朱腊娥与王远贵、王德胄等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：朱腊娥，女，1956年1月26日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：王庆英，上海福一律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陶冶，上海福一律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：王远贵，男，1975年1月4日出生，汉族，住上海市。
　　被告(反诉原告)：王德胄，男，1980年12月26日出生，汉族，住上海市。
　　被告(反诉原告)：杨发兰，女，1981年12月20日出生，汉族，住上海市。
　　被告(反诉原告)：王春梅，女，1978年2月4日出生，汉族，住上海市。
　　四被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：李环，上海济昀律师事务所律师。
　　第三人：任宝华，女，1962年10月15日出生，汉族，住上海市普陀区真南路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。
　　第三人：任菊华，女，1946年1月13日出生，汉族，住上海市普陀区大渡河路XXX弄XXX号XXX-XXX室。
　　第三人：任春华，女，1951年2月1日出生，汉族，住江苏省常州市武进区芙蓉镇柳山路XXX号。
　　第三人：任永吉，男，1953年9月6日出生，汉族，住上海市嘉定区江桥镇丰江路XXX弄XXX号XXX室。
　　第三人：任美华，女，1958年12月29日出生，汉族，住上海市长宁区利西路XXX弄XXX号XXX室。
　　上述四第三人共同委托诉讼代理人：任宝华。
　　原告朱腊娥与被告王远贵、王德胄、杨发兰、王春梅及反诉原告王远贵、王德胄、杨发兰、王春梅与反诉被告朱腊娥、第三人任菊华、任春华、任永吉、任美华、任宝华房屋买卖合同纠纷一案本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱腊娥的委托诉讼代理人王庆英、陶冶，被告(反诉原告)王远贵及四被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人李环、第三人任宝华并作为四第三人的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告朱腊娥向本院提出诉讼请求：1、判令四被告向原告支付上海市白丽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)售房款尾款人民币25,000元(以下币种均为人民币)；判令四被告向原告赔偿以25,000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币基准贷款利率标准即年利率6%，自2013年6月30日起至实际清偿购房款之日止的逾期付款损失。事实与理由：2006年10月11日，原告、任永善与四被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给被告，转让价为30.85万元。四被告应于2006年10月11日支付定金1万元，于2006年11月10日前付12.85万元，2006年11月25日前支付15万元，原告清空户口后支付2万元。2008年11月原告与四被告协商系争房屋的尾款支付及户口迁移事宜，2009年2月9日，被告王德胄的父亲王沪生向中介口头承诺尾款会在2009年4月15日前支付，故原告未迁出户口，但被告事后反悔，并未支付该款项。2013年6月2日，双方发生冲突，被告王远贵代表四被告与原告在万里派出所签订《协议》一份，协议签订前后原告已经着手迁出户口，但被告未根据协议约定向原告支付25,000元。现原告已经清空系争房屋内的户口，被告应当按照约定支付尾款25,000元，因被告无正当理由不履行约定，故原告诉至法院请求判如所请。
