朱金发与刘某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：朱金发，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：周思涵，上海市江南律师事务所律师。
　　被告：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省东台市，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：李甲三，上海市中和律师事务所律师。
　　原告朱金发与被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱金发及其委托诉讼代理人周思涵、被告刘某某及其委托诉讼代理人李甲三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告朱金发向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2015年12月9日签订的《房屋买卖协议》于2019年1月10日解除；2、判令刘某某以143万为基数，按照日万分之五的比例，支付从2018年12月10日起至2018年12月31日(计算20天)的违约金；3、判令刘某某支付赔偿金71.5万元。事实和理由：双方于2015年12月9日签订“房屋买卖协议”，该协议约定：“朱金发出售位于宝山区苏家浜路XXX弄XXX号XXX室房产；房屋的成交价为143万；产权交易时间为2018年12月9日；买受方应于2018年12月9日前，双方共同至上海市宝山区房地产交易中心办理产权交易手续且交易中心出具受理单当日支付出售方房款人民币15万元；违约责任：双方任何一方未按买卖协议约定履行，则违约方必须向守约方每日赔偿总房价款万分之五的违约金，如逾期达20日，则守约方有权解除本协议；违约方承担赔偿责任，赔偿金额为当时该房屋市场价50%。”协议约定的过户义务，刘某某未按时履行，构成根本违约。朱金发向其发送律师函，根据协议约定朱金发要求单方解除房产买卖合同。但关于刘某某给朱金发造成的损失，刘某某不肯赔偿，故涉讼。系争房屋是动迁安置房，所以过户时间约定较晚，大产证在2015年4月30日登记的，小产证目前还没有去办，仍在开发商名下。动迁时一共拿到四套房屋，只卖了这一套，其他都没有卖，小产证都没有办。诉请1的理由：合同约定在2018年12月9日过户，但是刘某某没有到期履行过户，可能其没有购房资格，但具体情况朱金发不了解。143万元房款中，到2018年12月9日之前，128万元房款全部拿到了，过了过户时间后刘某某在朱金发不知情的情况下转账15万元，这时超过过户时间一个月了，所以房款143万元朱金发全部拿到。如果法院判决合同解除，143万元愿意返还。诉讼中增加诉请：要求143万元还给刘某某，同时要求刘某某清空房屋，腾退并交还给朱金发。
　　被告刘某某辩称，不同意全部诉请。理由：刘某某已经履行了全部的付款义务，从朱金发的名下过户到刘某某名下，这是刘某某的权利，权利可以放弃或者暂时不行使，义务必须履行，所以不成为刘某某违约的责任，目前过户的权利刘某某暂时不履行。因为发生了情势变更，当时交易时房屋是动迁房，还不能过户，刘某某要符合过户条件也需要到2018年年底，当时朱金发说只有到2018年底才能过户，所以双方约定过户时间是2018年年底。以为考虑到购买动迁房屋的风险，嗣后，双方在12月16日又签订了一份补充协议，约定一旦房屋满足过户条件后60天内，双方至交易中心办理过户申请。签订该份补充协议是为了制约朱金发。同时还有一份附件，是朱金发的儿子作担保人，如果发生问题他要承担全部责任。因此双方将过户条件进行了变更。同时，即便按照朱金发的主张，在2018年12月9日时也没有满足过户条件，因为系争房屋被查封了，且还没有办理小产证，嗣后了解到因为朱金发有离婚后的财产纠纷在诉讼中，导致包括系争房屋在内的四套动迁房都被查封了，从2018年6月开始的，目前仍在司法限制中。综上，目前不能过户的原因是朱金发导致的，刘某某保留追究违约责任的权利，至于过户，要求在系争房屋被解封，同时刘某某不受限购制约的条件下双方办理过户。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2015年12月9日，甲方朱金发与乙方刘某某签订“房屋买卖协议”，该协议约定：“朱金发出售位于宝山区苏家浜路XXX弄XXX号XXX室房产；房屋的成交价为143万；产权交易时间为2018年12月9日；乙方于双方签订该房屋的上海市房地产买卖合同当日，支付甲方房款128万元。2018年12月9日前，双方共同至上海市宝山区房地产交易中心办理产权交易手续且交易中心出具受理单当日支付出售方房款人民币15万元；第四条为违约责任：双方任何一方未按买卖协议约定履行，则违约方必须向守约方每日赔偿总房价款万分之五的违约金，如逾期达20日，则守约方有权解除本协议；违约方承担赔偿责任，赔偿金额为当时该房屋市场价50%。
