朱知文与朱明明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：朱知文，男，1990年11月24日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
　　被告：朱明明，男，1988年9月18日生，汉族，住上海市松江区。
　　第三人：庄华弟，女，1965年1月1日生，汉族，住上海市松江区。
　　被告及第三人共同的委托诉讼代理人：姚岑，上海保诚律师事务所律师。
　　原告朱知文与被告朱明明、第三人庄华弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人顾叶青、被告及第三人共同的委托诉讼代理人姚岑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告朱知文向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间于2017年8月25日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令第三人协助将坐落于上海市松江区富永路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户至原告名下。事实与理由：原、被告系堂兄弟关系，第三人系被告母亲。2016年8月，被告与原告谈起因取得拆迁安置的第二套房屋需支付40万余元购房款、新房需装修、需打点被告外婆的其余外孙以及想开公司等事宜，故已挂牌出售系争房屋。原告遂表示愿意购房，并经协商，于2016年8月22日与被告及第三人口头约定购房价为140万元。此后原告将其父亲生前所留房屋短期内低价出售，并将所得房价款111万元于2016年9月5日转至被告账户。经被告及第三人同意，原告于2016年9月10日搬入系争房屋，并居住于阁楼，截至2016年9月18日，原告共支付购房款130万元，剩余购房款双方约定过户时支付。2016年10月，原告登记结婚后，被告及其妻子搬离系争房屋，第三人及第三人母亲搬至系争房屋阁楼中居住，原告出资2,000元为其购买了老人床。2016年12月起，系争房屋水电燃气费均由原告承担。2017年，被告及第三人提出房价上涨，便提出只要原告同意再补偿15万元，第三人及第三人母亲即搬离系争房屋。原告无奈同意后，第三人又以其母亲年事已高、租不到房为要，要求继续居住，并称原告不懂事，原告还为此给了第三人3,000元生活费。2017年6月，在原告支付了10万元购房款，并代第三人支付了相应房租后，第三人及其母亲搬离系争房屋。2017年8月23日，原告向被告支付购房款5万元。2017年8月25日，原、被告签订《房屋买卖合同》。2018年，第三人又以过户需缴纳过户费、物业费等为由，向原告分别索要2,400元和2,500元。2019年5月，原告要求被告及第三人办理过户手续时，方才发现二人已办理了系争房屋产证，并将系争房屋登记至第三人一人名下，且称如需过户，原告至少应再交50万元房款。2019年5月24日，原告将剩余购房款10万元支付给被告。此后原告多次要求被告和第三人协助办理过户手续，但协商未果。遂涉诉。
　　被告朱明明辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告并非系争房屋拆迁安置权利人，故原、被告间签订的房屋买卖合同应属无效。即便上述合同有效，后续过户手续也因被告并非权利人导致合同无法实现而解除。
　　第三人庄华弟述称，不同意原告的全部诉讼请求。取得系争房屋后，第三人交给被告管理，也没有关心过具体情况。但第三人不清楚原、被告间所签的房屋买卖合同，对于约定的内容中涉及第三人权利的部分不认可，虽第三人在此后的协商中得知了被告将系争房屋出售给原告的事情，但并未追认，且明确表示不认可，故不同意协助原告办理过户手续。
　　经审理查明，原、被告为堂兄弟关系，第三人系被告母亲。
　　系争房屋为动迁安置房，建筑面积90.13平方米，建筑类型为公寓，第三人于2018年4月20日核准登记为系争房屋权利人。
　　2016年8月22日至2017年8月23日期间，原告累计向被告及第三人支付购房款145万元，其中10万元系2017年7月1日支付至第三人名下农业银行卡中。
　　2017年8月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋买卖合同》一份，载明：“经甲乙双方协商，现将甲方系争房屋出售给乙方，房屋价格为人民币155万元整(壹佰伍拾伍万元整)。乙方已支付人民币145万元整(壹佰肆拾伍万元整)。剩余欠款10万元(壹拾万元整)承诺3年内付清。付清后办理过户手续，过户一切费用由乙方承担。经甲乙双方协商，以上内容无异议。签证为证”。
　　2019年5月5日，原、被告及第三人进行谈话，第三人称其一开始也想不到要涨价，但看到他人卖得高，要求涨价。原告表示反对后，被告及第三人称早知当初卖也不卖了。原告指出已经涨过15万元了，第三人称以前是以前，现在房价涨了。第三人继而提出要么将系争房屋另售他人，卖出后给原告175万，要么原告再加价50万元购买，原告称仅能接受10万元以内。双方未能达成一致。