　　被告王远贵、王德胄、杨发兰、王春梅共同辩称，根据原告、任永善与四被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告应将户口在2007年12月底前迁出系争房屋，清空户口后支付20,000元。2007年底因原告称户口没有地方迁出，所以两万元尾款没有支付，被告从未说过缺乏付款能力。因系争房屋内存在户口，影响系争房屋出售，被告多次联系原告要求迁出户口，后2013年被告王远贵报警，与原告在派出所重新就系争房屋户口迁出和尾款支付达成协议，被告为此同意支付25000元的费用，但一出派出所，原告又不同意协议内容，也未按约定于2013年6月30日迁出户口。现该协议已经不能继续履行，考虑到原告于2018年迁出了户口，被告认为所欠付的购房款尾款仍应以原房屋买卖合同约定为准，即仅同意支付住房尾款为2万元。
　　反诉原告王远贵、王德胄、杨发兰、王春梅向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令反诉被告支付违约金1万元；2、反诉原告赔偿中介费3085元；3、反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：2006年10月11日，朱腊娥、任永善与四反诉原告签订《上海市房地产买卖合同》约定，反诉被告的户口须在2007年12月底迁出，迁出户口后反诉原告支付房屋尾款20000元，若任何方违约，应当支付违约金1万元，并赔偿百分之一的中介费。朱腊娥违反合同约定，其本人户口于2018年9月29日才予以迁出，实属违约，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。
　　反诉被告朱腊娥辩称，反诉原告的诉讼请求超过了诉讼时效，如果反诉原告认为反诉被告违反合同约定，自2007年12月底开始就可以主张反诉被告的违约责任，现在明显已经超过了诉讼时效。且2013年6月2日，反诉原、被告重新签订了协议，已经覆盖了原先买卖合同的约定，因反诉原告未按照协议先履行付款义务构成违约，反诉被告才未迁出全部户口。
　　第三人任菊华、任春华、任永吉、任美华、任宝华共同述称，2006年10月11日，任永善与朱腊娥将系争房屋出售给四被告。2016年10月17日，任永善因交通事故过世。四四第三人系任永善的兄弟姐妹，任永善与朱腊娥于1992年办理结婚仪式后以夫妻名义共同生活，系事实婚姻关系。若法院认为事实婚姻关系不成立，四第三人放弃本案买卖合同中所有的权利，也不承担相应的义务。第三人在本案中的已经与朱腊娥在本案的意见一致。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2006年10月11日，原告、任永善作为出卖人(甲方)与四被告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过中介公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋；转让价款为308500元；甲方于2006年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；补充条款4)约定甲方的户口须在2007年12月底前迁出，8)即日起甲乙双方任何方违约，支付违约金1万元，另赔偿百分之一的中介费；附件三约定，乙方于2006年10月11日支付1万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2006年11月10日前支付首付128500元，乙方于2006年11月25日前通过银行贷款支付150000元，清空户口后支付20000元等。
　　朱腊娥按照约定已支付购房款288500元。
　　上述合同签订时，系争房屋内有原告与任永善、杨小翠、朱某、刘海五人的户口。2007年12月底之前并未迁出。后杨小翠的户口于2010年7月1日迁出，朱某的户口于2013年7月30日迁出，任永善于2016年10月17日过世，刘海的户口于2018年9月20日迁出，原告的户口于2018年9月29日迁出。
　　2013年6月2日，原告与被告王远贵在万里派出所签订协议，主文载明：“兹有桃浦白丽路XXX弄XXX号604,朱腊娥房子出售给王远贵，现朱腊娥的户口在701弄准备在2013年6月30日之前迁出。(在迁出时，王远贵应交25000元人民币押金给于中介杨阿姨手上，我再将户口迁出，同时杨阿姨将钱交给我)如果双方任一方违约，将承担法律责任及一切其他后果。”协议左下角有文字如下：“王叫110来的，是在万里派出所签字”。背面有文字如下：“6.18通知，本周四(20日)将钱给中介，周五(21日)我侄女从武汉出来，22日星期六迁户口。”双方确认该协议主文的真实性以及协议中提及杨阿姨系指代明确。对于左下角文字，被告是指的被告报警。原告称是原告报警。对于背面文字，被告不予认可。