　　2019年1月1日，刘某某向朱金发发出告知函，主要内容为，由于签约过后上海市出台了新的限购政策，将原非本市户籍居民家庭缴纳社保年限从2年上升到5年，该“情势变更”造成了目前双方无法完成过户手续，不能归责于刘某某，现在刘某某在产权尚未过户至其本人名下的情况下，将15万元购房尾款按约支付给了朱金发。为了彻底解决问题，刘某某提出两个方案并告知朱金发，第一，继续履行本协议，买卖合同顺延至刘某某社保交付期满5年后的60个工作日内签约过户，第二，刘某某将前述房地产买卖合同的全部权利义务一并转给他人。
　　2019年1月10日，朱金发委托律师向刘某某寄出律师函，表示，根据协议约定双方应在2018年12月9日完成过户手续，但由于你方原因无法过户，你方单方面要求延期违背了合同约定。故根据合同约定，逾期达20日，守约方有权单方解除本合同。故告知刘某某解除双方的房屋买卖合同。
　　另查明，系争房屋为动迁安置房性质，权利人是上海顾村房地产开发(集团)有限公司，登记日为2015年5月11日。2018年6月20日，系争房屋因(2017)沪0113民初3194号限制文件，由本院依法采取司法限制的措施，予以预查封。
　　本案审理中，刘某某提供一份房屋协议，由甲方朱晓明(朱金发之子)、朱金发和乙方刘某某于2015年12月16日签订，其中约定此物业过户时间为满足此物业过户条件下，60天内甲乙双方去宝山区房地产交易中心完成过户手续，若不能完成此物业正常过户，甲乙双方由违约一方承担当时该物业总房价的50%作为赔偿并退还已支付的本金。同日，朱晓明出具担保书，担保系争房屋可以正常进行交易，如此物业无法完成正常买卖交易的，担保人承担一切后果。刘某某还提供一份参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况，根据该记录截止2019年5月，刘某某累计缴费46个月。
　　庭审中，关于司法限制的问题，朱金发表示，当时动迁共计分得四套房屋，其中一套卖给刘某某，朱金发住在26号202室，其他两套出租了，朱金发的两个子女都成家了。朱金发和前妻在2016年8月经法院判决离婚，离婚的时候没有处理房屋。嗣后，前妻起诉要求分割房屋，该案审理后作出判决，朱金发不服提出上诉，二审法院将案件发回重审，目前仍在审理当中。
　　本院认为，当事人履行合同义务、行使合同权利均应遵守诚实信用的基本民法原则。本案的争议焦点在于双方就系争房屋过户的条件是否进行过变更的合意。朱金发认为，根据2015年12月9日的合同，房屋产权交易时间为2018年12月9日。刘某某主张就过户条件进行了变更，为此提供2015年12月16日签订的房屋协议，根据该份协议书，其中约定此物业过户时间为满足此物业过户条件下，60天内买卖双方去宝山区房地产交易中心完成过户手续。根据文意解释，第一份买卖协议中约定的过户条件为付期限，即确定唯一的日期，到达该日时买卖双方共同办理过户申请手续。而之后签订的补充协议中就过户条件显然作出了不同的约定，所谓待该房屋符合过户条件之时后的六十日内，双方办理过户申请，即是将过户的标准约定为附条件，而非附期限。据此，刘某某关于双方变更了过户条件的抗辩，具有一定事实基础，本院予以采纳。比照本案实际，目前系争房屋因涉讼而被司法限制，显然并不满足过户条件。故朱金发直接要求解除买卖合同，违背了双方真实意思表示，亦于法无据，本院无法准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
　　原告朱金发要求判令其与被告刘某某于2015年12月9日签订的《房屋买卖协议》于2019年1月10日解除等诉讼请求，均不予支持。
　　本案受理费减半收取5,500元，由原告朱金发负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陶  芳

书记员：张雨柏