实际使用建筑面积3,618平方米)。甲方对系争厂房有使用权及转租权，系争厂房房地产权证编号为松XXXXXXXXXX。甲方承诺系争厂房符合国家规定的各项安全、合法生产的使用条件。乙方租赁系争厂房仅限于生产制作、加工、办公等工业用途，不得挪作他用。租赁期限自2013年4月1日起至2016年4月30日止。2013年4月1日至同年4月30日为免租期。合同第三条租金及有关费用：3.1租金每天每平方米0.75元，合计年租金990,000元；3.2租金每两年递增一次，上涨幅度为上一年度租金基础上递增5%，此条款适用于续租合同；3.3税费：按国家及本市有关规定，……。甲方向乙方提供资料包括：(1)案外人华立公司与案外人珠峰公司之间的租赁合同复印件(如需原件则使用后及时返还)；(2)案外人珠峰公司与原告朱春宏之间的转租合同原件；(3)案外人华立公司、珠峰公司同意转租的书面原件；(4)甲方朱春宏的身份证复印件。除案外人华立公司同意转租的书面原件甲方于2013年5月底之前(若因案外人华立公司的负责人不方便的原因延迟的，甲方应向乙方作出说明)提供外，其余材料合同签订时即已提供；3.4本转租合同的保证金为80,000元；3.5……；3.6系争厂房交付后的水、电、物业管理费、垃圾处理、卫生及联防等其他所有费用均由乙方承担，由乙方直接向相关收费部门缴纳。合同第四条租赁费用的支付：4.1租金每季度支付一次。合同签订一周内支付定金80,000元，2013年3月20日前支付保证金及第一季度租金(扣除已交付定金)共计247,500元，若发生提前或延期交付情形的，则第一期租金支付时即做相应增减。以后每年7月15日、10月15日、1月15日、4月15日之前支付下一期的租金，每期租金247,500元。先付后用，以此类推。甲方应该在收到租金和保证金的5个工作日内向乙方开具收据凭证；4.2本合同终止或租赁期限届满后，乙方返还系争厂房起10日内扣除因乙方使用所必须缴纳之费用、未付租金或系争厂房恢复所需费用后，甲方向乙方无息返还保证金；……。合同第五条系争厂房装修、使用、维修。保养：……5.3乙方在租赁期间享有系争厂房的专用权，对系争厂房应妥善使用，系争厂房主体结构正常维修保养责任及费用由甲方承担，但因乙方过错造成系争厂房损坏的，则由乙方负责维修及承担所有相关费用，乙方装修部分的维修保养责任及费用由乙方自行承担；5.4在租赁期间，乙方视情况，对系争厂房的主体结构、外立面、配套设施进行检查及简单保养，以确保租赁期间能够正常使用；5.5当乙方发现系争厂房出现重大故障和危险时，亦应及时通知甲方，由甲方承担维修、保养责任。甲方应在接到通知的三天内进行回复，是否派员维修或委托乙方维修。若甲方在约定时间内没有回复或者没有按时派员维修的，乙方有权自行维修，产生的费用由甲方支付；……。合同第六条转租限制：未经甲方书面同意乙方不得将系争厂房进行转租，亦不得变相进行转租。合同第七条违约责任：7.1在租赁期限内，出租系争厂房本身正常的维修由甲方负责，如系争厂房发生重大自然损坏或重大危险，乙方应书面通知甲方，若甲方故意拖延长期不修缮时，乙方可以退租或由乙方修缮，并可以用修缮费用抵消租金；……7.8合同终止后返还前，乙方均应按合同租金标准承担合同终止后至乙方实际移交系争厂房期间的房屋占有使用费。若因乙方原因造成合同提前终止，如乙方提前三个月书面通知的，则只需赔付甲方给予的一个月免租期租金优惠和一个月押金没收，如果未提前三个月书面通知的，乙方需赔付三个月违约金和押金，并且甲方有权撤销给予的免租期优惠，乙方应补缴一个月的租金。合同第十一条委托代理人：甲方指定朱连红同志为本合同签订及履行的委托代理人。联系电话为：XXXXXXXXXXX。合同另对其他有关事项作了相应约定。
　　2016年4月22日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房转租合同补充协议》一份，约定将租赁期限延长至2018年8月30日。
　　被告承租房屋后对系争房屋进行装饰装修，并在房屋外建造了电梯试验塔。
　　另查明，2017年4月14日，被告通过手机(号码XXXXXXXXXXX)彩信向原告发《告知函》，载明：原、被告之间的租赁合同至2018年8月30日到期。日前，松江区中山街道通知被告，由于系争厂房不符合环保要求，必须停业整顿。被告认为提供符合环保要求和合同目的的厂房是原告的义务，如原告不能立即将系争厂房改造成符合松江区环保要求，将严重影响被告的生产经营，给被告造成严重经济损失。故被告告知原告，如收到本函件7日内原告无法对系争厂房进行整改以符合环保要求，使得被告能够正常经营，被告将暂时中止房租支付，待改造完成后，与原告结算相关租金。