　　2019年5月24日，原告分两笔向被告转账各5万元。
　　另查明，2016年10月2日至2018年2月期间，原告支付被告买床费用2,000元、办产证费用2,400元，支付第三人母亲生活费3,000元、物业费2,500元，为被告父亲购买空调花费2,799元。
　　2017年7月1日至2018年8月4日期间，原告代第三人及第三人母亲支付了另租他处房屋的租金共计22,650元。
　　再查明，第三人(乙方)与案外人上海仓桥经济联合总公司(甲方)签订《上海市集体土地上房屋征收补偿协议(居住房屋)》一份，载明甲方对乙方所有的坐落于永丰街道仓吉三村XXX号的房屋进行征地，房屋补偿款为242,760元，各项补助及其他费用合计58,740元。协议另对其他相关事项进行了约定。第三人基于上述协议登记为系争房屋权利人，被告、被告配偶及第三人基于上述协议登记为坐落于上海市松江区富强路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。
　　庭审中，原、被告一致确认，房屋买卖合同中约定的购房款155元原告均已支付完毕。原告另称，其为本市户籍已婚人士，家庭名下仅有一套住房，承诺具备购房资格。
　　本院通知被告及第三人于2019年7月17日来院就有关事实接受询问。被告及第三人称，其基于拆迁于2014年取得系争房屋，并作为被告婚房使用，第三人未在系争房屋内居住，但第三人母亲曾居住到2016年后搬出。被告称，2016年下半年，其将系争房屋出售给原告，并由原告居住，系争房屋出售后，被告先是住在岳母家，然后居住在第二套拆迁房内。第三人则与男友一同居住。被告称，其瞒着第三人出售了系争房屋，后来发现瞒不住了，才告诉第三人，但第三人当即表示反对，要求加价，平日被告均是住在岳母家，与第三人来往不多。第三人称，其今年3月方才知道被告将系争房屋出售给原告，随即表示价格是不同意，并要求加价50万元，之前因为原告租住在系争房屋内，才向其索要物业费，但有无约定租金不清楚，第三人所有的银行卡均在被告处，平日开销均是男朋友负责，现原告如要购买系争房屋，需加价20万元。
　　以上事实，上海市不动产登记薄、上海市集体土地上房屋征收补偿协议(居住房屋)、房屋买卖合同、转账凭证、录音以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案主要争议焦点在于：1、原、被告间签订的房屋买卖合同是否合法有效？如上述合同有效，对第三人是否具有拘束力？2、原告方要求第三人协助其办理系争房屋过户手续有无履行障碍？
　　针对第一个争议焦点，本院作如下评判：现被告据以主张房屋买卖合同无效的理由为被告并非系争房屋安置对象，第三人对出售行为不知情且未追认。对此，本院认为，首先，被告以其并非系争房屋安置对象，涉及无权处分为由，主张无效，缺乏法律依据。其次，从双方谈话中可见，在长达三年交易过程里，第三人对系争房屋出售一事早已知情，并参与了2017年的第一次的加价过程，加价的10万元也支付至第三人名下银行卡，原告为了促进合同履行，更曾代第三人支付过他处租房费用、物业费等，现第三人以并非实际持卡人为由否认收到过上述款项，并称直至2019年3月被告方才告知其出售事宜，本院对此难以采信。本院依法推定第三人对系争房屋本次交易知情、默许并实际参与，即便房屋买卖合同无第三人签字，第三人亦以行为进行了追认。最后，探寻本案纠纷成因，实则是房价上涨后，被告及第三人有悖诚信的加价行为所致。鉴于此，原、被告方签订的房屋买卖合同并无法律规定之无效情形，应属合法有效，且对第三人具有拘束力，故原告方要求确认原、被告间于2017年8月25日签订的《房屋买卖合同》有效的诉请，本院予以支持。
　　针对第二个争议焦点，如前所述，虽系争房屋已登记至第三人名下，然其亦应受房屋买卖合同约束，无权拒绝履行。现原告已付清全部购房款，实际居住使用系争房屋多年，亦不存在限购情形，系争房屋本身也符合交易条件，故并无履行障碍。因系争房屋登记产权人为第三人，故原告要求第三人将系争房屋产权过户至其名下的诉请，本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：　　
　　一、确认原告朱知文与被告朱明明于2017年8月25日签订的《房屋买卖合同》有效；
　　二、第三人庄华弟于本判决生效之日起十日内协助原告朱知文办理坐落于上海市松江区富永路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权转移登记手续，将上述房屋产权转移登记至原告朱知文名下(本次交易的全部税费由原告朱知文负担)。
　　案件受理费18,750元，减半收取9,375元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用14,375元，由被告朱明明负担7,187.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，由第三人庄华弟负担7,187.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沙  莎

书记员：林梅均