朱某2与上海北方企业(集团)有限公司、上海宝通物业管理有限公司用益物权确认纠纷一审民事判决书

　　原告：朱某2，女，1939年11月16日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：胡恒星，远闻(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：彭晓鹏，上海汉勤律师事务所律师。
　　被告：上海北方企业(集团)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：朱贤麟，董事长。
　　委托诉讼代理人：潘梦芝。
　　被告：上海宝通物业管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：徐志红，董事长。
　　委托诉讼代理人：钟永明。
　　原告朱某2与被告上海北方企业(集团)有限公司、上海宝通物业管理有限公司用益物权确认纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告朱某2及其委托诉讼代理人胡恒星、彭晓鹏，被告上海北方企业(集团)有限公司(以下简称“北方集团”)的委托诉讼代理人潘梦芝，被告上海宝通物业管理有限公司(以下简称“宝通物业”)的委托诉讼代理人钟永明到庭参加诉讼。因案情复杂，争议较大，本案于2019年11月6日依法转为普通程序，并于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告朱某2及其委托诉讼代理人胡恒星，被告北方集团的委托诉讼代理人潘梦芝，被告宝通物业的委托诉讼代理人钟永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告朱某2向本院提出诉讼请求：撤销两被告将上海市东宝兴路XXX弄XXX号房屋(以下简称“东宝兴路房屋”)的报空行为，并确认原告享有该房屋承租权，有权继续居住该房屋。事实和理由：东宝兴路房屋系公房，原承租人为黄某某，原告系黄某某的配偶。1957年，黄某某将其户籍从江苏泰州迁至其父黄裕官搭建的棚舍内，又因房屋置换，于1971年将其户籍迁入东宝兴路房屋，并居住至其去世，原告作为黄某某的妻子也一直随其居住。2013年，黄某某去世，之后东宝兴路房屋一直由原告占有使用，并持续向被告宝通物业支付租金。因东宝兴路房屋内仅有黄某某一人户籍，被告北方集团便以黄某某去世且无其他户籍人员为由将东宝兴路房屋报空，拒绝变更原告为承租人。根据相关规定，公有住房承租人死亡的，其生前配偶实际居住在房屋内，即使户籍不在公房内，也应当认定为同住人，享有相应的公房居住权。故原告作为东宝兴路房屋的同住人，有权继续履行该房屋的租赁关系，可成为该房屋承租人。目前，东宝兴路房屋系原告的唯一住房，为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告北方集团辩称，不同意原告的诉讼请求。根据沪房管法【2009】396号文件关于公房变更租赁户名的相关规定，原告并无本市常住户口，不符合变更承租人的条件，没有成为承租人的资格，不能继续履行合同；原告亦不是共同居住人，原告与黄某某在泰兴结婚，并非在东宝兴路房屋处结婚，且黄某某去世前一年，原告并非连续居住在东宝兴路房屋内，故原告继续居住在系争房屋内的行为系强占房屋，应当立即搬出，将房屋返还给被告北方集团。东宝兴路房屋现处于动迁阶段，被告北方集团在核查之后作出报空行为，符合政策规定，故不同意原告诉讼请求。
　　被告宝通物业辩称，不同意原告的诉讼请求。根据相关规定，两被告对东宝兴路房屋报空的行为并无不当。宝通物业收取东宝兴路房屋租金是因其对黄某某去世并不知情，其并不认可原告具备承租人资格。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方向本院提交的关于公房政策的相关文件，本院依法在卷佐证。原告提交租用公房凭证、常住人口登记表、户口登记表、居民户口簿、房屋租金账单、短信聊天记录作为本案证据，两被告对上述证据均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。被告北方集团提交对东宝兴路房屋的请示及其附件、变更东宝兴路房屋租赁户名的通知，原告及被告宝通物业对上述证据均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。
　　原告提供的泰兴市张桥镇圩港村村民委员会出具的证明(2009年6月20日、2019年6月3日、2019年6月4日)三份，两被告对其真实性存疑，因原告提供的该村委会出具的黄某某死亡证明(2019年6月3日)同其向被告北方集团出具的该村委会证明(2018年10月25日)复印件的内容不一致，故对该村委会出具的上述三份证明不予认可。本院认为，村委会在行使职责范围内组织、管理村民事务，其对本村内居住的人口具有相应的管理职责。关于该村委会在2009年6月20日出具的证明已经泰兴市公安局张桥派出所和泰兴市张桥镇人民政府民政科共同核实，情况属实，且该证明内容同村委会于2019年6月4日出具的证明内容一致，故其出具的有关家庭人员相关情况的证明，本院予以认可。关于该村委会出具的关于黄某某死亡日期的证明，经本院比对，2019年6月3日的村委会证明记载的黄某某死亡时间为2013年9月30日，2018年10月25日的村委会证明复印件记载的黄某某死亡时间为2013年10月9日，被告北方集团提交的该村委会于2018年10月25日出具的关于黄某某死亡情况的证明系复印件，而原、被告双方对于黄某某在2013年去世的事实均已确认，故本院对于黄某某于2013年去世的事实予以认可。
