朱晓洁、黄大艮与利川市国泰物业管理有限责任公司、利川市大茂电器商贸有限责任公司等排除妨害纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）朱晓洁，居民。
上诉人（原审原告）黄大艮，居民。
二上诉人共同委托代理人（特别授权）向宇，湖北图盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）利川市国泰物业管理有限责任公司，住所地：利川市龙船大道1号。
法定代表人李芙蓉，该公司总经理。
委托代理人（一般代理）李崇明、张明俊，该公司员工。
被上诉人（原审被告）利川市大茂电器商贸有限责任公司，住所地：利川市清江大道198号。
法定代表人陈渝，该公司总经理。
委托代理人（一般代理）曾慧，该公司员工。
被上诉人（原审被告）康伦斌，个体工商户。
被上诉人（原审被告）周春秀，居民。
被上诉人（原审被告）向琼，居民。

上诉人朱晓洁、黄大艮为与利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）、利川市大茂电器商贸有限责任公司（以下简称大茂电器公司）、康伦斌、周春秀、向琼排除妨害纠纷一案，不服利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第02604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，双方申请延长调解期间三个月。本案现已审理终结。
原审原告朱晓洁、黄大艮诉称：2008年8月1日，我们与国泰物业公司签订《委托租房协议》，约定将我们购买的国泰广场A区一楼52号铺面委托给被告国泰物业公司招商代租至2013年9月30日。被告国泰物业公司先是将该铺面租给被告大茂电器公司，大茂电器公司又将该铺面租给被告康伦斌、周春秀、向琼用于经营。现委托租期已满，且被告国泰物业公司未与我们续签合同，被告康伦斌、周春秀、向琼也未与我签订房屋租赁合同，却继续占用我们所有的铺面至今。被告的行为严重侵害了二原告的房屋使用权，请求法院判令被告立即腾空国泰广场A区一楼52号铺面，将房屋交还给二原告，并向二原告支付铺面占用费（从2013年10月1日起）人民币100000元。
原审被告国泰物业公司辩称：二原告于2008年7月14日与利川市国泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，按合同约定，1-3层铺面整体出租，整体出租期满后才能由房主自行隔断并分别由房主使用，以兑现该公司对购房人关于“铺面房屋十五年回本的承诺”，这是二原告委托被告代租铺面的前提。二原告与被告国泰物业公司签订《委托租房协议》属实，该协议的招商代租期限是指招租的代理期限，并非租房期限，被告国泰物业公司未超越代理权限。在签订《委托租房协议》后，被告国泰物业公司先后三次招商才成功，将包括二原告的铺面整体出租给了被告大茂电器公司，二原告已按期收取了国泰物业公司支付的房租费；在招商过程中，尽管国泰物业公司有16个月7天未收取商家的房租费、房屋空置，但本公司给二原告等业主如数支付了房租费并变更了《委托租房协议》的内容。本案先后涉及多个合同法律关系，更涉及较多业主的整体利益，被告大茂电器公司及被告康伦斌、周春秀、向琼是根据合同善意取得的房屋租赁经营权，其房屋租赁合同合法有效。综上所述，被告国泰物业公司并未超越代理权，二原告起诉返还铺面房屋、赔偿铺面占用费的理由不能成立，请求法院判决驳回其诉讼请求，以维护大多数业主的利益不受损害。
原审被告大茂电器公司辩称：我公司与被告国泰物业公司签订铺面租赁合同，取得国泰广场A区一楼铺面的使用权，此后又将18间商铺内属二原告52号商铺中的50㎡转租给了被告康伦斌、周春秀、向琼属实，双方也签订有租赁合同，此两份租赁合同合法有效，与二原告无关，并非是非法占用二原告的房屋，请求法院判决驳回二原告的诉讼请求。
原审被告康伦斌、周春秀、向琼辩称：我们在与大茂电器签订转租合同时，已查明二原告已委托国泰物业公司对外招租，大茂电器与国泰物业公司签有合同，大茂电器公司享有12年的房屋使用权，我们无过错，是善意的房屋租赁人。请求法院保护我们的合法权益，判决驳回二原告的诉讼请求。
原审法院查明：2008年7月14日，二原告（乙方）与利川市国泰房地产开发有限责任公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，由二原告购买该公司所开发的国泰广场A区一楼52号铺面房屋一间60.74㎡，房价款总额为1148200元，首付房款为568200元，其余560000元分十年按揭给付（房款结算时，甲方给予乙方优惠20000元房款），该合同第十八条第三款约定：交房时1-3楼按铺面如整体出租（90%以上的业主要求），甲方不负责小间隔墙，也不减少房款；如不整体出租，甲方负责小间隔墙，不增加房款；乙方在整体出租期满后需隔断经营的，由乙方负责隔墙，隔墙材料必须轻于气砖砖块，避免造成结构受损。同时，甲方还对乙方等购买铺面的众多业主公开承诺：保证铺面购买者在十五年内通过租赁收入收回购房成本。
