朱麟与章龑明、朱黎君等返还原物纠纷一审民事判决书

　　原告：朱麟，男，1966年1月30日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：吴家毅，上海市远东律师事务所律师。
　　被告：章龑明，男，1976年4月4日出生，汉族，住上海市。
　　被告：朱黎君，女，1950年5月8日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：刘高，上海明泰(厦门)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：章定荣(被告朱黎君之夫。
　　被告：章定荣，男，1949年1月26日出生，汉族，住上海市。
　　原告朱麟与被告章龑明、朱黎君、章定荣返还原物纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱麟的委托诉讼代理人吴家毅，被告章龑明，被告章定荣暨被告朱黎君的委托诉讼代理人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告朱麟向本院提出诉讼请求：1、三被告搬离上海市临平路XXX号第X座XXXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、三被告支付房屋占用期间的房屋使用费，按每月15,100元的标准，自2018年5月11日起计算至三被告实际迁出之日止。事实与理由：被告章定荣、朱黎君系夫妻，被告章龑明系二人之子。原告于2015年10月22日向章龑明、朱黎君购买系争房屋,约定房价1,400万元，交房日期为2015年12月31日前。后原告因系争房屋被司法查封而向虹口区法院起诉要求章龑明、朱黎君继续履行购房协议。2016年4月21日，虹口区人民法院作出(2016)沪0109民初XXXX号民事判决，判决双方继续履行购房协议。原告随后向法院申请执行并根据购房协议和法院要求付清了全部购房款，但三被告均继续居住在系争房屋内迟迟不予交房。2018年5月10日，原告取得了系争房屋的产权凭证,但三被告至今未不履行交房义务。故原告现诉至法院，要求判如诉请。
　　被告章龑明、朱黎君、章定荣辩称：不同意原告诉请。签署第一份买卖合同时，系争房屋还有抵押和查封，根据我国法律的规定，原告取得系争房屋的所有权应基于实际占有使用该房屋，但系争房屋从2002年起，一直都是被告方的居住房屋，原告从未占有过。双方签署的是房地产买卖居间协议，该协议早已由中介作废注销，双方从未签署过上海市房地产买卖合同。执行中章龑明和原告签订的和解协议约定被告向原告交付系争房屋内的房间，并非被告真实意思表示，非法侵入已经报案处理。现系争房屋已被刑事查封，非法闯入被告家中的人属于涉黑人员。应等刑事案件处理结束后再处理民事案件。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋原系章龑明、朱黎君所有。2015年10月22日，朱麟、朱黎君、章龑明及案外人德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑地产)签订《房地产买卖居间协议》约定：经德佑地产居间，章龑明、朱黎君将系争房屋转让给朱麟，总房价款为1,400万元，协议签订后的三日内,朱麟支付定金500万元,交房时间为2015年12月31日前，其他约定内容详见补充协议。同日,买卖双方签订《补充协议》,约定：章龑明、朱黎君持有的系争房屋，建筑面积253.47平方米，愿以净到手1,400万元出售给朱麟，朱麟愿以此价格接受。由于章龑明、朱黎君已将系争房屋作为抵押品多重抵押后向银行及个人借款，现因房屋销售，先由朱麟支付500万元作为购房定金。章龑明、朱黎君收到朱麟定金后30天内撤销房屋所有抵押，并根据朱麟指令共同去房地产交易市场交易。双方商定：章龑明、朱黎君同意将无抵押的房产转让给朱麟，朱麟同意在房产交易同时一次性将余款付给章龑明、朱黎君。为保证本协议书的履行，由章龑明、朱黎君指定章定荣为该次买卖作担保。如发生法律或经济责任由章定荣承担。
　　2015年10月23日，章龑明出具收条，言明收到朱麟支付系争房屋500万元定金中的首期付款20万元。2015年10月27日，章龑明、朱黎君出具收条，言明收到朱麟支付的第二期购房定金480万元，至此章龑明、朱黎君确认已收到朱麟按照协议约定并委托其配偶用银行转账方式支付的全额购房定金500万元。
