朱锦华、陈国辉等与徐海东其他合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：朱锦华，男，1975年11月14日生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告(反诉被告)：陈国辉，男，1973年10月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告(反诉被告)：沈迎峰，男，1976年7月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　以上三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：曹建茹，上海恒永律师事务所律师。
　　以上三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：樊克强，上海恒永律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：徐海东，男，1976年2月14日生，汉族，住浙江省慈溪市。
　　委托诉讼代理人：陈激扬，上海顾友律师事务所律师。
　　原告朱锦华、陈国辉、沈迎峰诉被告徐海东合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月30日公开开庭进行审理。2018年10月31日，被告向本院提出反诉，本院依法将本诉案件与反诉案件合并审理，并于2018年12月13日公开开庭进行审理。三原告共同委托诉讼代理人曹建茹、被告委托诉讼代理人陈激扬到庭参加庭审。本案现已审理终结。
　　原告朱锦华、陈国辉、沈迎峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向三原告支付房屋转让费及押金共计人民币30万元；2、判令被告支付逾期付款利息(按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算如下：(1)以15万元为本金，自2017年7月1日起至实际清偿日止；(2)以另外15万元为本金，自2018年1月1日起计算至实际清偿日止)；3、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年11月23日，三原告和被告签订《转让协议》，约定三原告将租赁的位于上海市浦东新区周浦镇周市路XXX号(以下简称“涉案房屋”)1-5层房屋转让给被告使用，被告支付转让费60万元及三原告押于房屋产权人上海培君房地产开发有限公司(以下简称“培君房开公司”)的押金15万元，合计75万元，分三次付清：(1)租房合同从培君房开公司的受托人张培君处变更后付45万元；(2)2017年6月30日前付15万元；(3)2017年12月31日前付清剩余15万元。之后，租房合同于2016年11月29日变更。但被告仅支付首笔款45万元，剩余30万元至今未付。三原告催讨未果，故起诉来院。
　　被告徐海东辩称：不同意原告全部诉请。理由如下：一、《转让协议》转让的标的是三原告与大房东对涉案房屋的承租权，约定涉案房屋1层应于2016年12月31日前交接。但该层房屋之前原告已出租给了案外人陈某某。该节事实《转让协议》签订时被告是知晓的，但原告隐瞒了陈某某经常拖欠租金且不遵守承诺的事实。被告理解“交接”就是让被告得以合法控制，要么应由陈某某退租，要么三原告应组织陈某某和被告签订三方协议，但原告未做到。三原告仅组织被告和大房东重签了《小上海休闲广场房屋租赁合同》，履行了转让承租权的义务，但未履行该层房屋的交接义务。被告认可执照已于2017年1月12日完成转让。但装修和设备是附随于房屋的，故装修和设备的转让未完成。二、被告为避免扩大损失，与陈某某协商交房或交租，但协商未果，陈某某不认可被告是出租人，被告只能自己通过诉讼主张权利，将陈某某诉至法院【案号：(2017)沪0115民初42507号】，要求解除租赁合同、陈某某搬离涉案房屋1层并支付拖欠租金，陈某某承诺支付租金，该案判决陈某某向被告支付2017年4月1日至6月30日的欠付租金99,000元。该案经执行，该笔租金已执行到位。