2008年8月1日，朱晓洁与国泰物业公司签订《委托租房协议》约定：朱晓洁自愿将其所有的国泰广场A区一楼52号铺面一间（房款总额1148200元）委托给国泰物业公司负责招商代租五年；铺面年租金以房款总额除以15年计算，朱晓洁每年在国泰物业公司一次性领取房屋租金76546元。同时，其他铺面购买者也与国泰物业公司分别签订了《委托租房协议》，国泰物业公司由此而取得了国泰广场A区一楼铺面整体对外招租的权利。此后，国泰物业公司对外整体招租先后两次失败，铺面在部分时段空置，未收到租金，但该公司仍然给二原告等商铺购买者支付了租金。在租金的给付上，双方并未按《委托租房协议》上约定的每年76546元执行，因二原告未按期办理按揭付款，故改为从2009年2月9日才计付租金，租金的标准调整为每年82014元，二原告第一次收取国泰公司2009年2月9日至2009年9月30日租金47842元；第二年、第三年二原告分别收取了国泰物业公司所付租金81194元（已扣除1%的手续费）；第四年国泰物业公司上涨租金10%），收取1%的手续费后，二原告实收租金85930元；第五年国泰物业公司上涨租金10%，收取1%手续费后，二原告实收租金89314元。2013年10月16日，国泰物业公司上调租金40%，给二原告账户上存入第六年度房屋租金113672元，二原告认为其委托租期五年将于2013年9月30日期满，不同意再接收国泰物业公司所存入的第六年房屋租金，便通过湖北利川农村商业银行股份有限公司十字街分理处将第六年的房屋租金113672元退回国泰物业公司。
2011年6月21日，国泰物业公司与大茂电器公司签订《国泰广场铺面租赁合同》约定：国泰物业公司将国泰广场A区一楼50-53号等铺面共计1500㎡租赁给大茂电器公司使用，租赁期限为2011年7月1日至2023年9月26日止，第1至5年租金为167万元／年，第6至8年租金为183.7万元／年，第9至11年租金为202.07万元／年，第12年至合同期满租金为222.277万元／年。本合同签订后，国泰物业公司已将出租铺面整体交给了大茂电器公司使用。
2012年12月11日，由大茂电器公司法定代表人陈渝之妻方逢春经手，与康伦斌签订《国泰广场铺面租赁合同》，约定由大茂电器公司将国泰广场A区一楼铺面（52号）50㎡出租给康伦斌使用，租期为2012年12月21日至2013年12月20日，年租金为240000元（含房屋装饰装潢费用、消防设施费用、商场夜值费用等），康伦斌租用二原告的52号铺面开办手机经销店。
2014年6月2日，大茂电器公司与康伦斌、周春秀、向琼签订《国泰广场铺面租赁合同（2）》，约定由大茂电器公司将国泰广场A区一楼铺面（52号）50㎡出租给康伦斌、向琼、周春秀使用，租期为2014年7月10日至2015年7月9日，年租金为240000元（含房屋装饰装潢费用、消防设施费用、商场夜值费用等）。为此，二原告的部分铺面转由康伦斌、周春秀、向琼用于开手机销售门市至今。
2013年12月4日，二原告向法院提起诉讼，要求被告立即腾退国泰广场A区一楼52号铺面，并向二原告支付铺面占用费100000元。此案在审理中，因原、被告各持己见，调解不成。
原审法院认为：房屋所有权受法律保护，所有权人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，所有权人有权将房屋的占有、使用、收益权利依法转让给他人行使，当房屋所有权受到侵害时，所有权人可以请求排除妨害、返还原物、赔偿损失；同时，依法取得的用益物权也受法律保护，通过签订合同的方式有偿取得他人房屋的占有、使用、收益权，属于用益物权的取得方式之一，用益物权人（房屋承租人）对他人的房屋也享有占有、使用、收益的权利。