　　2013年6月1日，原告与案外人孙琳作为上海市新村路XXX弄XXX号XXX室所有权人向万里派出所出具《同意接受申请人入户意见书》，同意接收申请人任永善及其随迁人朱某、刘海等户口。万里派出所于2013年6月22日针对朱某申办户口事项出具收到材料的受理回执单，朱某户口于2013年7月30日迁入该房屋。
　　另查，(2017)沪0107民初12577号原告任菊华、任春华、任永吉、任美华、任宝华与上海市公安局普陀分局、中国平安财产保险股份有限公司上海分公司机动车交通事故责任纠纷一案于2017年6月30日作出判决：“经审理查明，本案交通事故伤者任永善出生于1958年2月20日，系本市城镇户籍居民，于2016年10月17日死亡。任永善生前未婚、无子女，其父母已先于其死亡。原告任菊华、任春华、任永吉、任美华、任宝华系任永善之兄弟姐妹。”该案已生效。
　　审理中，针对《协议》约定的付款与迁户口的履行顺序以及履行情况，朱腊娥认为，根据该协议约定，被告王远贵应先向中介杨阿姨支付2.5万元押金，待原告将户口全部迁出时再由杨阿姨将钱款交给原告，而原告也将案外人朱某的户口于2013年6月22日迁出，部分履行了协议，但被告反悔了，我们才没有继续迁出户口。被告认为，整个协议的前提是原告的户口要在2013年6月30日前迁出，原告可以在派出所递交户口材料迁出的时候，我们支付2.5万元的费用，事实上是原告反悔了要求被告立刻支付房款，被告一直在和原告沟通，也自愿为此多出房款，但原告从未向派出所递交迁出自己户口的材料。
　　反诉部分查明事实同本诉。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告、任永善与四被告在签订《上海市房地产买卖合同》后已经各自履行了付款、交房、过户等主要合同义务，考虑到系争房屋内原告方户口已经全部迁出，被告应当向原告支付相应的尾款。第三人任菊华、任春华、任永吉、任美华、任宝华明确表示放弃本案系争房屋买卖关系中的全部权利，不再承担相应义务。被告(反诉原告)也已知晓该权利义务的概括转让并同意向原告主张承担责任，本院予以认可。至于朱腊娥与王远贵、王德胄、杨发兰、王春梅在支付尾款与户口迁出过程中是否存在违约情形需结合朱腊娥与王远贵于2013年签订的《协议》予以认定。该协议系双方真实意思表示、就系争房屋买卖中的户口迁出、尾款支付及违约责任进行了重新约定。庭审中，双方对履行各自义务的先后顺序进行充分的阐述，各执一词。本院认为，根据协议书面约定，被告王远贵应当首先将押金25000元交付中介以确保朱腊娥户口从系争房屋内迁出，之后原告将户口迁出与中介支付押金为同时履行行为。然协议签订后，王远贵未履行该支付押金的义务，王远贵称系原告出派出所即反悔要求被告直接付款给原告的意见，未能提供相应证据予以证明，若王远贵认为原告不会履行迁出户口的行为，也可在支付押金之后要求中介退还，故原告认为不应于2013乃6月30日前迁出户口的意见，本院予以采纳。但协议签订之后长达五年时间内，双方均未举证证明向对方主张过权利，现协议约定实际情况已经变化，原告于2018年9月才将系争房屋内原告方的户口全部迁出，原履行期限早已超过，也没有再就上述内容达成新的合意。双方也无须按照原协议的支付押金给中介等方式履行，对原告要求自2013年计算利息的主张，本院不予支持。根据民事活动公平与等价有偿的原则，被告应当支付相应的房屋尾款，现被告同意支付剩余房款2万元的意见，本院予以准许，反诉部分，由于《协议》覆盖了原房地产买卖合同有关户口迁出、尾款、违约责任的约定，再要求按照原房地产买卖合同主张逾期迁出户口的违约责任明显缺乏依据。且由于王远贵未按照约定支付押金给中介导致合同没有继续履行，故反诉原告要求反诉被告承担违约责任的反诉诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条条之规定，判决如下：
　　一、被告王远贵、王德胄、杨发兰、王春梅应于本判决生效之日起十日内向原告朱腊娥支付上海市白丽路XXX弄XXX号XXX室房屋的房款人民币20,000元；
　　二、对原告朱腊娥的其余诉讼请求，不予支持；
　　三、对反诉原告王远贵、王德胄、杨发兰、王春梅的反诉诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币625元，减半收取计人民币312.5元，由被告王远贵、王德胄、杨发兰、王春梅负担。
　　本案反诉受理费人民币64元，由反诉原告王远贵、王德胄、杨发兰、王春梅负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王  盈

书记员：计晓菲