后陈某某又继续不付租金，被告再度诉至法院【案号：(2017)沪0115民初97707号】，要求解除合同、陈某某搬离涉案房屋一层并支付2017年7月1日起至2017年10月10日止的拖欠租金，该案判决陈某某向被告交还房屋并支付所欠租金、违约金。2018年6月11日，被告申请执行，经执行，2018年9月5日被告取得了涉案房屋1层，但至今未拿到任何执行款，然而被告却一直在向大房东付租金，遭受巨大财产损失。三、被告认可应支付15万元押金，但由于涉案房屋不是由三原告交付而是被告通过诉讼和执行取得的，故剩余的15万元转让费被告不同意支付。因合同约定押金于最后支付，故被告之前已付的45万元都是转让费。因三原告存在违约行为，逾期付款利息被告亦不应承担。
　　对被告徐海东上述辩称，三原告补充诉称，2015年7月系争房屋1层就租给了陈某某，租赁期限至2018年的9月19日。《转让协议》签订时被告对此是清楚的。被告已自2017年1月1日起取得承租权及收取租金的权利，三原告已履行了涉案房屋交付义务，执照和装修的转让也在2016年12月31日配合被告完成了。《转让协议》未约定三原告负有组织陈某某与被告签订三方协议的义务。据三原告向陈某某了解，是因被告擅自提高租金标准，陈某某不同意，双方方才涉诉。但这是被告与陈某某之间的纠纷，与三原告无关。
　　反诉原告徐海东向本院提出诉讼请求：判令三反诉被告共同赔偿因其违约给反诉原告造成的损失15万元。事实和理由：三反诉被告与反诉原告于2016年11月23日签订《转让协议》，约定涉案房屋1层应于2016年12月31日前交接，但三反诉被告未履行交接义务，导致反诉原告遭受超过一年的租金损失。根据(2017)沪0115民初97707号民事判决书，反诉原告估算截至2018年9月5日的租金损失约有50多万元，仅主张15万元已属通融。
　　反诉被告朱锦华、陈国辉、沈迎峰辩称：不同意反诉请求，反诉诉请金额亦无计算。三反诉被告已经按约全面履行了包括涉案房屋1层交接在内的《转让协议》项下全部义务。正基于此，反诉原告才取得了涉案房屋1层的承租权，才有权向陈某某收取租金，并在承租协议到期后得以要求陈某某返还房屋。
　　经审理查明，培君房开公司是涉案房屋的产权人。2013年9月30日，培君房开公司授权上海培君投资管理有限公司(以下简称“培君投资公司”)与原告陈国辉签订《小上海休闲广场房屋租赁合同》，约定培君房开公司将涉案房屋1-4层出租给陈国辉，租赁期限自2013年10月1日起至2024年12月31日止，经营项目为餐饮、娱乐；前15个月为免租期，2015年1月1日起至2016年12月30日的房屋租金为5万元/月，2017年1月1日起每年租金递增5%；租金支付方式为先付后用，付三押三，三个月租金作为保证金。2013年12月30日，三原告签订《三方合作协议》，约定共同向培君房开公司租赁涉案房屋1-5层，租赁期间的投入及收益三方共有、平分。2015年7月20日，原告朱锦华与陈某某签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋1层出租给陈某某用作经营饭店，租赁期限自2015年9月20日起至2018年9月19日止，并约定2015年9月20日至2016年9月19日期间租金3万元/月，2016年9月20日至2017年9月19日期间租金33,000元/月，2017年9月20日至2018年9月19日期间租金36,300元/月；租金按季结算，于每季度前一个星期内交付；拖欠租金累计达3个月，出租方可终止合同并收回房屋。合同另约定了违约金、滞纳金等条款。合同又约定，出租方向承租方提供该场所的营业执照、税务登记、消防及卫生许可证。合同签订后，原告朱锦华向陈某某提供了单位名称为上海锦辉餐饮有限公司的营业执照、组织机构代码、税务登记证、卫生许可证及餐饮服务许可证。