结合本案，二原告拥有国泰广场A区一楼52号铺面的所有权，原告朱晓洁与被告国泰物业公司自愿签订《委托租房协议》，将其铺面出租的权利交由国泰物业公司代为行使，该协议的内容是双方当事人的真实意思表示，因此，《委托租房协议》合法有效。此《委托租房协议》的签订，一方面确保了二原告在15年内无论其铺面是否出租、是否收取租金，均能从国泰物业公司取得稳定的租金收入；另一方面使国泰物业公司有关联的企业（利川市国泰房地产开发有限责任公司）也兑现了铺面购买者二原告在15年内通过租赁收入收回购房成本的承诺。因此，国泰物业公司有权在委托期内，按原告朱晓洁的授权权限对外出租二原告的铺面。《委托租房协议》签订后，国泰物业公司已多次调高房屋租金标准，并增加了手续费的收取项目，二原告也收取了增加的租金而未提出异议，足以证明双方已变更了《委托租房协议》的内容；由于租金基数由每年76546元（15年收回购房成本）已变更为每年82014元（14年收回购房成本）并递增，国泰物业公司在已将房屋租赁给大茂电器公司12年（至2023年9月26日）的情况下，其不可能只给二原告调高租金，而不同步变更委托租房期限，因此，法院根据案情推定，委托租房期限已变更为2009年2月9日至2023年2月8日。
国泰物业公司为完成原告朱晓洁的委托事务，而与大茂电器公司签订《国泰广场铺面租赁合同》，将二原告的铺面租赁给大茂电器公司，租期为2011年7月至2023年9月26日，其中2023年2月9日至2023年9月26日期间的租赁超越了二原告给国泰物业公司的授权权限，但是，大茂电器公司有理由相信国泰物业公司有权将涉案铺面房屋出租至2023年9月26日，二原告也未提供证据证明国泰物业公司与大茂电器公司有恶意串通、损害二原告利益等致合同无效的情形，因此，《国泰广场铺面租赁合同》中涉及到二原告铺面房屋的部分应属有效；至于2023年2月9日至2023年9月26日期间，二原告的房屋租金可能因价格上涨而带来损失，二原告可以就其损失另行主张其权利。
大茂电器公司与康伦斌、周春秀、向琼签订《国泰广场铺面租赁合同（2）》，将属二原告所有的52号铺面中的50㎡转租给康伦斌、周春秀、向琼使用，转租期为2014年7月10日至2015年7月9日，该期间在《国泰广场铺面租赁合同》的租赁期限内，且国泰物业公司也未提出异议，而康伦斌、周春秀、向琼有理由相信国泰物业公司有代理权、大茂电器公司有转租权，因此，《国泰广场铺面租赁合同（2）》中涉及到二原告铺面房屋50㎡的部分也属有效。
综上所述，被告国泰物业公司为完成原告朱晓洁的委托事务而将二原告的铺面房屋60.74㎡租赁给被告大茂电器公司，大茂电器又将二原告的部分铺面房屋50㎡转租给被告康伦斌、周春秀、向琼使用，因被告大茂电器、被告康伦斌、周春秀、向琼均系基于房屋租赁合同而占用、使用二原告的铺面房屋，属正常行使其取得的用益物权，不属于非法占有、使用二原告铺面房屋的情形，二原告的诉讼理由缺乏事实依据。为平等保护四方当事人的合法权益，兼顾其他业主的经济利益，故法院对二原告要求被告立即腾空国泰广场A区一楼52号铺面，将铺面房屋交还二原告，并向二原告支付铺面占用费100000元的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第七十一条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第一百一十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告朱晓洁、黄大艮的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告朱晓洁、黄大艮承担。
本院经审理查明：原审法院查明事实属实，本院予以认定。

本院认为：根据双方当事人在二审中的诉、辩主张，本案主要的争议焦点为，原合同约定的租期是否存在变更延长，上诉人目前能否收回商铺。结合本案基本事实和有关法律规定，分析评判如下。
一、上诉人接受增加的租金意味着接受新的租期。上诉人购买本案所涉商铺时，与被上诉人国泰物业公司签订了《委托租房协议》，约定铺面年租金以支付房款总额除以15年计算。故按双方协议约定，代租期内每年的租金为76546元，且五年内不存在增加的问题。但在实际履行中，首次支付租金的标准就变更为82014元每年，在支付第4、5年租金时，国泰物业公司又上涨了10%。结合上诉人与开发商所签购房合同中的有关约定，应当推定上诉人对其门面已整体出租给大茂电器公司至2023年9月26日的情况是知情的，上诉人对租金变更未提异议，应认定为上诉人认可租期在原来的基础上予以延长。
二、上诉人同意延长租期后不得随意更改。我国《民法通则》第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。上诉人作为完全民事行为能力人，应当知道自己接受变更后租金所代表的意思表示，即认可对原委托租房协议内容的变更。根据前述法律规定，上诉人同意延长租期后不得随意更改而要求提前收回商铺。
综上所述，上诉人请求排除妨害的理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人朱晓洁、黄大艮负担。
本判决为终审判决。

审判长　　汪清淮 审判员　　郑　玥 审判员　　张成军

书记员：刘继红