　　原告向本院申请证人朱某1出庭作证，以证明原告在东宝兴路房屋内的实际居住情况，本院予以准许。证人称其系原告的邻居，黄某某生前同原告居住在一起，外人都知道他们是夫妻。上个世纪七十年代，其插队回沪后，原告同黄某某就在东宝兴路房屋内居住生活，后面黄某某中风，原告就和黄某某离开了，偶尔会看见他们回上海治病。黄某某去世后，原告就搬回东宝兴路房屋并居住至今。对该证人证言，原告和两被告均予以认可，本院予以确认。
　　原告向本院申请证人曹某某出庭作证，亦证明原告在东宝兴路房屋内的实际居住情况，本院予以准许。证人称其于1990年在东宝兴路626弄弄堂口开了一间裁缝铺，黄某某在弄堂口摆了一个皮匠摊，几乎每天中午都能看到原告给黄某某送饭，知道他们是夫妻。黄某某生病后，就不大看到原告夫妇了，但是他们回上海看病时会来探望下老邻居。2013年，黄某某去世后，原告就回到东宝兴路房屋内居住。对该证人证言，原告和两被告均予以认可，本院予以确认。
　　根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人黄某某，原籍江苏泰兴，婚姻状况为朱冬珍，职业为皮匠个体，1957年6月14日由原籍迁入中华新路XXX弄XXX号，后于1970年7月28日迁至止园路XXX弄XXX号。1971年11月，其户籍迁往西宝兴路XXX弄XXX号，即东宝兴路XXX弄XXX号。1991年10月15日，东宝兴路房屋租赁户名登记为黄某某，独用部位为亭子间，公用部位为灶间、客堂，发证类别为原租户。
　　2009年6月20日，经泰兴市张桥镇圩港村村民委员会、泰兴市公安局张桥派出所、泰兴市张桥镇人民政府民政科共同核实，确认朱冬珍即本案原告，原告同黄某某系夫妻关系，双方共生育三个子女。2013年，黄某某去世，东宝兴路房屋仅有黄某某一人户籍，无其他人员。
　　2018年，原告补交了东宝兴路房屋在2008年1月至2018年12月的房租，且曾就该房屋动迁提交材料事宜与相关工作人员有过联系。
　　2018年12月25日，北方集团物业管理事业部请示处理东宝兴路房屋，载明：“东宝兴路XXX弄XXX号亭子间房屋为直管公房，由集团公司委托宝通物业公司管理。……物业部拟请示：1、将上址房屋做空房处置，租赁户名更改为上海北方企业(集团)有限公司。2、以集团公司为主体，与动迁公司签订动迁补偿安置协议书。3、后续如遇他人主张权利时由集团公司再行处置。”由其公司管理人员及集团签名同意上述请示。2018年12月28日，北方集团物业管理部向宝通物业发送关于变更东宝兴路房屋租赁户名的通知，宝通物业遂将东宝兴路房屋的承租人由黄某某变更为北方集团。
　　审理中，原告称上述中华新路房屋系黄某某父亲的私房，后因动迁，黄某某分得止园路房屋，后又与他人置换所得东宝兴路房屋；因原告夫妻文化程度较低，且因家庭原因，原告的户籍一直未随黄某某变动；原告年事已高，居住情况较为困难。另，两被告称，对居民动迁进行征询并不是认可居民具有承租人资格，而是需核实签约主体、居民实际居住情况；东宝兴路房屋租金的收取也并不意味着承认原告为承租人。被告宝通物业称，其对房屋承租人黄某某的死亡情况并不知情，在此情况下，工作人员不清楚情况而误收了原告租金，该钱款可以退还原告。
　　关于原告的婚姻状况，原告称其与黄某某于上世纪五十年代在乡下结婚，当时乡下没有登记结婚的观念，但其婚姻状况村里都是清楚的，也经具体核实；两被告在庭审中多次陈述认可原告同黄某某婚姻状况，后又陈述不予认可，本院已在认定事实中对原告同黄某某的婚姻关系予以认可，此处不再赘述。
　　关于原告在东宝兴路房屋的居住情况，原告称其与黄某某在1971年至2004年期间，一直居住在东宝兴路房屋内，2004年后因黄某某生病，原告夫妻奔波于泰兴和上海，但回上海看病拿药时均居住在东宝兴路房屋内，2013年黄某某去世后，原告即居住在东宝兴路房屋内至今。两被告认可原告在2004年之前长期居住于东宝兴路房屋，对于其他时间原告的居住情况并不清楚，但又认可证人证言。本院综合双方意见及证人证言内容，认可原告曾与黄某某居住于东宝兴路房屋长达几十年，后又于黄某某去世后长期居住于东宝兴路房屋至今。
　　本院认为，公有居住房屋的“共同居住人”是指共有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
　　本案中，东宝兴路房屋系公有住房，房屋原承租人为黄某某。黄某某死亡时，东宝兴路房屋仅有黄某某一人户籍，虽原告系黄某某配偶，在黄某某生前同其长达几十年共同居住于此，并在其去世后仍常年在此居住，但原告及其子女均无本市常住户口。原告在2018年向宝通物业缴纳2008年至2018年的房屋租金，但宝通物业称其工作人员是在不清楚在户人员的情况下收取了原告缴纳的租金，该钱款可以退还原告，结合公房收取租金的一般情况，本院无法认定原告缴纳房租即为与宝通物业达成建立租赁关系的合意。故，原告户籍现不在东宝兴路房屋内，黄某某亦无有本市常住户口的直系亲属，综合考虑原告同黄某某的夫妻关系、原告居住、生活的具体情况，其虽符合共同居住人的条件，但原告本身并不具有承租东宝兴路房屋、按照相关规定变更其为承租人的条件。而两被告作为房屋的管理单位，有权对系争房屋进行处分。两被告依据规定将东宝兴路房屋予以报空，并无不当。综上，原告的诉请并无事实与法律依据，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第十条之规定，判决如下：
　　对原告朱某2的诉讼请求不予支持。
　　案件受理费80元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王文娟

书记员：杨  柳