　　2016年11月20日，原告陈国辉、沈迎峰出具授权委托书，称与原告朱锦华三人合伙对涉案房屋商铺进行租赁与经营，授权原告朱锦华对此商铺全权负责转让、出租及一切事务。2016年11月21日，培君房开公司出具证明，称其此前授权培君投资公司与原告陈国辉签订的出租合同于2016年11月终止，原告陈国辉将商铺转让给被告经营及租赁，培君房开公司与被告重新签订房屋租赁合同，并授权龚建芳对涉案房屋整幢商铺出租、签约。2016年11月23日，三原告(甲方)与被告(乙方)签订《转让协议》，第1条约定，甲方将涉案房屋1-5层商业房转让给乙方，1-2层装修及设备、执照等转让费60万元，甲方押于培君房开公司的押金15万元，合计75万元。第2条约定付款方式为：租房合同变更后支付45万元，2017年6月30日前支付15万元，于2017年12月31日前付清余款15万元(押金)。第3条约定交房时间为：2层于2016年6月30日前交给乙方使用，1层于2016年12月31日前交接于乙方。甲方交房前须交清之前所有房租、物业费，并将一层饭店所有手续转交乙方，乙方将2016年12月31日前3-5层所有房租、物业费交清给甲方，计251,660元。原告朱锦华在该协议上手写备注：“截止2016年12月31日止，所有之前债权债务问题由甲方承担。”
　　2016年11月29日，培君房开公司代理人龚建芳与被告就涉案房屋1-4层房屋签订了《小上海休闲广场房屋租赁合同》，租赁期限自2013年10月1日起至2024年12月31日止。
　　2017年2月，被告(甲方)委托案外人孙某某与陈某某(乙方)签订《临时协议书》，约定将涉案房屋1层饭店出租给乙方，乙方3月5日交给甲方3月份的房租3万元，如乙方退租，需提前一周告知甲方，乙方需拆除自己安装的一切设施并恢复原状；如乙方继续承租，须在3月25日前与甲方签订正式合同，否则视为乙方自动放弃继续承租。该临时协议书签订后，陈某某向被告支付了3月份的房租3万元。但因陈某某认为被告提供的正式合同版本与原合同(即陈某某与原告朱锦华间的租赁合同)存在差异，至2017年3月25日双方未能正式签约。
　　之后，被告来院起诉，诉称其自2016年12月底与陈某某协商继续承租事宜，但陈某某未予明确回复，但之后拖延决定，被告已就2017年1-3月的租金给予陈某某优惠，只分别收取了2万元、3万元、3万元，而陈某某签订《临时协议书》后未按时签约且拒付4月租金，故被告诉请解除租赁合同，并要求陈某某搬离涉案房屋1层、支付2017年4月1日起至2017年4月20日的欠付租金及房屋占用费、恢复工程费。2017年6月1日，本院受理该房屋租赁合同纠纷一案【案号：(2017)沪0115民初42507号】。该案审理中，陈某某认可被告继受取得租赁合同出租人的权利义务，不同意解除租赁合同，同意按33,000元/月的标准向被告支付2017年4月至6月的租金。本院经审理认为，2015年7月20日的租赁合同对被告、陈某某具有约束力，遂于2017年7月17日判决陈某某向被告支付2017年4月1日至6月30日的欠付租金99,000元，驳回被告其余诉请。该判决经二审维持，已于2017年10月23日生效。2017年10月9日，被告向陈某某邮寄了解除租赁合同的律师函，该函次日送达。之后，被告以2017年7月1日起的租金陈某某又未按约支付为由，再次来院起诉，诉请解除租赁合同，并要求陈某某搬离涉案房屋1层、支付2017年7月1日起至2017年10月10日止的欠付租金及房屋占用费、滞纳金、电费。2017年12月13日，本院受理该房屋租赁合同纠纷一案【案号：(2017)沪0115民初97707号】。该案中，陈某某辩称餐饮服务许可证至2017年1月到期，被告未协助办理新证，故停付租金，其同意解除合同、搬离房屋，但反诉被告赔偿其装修、改建及添置设备设施产生的经济损失97,466.13元。本院对该案本反诉合并审理，并于2018年4月18日判决二者间的房屋租赁合同于2017年10月10日解除，陈某某搬离涉案房屋1层，并向被告支付自2017年7月1日起至2017年10月10日止的欠付租金112,310元、滞纳金8,458元及房屋占有使用费、电费等；驳回陈某某的反诉诉请。该判决业已生效。
　　另查明，(2017)沪0115民初42507号案件庭审中，陈某某曾表示，其将2017年1-3月的租金支付给被告，是应原告朱锦华的指示。
　　证明上述事实的证据为：涉案房屋的房地产权证、三原告签订的《三方合作协议》、培君公司与原告陈国辉签订的《小上海休闲广场房屋租赁合同》、培君房开公司出具的《证明》、三原告与被告签订的《转让协议》、龚建芳与被告签订的《小上海休闲广场房屋租赁合同》、(2017)沪0115民初42507号民事判决书、(2017)沪0115民初97707号民事判决书及其补正裁定书以及原、被告当庭陈述。