　　2017年7月19日，原告向被告发函，载明：按合同约定被告应于2017年4月15日、7月15日前分别向原告支付租金272,868.75元，合计545,737.50元，但被告一直未支付。若在2017年7月21日前仍未支付，原告将解除租赁合同，追究违约责任，并于2017年7月24日将系争厂房封堵上锁，并保留进一步采取法律手段维护自身权益。
　　2017年7月24日，原告委托律师向被告发《律师函》，要求被告支付2017年4月15日和7月15日支付的两个季度的租金合计545,736元。
　　2017年10月10日，上海市松江区人民政府中山街道办事处(以下简称“中山街道办事处”)向系争厂房发出通知，载明根据《中华人民共和国环境保护法》和环保部办公厅《关于进一步做好环保违法违规建设项目清理工作的通知》的要求，切实落实中央环保督察整改要求，推进落实环保违法违规建设项目清理整治工作。排污单位未取得排水许可手续，直接通过暗管、渗井、渗坑或者雨水排放口等方式排放污水的企业必须一律停止生产、经营活动，待排水许可手续办理通过后方可继续生产经营。
　　2017年11月3日，中山街道办事处对房屋厂房采取了断电措施。
　　2018年5月4日，被告向原告发出《告知函》一份，主要内容为：由于松江区中山街道在2017年11月3日切断了系争厂房内的全部电源，故被告实际已经在2017年11月底搬离了系争厂房。现因原告申请了财产保全，故被告有部分机器设备不得不存放在系争厂房内，如原告需要使用系争厂房，被告建议原告与法院联系沟通后，将上述机器设备转移至可妥善存放之处，但由于上述机器设备属于精密仪器，搬运时务必小心。否则，原告需承担赔偿责任。现系争厂房处于空置状态，原告可随时去查看、接收系争厂房。该函件于2018年5月8日送达原告。
　　2018年5月10日，原告针对被告上述《告知函》进行了《回函》，主要内容为：1、被告在系争厂房内搭建的电梯试验塔是特定的财产，只对被告有使用价值，故要求被告拆除上述电梯试验塔恢复原状；2、关于财产保全所查封的机器设备保管人为被告，原告对上述机器设备无保管义务；3、无论系争厂房处于生产还是非生产状态，被告存在不可推卸的保管责任，希望被告对系争厂房及原有设施设备等妥善保管，对现存的问题及时检查和修复；4、上述问题得以解决后，双方可以到现场查看其他条件是否符合移交标准。
　　2018年12月28日，案外人华立公司出具证明，载明：我司位于上海市松江区卖花桥路XXX号的厂房(3,618平米)，自2008年9月1日起租赁给上海珠峰门窗有限公司后，租赁期内房屋使用权有承租人接管，自用、合用、转租皆可。
　　审理中，原告确认双方在签订《厂房转租合同》时，被告向原告支付了80,000元保证金。被告已经将租金支付至2017年4月30日。原告确认，如法院认为保证金应当返还，则同意直接抵扣被告应付的使用费等费用。
　　审理中，本院至中山街道办事处进行调查。该处确认系争房屋由于未取得环评手续，排水排污的管网也没有办理排水排污许可。2017年11月3日，该街道办事处确实对系争厂区进行了整治，之后该厂房未见生产经营行为。2016年年底、2017年年初，街道办事处根据五违四弊和中央环保整治要求多次要求被告根据环保要求进行规范，但之后获得的反馈为无法按照要求规范，所以最终要求其停产。之前发出的告知书被告是拒签的。2017年6月该办事处也发出过通知。
　　审理中，原告表示由于电梯试验塔未拆除，房屋严重破坏，原告直至2018年10月26日才收回系争房屋。财产保全的被告物品目前放置在室外，占地约70平方米。
　　以上事实，有上海市不动产登记薄、《厂房租赁合同》、《转租合同》、《厂房转租合同》、《厂房转租合同补充协议》、《告知函》、《回函》、《律师函》、调查笔录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的《厂房转租合同》中的建筑面积同产证一致，原告也具有系争厂房的转租权，故该合同不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效合同。原、被告双方均应遵照履行。