　　2015年12月22日，朱麟、章龑明、朱黎君再次签订《补充协议》，约定：双方于2015年10月22日签订的协议,现因章龑明、朱黎君签订该协议时未如实告知系争房屋除中国银行股份有限公司上海市南汇支行、中银消费金融有限公司的借款抵押备案和上海市浦东新区人民法院司法限制查封外还另行设有个人借款抵押备案及查封,且章龑明、朱黎君未在约定的时间内撤销系争房屋的所有抵押,造成朱麟的损失朱麟保留追究章龑明、朱黎君法律责任的权利。现双方约定：1.现章龑明、朱黎君多出民间个人借贷冯佳杰200万元无力偿还，朱麟愿意提高房款首付比例支付该笔房款用于偿还该笔借贷。2.现章龑明、朱黎君于中银消费金融有限公司借贷99万元的余额80万元无力偿还，朱麟愿意提高房款首付比例支付该笔房款用于偿还该笔借贷。3.朱麟、章龑明、朱黎君约定签订本协议后20日之内签订系争房屋的买卖合同且章龑明、朱黎君承诺同时办理全权公证委托书给朱麟指定的人用于继续办理系争房屋的交易手续。
　　2015年12月22日，章龑明出具二份收据，言明收到朱麟支付的购房款200万元、80万元。嗣后，因系争房屋又被司法查封，朱麟遂诉讼本院要求章龑明、朱黎君继续履行与朱麟签订的买卖协议，协助办理房屋过户手续；章龑明、朱黎君支付违约金。该案审理中，原告将购房余款620万元交付至本院留存。2016年4月21日，本院做出(2016)沪0109民初XXXX号民事判决书，判决朱麟与章龑明、朱黎君继续履行2015年10月22日、2015年12月22日双方签订“房地产买卖居间协议”及“补充协议”；朱麟应于判决生效之日起7日内，支付章龑明、朱黎君购房余款620万元；在法院解除对系争房屋查封后7日内，章龑明、朱黎君协助朱麟办理系争房屋产权过户手续；章龑明、朱黎君应支付朱麟违约金45万元。
　　另查明，(2016)沪0109民初XXXX号案执行过程中，2016年11月18日，朱麟、章龑明、朱黎君曾达成和解协议，约定签订该协议当日交付系争房屋钥匙给朱麟，将系争房屋进大门后上楼右手转弯到底一间朝南房间先交给朱麟；章龑明、朱黎君于2016年12月3日前将房屋全部交付朱麟。嗣后，章龑明、朱黎君将系争房屋内楼下一间约10平方米的房屋交付朱麟，由朱麟一方人员使用。嗣后，朱麟支付的房款中5,421,793.76元用于支付案外人江苏银行股份有限公司上海南汇支行为执行申请人，章龑明为被执行人的执行案件案款；房款中617,185元用于支付该案中章龑明、朱黎君应向朱麟支付的违约金及罚息。
　　再查明，2018年5月10日，原告取得系争房屋的房地产权证。
　　审理中，原告申请对系争房屋自2018年5月11日起的租金标准进行评估，经上海市高级人民法院委托上海城市房地产估价有限公司进行估价，估价结果为月平均租金单价为16,100元。原、被告对估价报告均无异议。原告表示被告实际交付的并非和解协议中约定的房屋，是一层进门后靠近厨房的一间小房间，面积约10平方米，故以15,100元的标准主张使用费。被告表示，系争房屋实际分为38-39两层，原告方人员虽然晚上睡在小房间，但实际白天活动占用了38层。嗣后双方确认，根据双方占用面积，同意按照每月1万元的标准计算房屋使用费。原告遂变更诉请要求按照每月1万元的标准计算房屋使用费。
　　上述事实由(2016)沪0109民初XXXX号民事判决书、付款凭证、房屋所有权证、租金价格估价报告、(2016)沪0109执字第XXXX号执行案件的和解协议、代管款处理通知等证据佐证，本院予以确认。
　　本院认为：原告与章龑明、朱黎君之间的买卖关系已由生效判决确认成立有效，该案并判决章龑明、朱黎君协助原告办理产权过户手续，该案审理中原告已将剩余房款620万元支付到法院，该房款大部分已用于支付章龑明、朱黎君作为被执行人的执行案件中的执行款，现系争房屋已过户到原告名下，原告作为系争房屋的权利人有权要求房屋占用人迁出并支付占用期间的使用费，双方对占用费标准按每月1万元计算均无异议，本院予以确认，原告的诉请，于法有据，本院依法予以支持。被告认为与原告之间的买卖关系涉及刑事案件，依据不足，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
　　一、被告章龑明、朱黎君、章定荣应于本判决生效之日起30日内迁出上海市临平路XXX号第七座3802室房屋；
　　二、被告章龑明、朱黎君、章定荣应于本判决生效之日起30日内向原告朱麟支付房屋使用费，按每月10,000元的标准，自2018年5月11日起计算至被告章龑明、朱黎君、章定荣实际迁出上海市临平路XXX号第七座3802室房屋之日止。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费1,050元，减半收取525元；评估费35,000元，由被告章龑明、朱黎君、章定荣共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：赖维娜

书记员：周  梅