　　本院认为，三原告与被告签订的《转让协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人理应恪守。根据《转让协议》第1条的约定，转让标的是涉案房屋1-5层的承租权及1-2层装修、设备、执照。又根据合同第2条的表述，涉案房屋1-5层的承租权的转让完成标志是变更与培君房开公司的《小上海休闲广场房屋租赁合同》；但1-2层装修、设备、执照的转让完成标志为何，该合同未明确约定。现被告对承租权及执照转让已完成无异议，但辩称原告未完成1层装修、设备的转让，其是自身通过诉讼和法院强制执行才取得1层装修、设备，故不同意支付剩余转让款。原、被告对1层的“交接”应如何完成具有争议：三原告认为，其组织被告与培君房开公司签订了新租赁合同，已构成“交接”；被告则认为，原告令1层的实际承租人陈某某搬离，或组织三方签订新的次承租协议，方才构成“交接”。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，当事人对履行方式不明确的，应按合同有关条款或交易习惯确定，仍不能确定，则按有利于实现合同目的的方式履行。首先，《转让协议》签订时，被告已明知涉案房屋1层系由陈某某实际承租。当时陈某某的租赁期尚未届满，而《转让协议》未提及陈某某承租一事，更未约定1层交接时须令陈某某搬离。且被告在(2017)沪0115民初42507号案件中自己诉称，其在2016年12月底即《转让协议》签订同时期就在与陈某某沟通继续承租事宜，故被告认为三原告在《转让协议》项下负有清退实际承租人的义务，缺乏依据，亦不符常理。同时，法律设置租赁制度的目的在于调剂余缺、物尽其用，被告要求承租权转让必须清退实际承租人，亦不利于实现合同目的。其次，《转让协议》第3条载明原告应将“一层饭店所有手续”转交给被告，该手续应主要指对涉案房屋1层租金收取的交接手续。在(2017)沪0115民初42507号案件审理中，陈某某称系受原告朱锦华指示自2017年1月起向被告支付租金，而被告也认可其已实际收到了陈某某2017年1-3月的租金。故本院认为，对实际承租人的租金请求权的让与，已构成对涉案房屋1层的“交接”。且法院也已确认被告取得原告朱锦华与陈某某所签《房屋租赁合同》中的出租人地位并受该合同约束。因此，自被告接受三原告出让的租金请求权之时起，三原告在《转让协议》项下对系争的涉案房屋1层的交付义务已完成，三原告要求被告支付剩余转让款，具有事实和合同依据，本院予以支持。被告认为三原告未履行交接义务，要求赔偿其租金损失，缺乏依据，本院不予支持。被告未按《转让协议》第2条约定的期限支付余款，相当于不当占用三原告资金，给三原告造成逾期付款利息损失。《转让协议》未约定逾期付款利息，原告主张依付款期限分段按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算逾期利息损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十四条第四款、第四十五条的规定，本院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第(五)项、第一百零七条、第一百零九条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条的规定，判决如下：
　　一、被告徐海东于本判决生效之日起十日内支付原告朱锦华、陈国辉、沈迎峰转让款30万元；
　　二、被告徐海东于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱锦华、陈国辉、沈迎峰逾期付款利息损失，第一笔以15万元为基数，自2017年7月1日起计算，第二笔以15万元为基数，自2018年1月1日起计算，均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%计算至实际清偿日止；
　　三、驳回反诉原告徐海东的全部诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费6,068元，减半收取计3,034元，财产保全费2,080元，合计5,114元，由被告徐海东负担；反诉案件受理费1,650元(已减半收取)，由反诉原告徐海东负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  炜

书记员：吴䶮舟