　　本案中，原告以被告延迟支付租金为由要求解除合同，而被告则提出因系争厂房存在无法正常使用的情形进而行使抗辩权。根据本院事实调查，系争厂房因未办理排水许可证，导致无法办理环评手续。2016年年底2017年年初，相关部门已经多次督促被告办理相关手续，并最终强令停产停业。而根据双方签订的《厂房转租合同》，原告应当提供国家规定的各项安全、合法生产的使用条件的厂房。被告承租厂房作为工业用途，故系争厂房存在排污管道、办理排污许可证是合法生产的必备使用条件。现因上述原因将产生被告无法正常生产经营的客观障碍，故被告要求原告就上述问题进行整改进而未能及时支付2017年5月开始的预交租金。原告以此作为解除合同的理由本院不予认可。鉴于本案原、被告客观上已无法履行租赁合同，故本院确认双方签订的《厂房转租合同》已解除。合同解除的时间，原告认为诉状副本送达被告之日，而被告则认为应为2016年4月30日。本院认为，原告提出的被告逾期付款的解约理由并不成立，故以被告明确表示不再履行合同将房屋返还原告的时间即2018年5月8日作为合同解除时间。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
　　就原告要求被告拆除电梯试验塔的主张，本院认为电梯试验塔系被告就系争房屋范围以外进行的扩建，现双方合同解除，被告应当拆除。被告关于第7.5条约定固定装修物不得拆除的辩称意见，本院认为该条款载明不得拆除的范围为租用房屋内的固定装修物，而该电梯试验塔系被告扩建行为并非装修物品，应当在解除合同后恢复原状。
　　就原告主张的2017年5月1日至2017年10月31日期间和2017年11月1日至2018年10月26日期间的租金或房屋占有使用费，本院认为，尽管政府部门就环保等事宜进行督促，但自2017年5月1日至2017年11月2日期间被告仍使用系争厂房经营生产，故应当承担上述期间的租金556,203.24元。根据庭审调查，系争厂房于2017年11月3日因被强令停产客观上被告已经无法正常使用。但此后原、被告双方均没有采取适当措施先行办理系争厂房交接手续，直至2018年5月4日被告才向原告发《告知函》称，系争厂房现处于空置状态，原告可随时查看、接收系争厂房，但未明确何时办理系争厂房交接手续。而原告在给被告的《回函》中以各种理由，拒绝接收系争厂房。据此，根据公平原则、诚实信用原则，本院依法酌情确定被告应将厂房占有使用费支付至2018年5月8日(原告收到被告《告知函》之日)，厂房占有使用费的计算标准参照合同约定的租金标准二分之一计算，即自2017年11月3日起至2018年5月8日止的厂房占有使用费为279,596.79元。
　　就上述租金和使用费的逾期付款违约金，本院认为，鉴于被告在实际经营中确因系争厂房自身状况造成无法正常使用的情形，并在应付款之前向原告提出，故上述期间逾期付款违约金，本院不予支持。
　　就原告主张的免租期的租金和违约金，根据合同约定系因被告原因造成合同提前终止的情形。现双方合同解除并非因为被告所致，故原告上述主张本院不予认可。被告已付的押金80,000元，从被告应付款中直接扣除。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：
　　一、确认原告朱春宏与被告上海弗创机电设备有限公司就坐落于上海市松江区卖花桥路XXX号1幢厂房签订的《厂房转租合同》、《厂房转租合同补充协议》于2018年5月8日解除；
　　二、被告上海弗创机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内拆除上述厂房所在土地上搭建的电梯试验塔；
　　三、被告上海弗创机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱春宏自2017年5月1日起至2018年5月8日止的房屋租金755,800.03元；
　　四、驳回原告朱春宏的其他诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费23,022元、财产保全申请费5,000元，合计诉讼费28，022元，由原告朱春宏负担14，961元(已付)，由被告上海弗创机电设备有限公司负担13,061元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　
　　

审判员：吕荣珍

书记员：康晓莉