李乐平、李赛丽与上海盛博房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李乐平，男，1956年7月21日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
　　原告：李赛丽，女，1955年10月7日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：张正勤，上海东方环发律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：王鑫，上海东方环发律师事务所律师。
　　被告：上海盛博房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：尹善峰，董事长。
　　委托诉讼代理人：汤林刚，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：华诚，上海市罗顿律师事务所律师。
　　原告李乐平、李赛丽与被告上海盛博房地产开发有限公司(以下简称盛博公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，分别于2018年7月24日、2019年1月30日公开开庭进行了审理。原告李乐平及两原告的共同委托诉讼代理人张正勤、王鑫，被告盛博公司的委托诉讼代理人华诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　李乐平、李赛丽向本院提出诉讼请求：1、盛博公司支付逾期交房违约金(按已付房款13,607,178元乘以万分之三乘以60天+13,607,178元乘以万分之五乘以剩余至实际交房天数，自2016年9月1日起计算至实际交房日止，暂计至2017年1月31日为854,064.06元)；2.盛博公司对宛平南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋质量瑕疵予以修复；3.盛博公司按照原规划图填补宛平南路XXX弄XXX号一楼至地下室楼梯孔，对地下室前室(该栋楼业主共有部分)恢复原状；4.盛博公司按照样板房大堂款式安装大堂顶灯；5.盛博公司对涉案房屋该层安装承诺的“一梯一户私密设计”中的电梯间并装门；6.盛博公司将小区名称由“君廷”恢复为原备案及合同约定名“中信君廷府邸”。原告当庭撤回诉请第4项至第6项，并增加诉请：盛博公司赔偿因修复涉案房屋造成原告的损失，其中人员安置及成品保护损失暂按1,800元/日计，搬迁费14,000元(以评估结果为准)。
　　事实和理由：两原告与盛博公司于2015年7月27日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向盛博公司购买位于上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。根据双方合同约定，盛博公司应于2016年8月31日前向原告交付房屋。该合同还约定，盛博公司未按合同约定交付房屋的违约金。
　　原告履行完毕自身付款义务后，曾向被告提出验房要求，验房中发现房屋存在大量质量瑕疵，包括但不限于墙纸背面墙体发霉且墙纸脱落、接缝粗糙、色面污染，天花平整不达标、高度不一致，大理石拼缝粗糙，地板地基高低不平，门高低不平，门框贴片起泡、踢脚线用纸皮；还发现多项不符合国家标准情况：包括实木复合地板木皮厚度不达标、淋浴房钢化玻璃的厚度不达标、地面天然石材及地暖水管铺排时回填层厚度不达标等。另，原告发现按系争房屋所在大楼原规划平面图，地下一楼电梯间走廊内储藏室门应安装有消防门的前室且未与一楼相通，该设计符合防火规范。但被告擅自拆除前室，打通楼梯孔并安装楼梯以形成一楼两层格局销售，妨碍大楼消防功能，影响居住安全。另，被告销售时曾向原告承诺大堂吊灯、壁画、大堂24小时安保管家、小区名称未兑现。
　　原告拒绝接受系争房屋时向被告明确提出上述瑕疵，多次催告修复。但被告以书面形式表示其逾期交房歉意，也制定维修明细及方案并承诺30日内维修完成。但至今，被告仅个别维修，对许多质量问题未修，未按约向原告交付符合国家标准且能正常使用的合格房屋。后经协商，双方就被告逾期交房及就房屋质量瑕疵折价赔偿拟定协议，但被告却最后拒绝签订。故原告起诉至法院。
　　盛博公司辩称，不同意支付逾期交房违约金，盛博公司已依约于2016年8月31日交付房屋，原告也已经签署了房屋交接单等交接文件并领取了房屋钥匙，符合合同“钥匙交付”的交房标志，盛博公司并未逾期交房。房屋已交付完毕，盛博公司愿意承担保修责任，对系争房屋装修质量瑕疵进行维修，即对设计单位出具的修理方案中确定的房屋装修瑕疵问题进行维修，按补充修理方案中地坪翻修意见进行维修，但北阳台地漏修缮不具备条件，无法增设地漏。原告诉请第3项涉及公共部位，原告作为此诉请的主体不适格，且盛博公司已进行整改，消防部门亦未再出具新的整改意见，不同意该诉请。关于增加的诉讼请求，如判决房屋修缮期间住宿及家具安置由我司负责，原告需服从盛博公司安排，如原告拟重新选择住宿和家具临时安置地点必须经盛博公司书面确认；预估修缮时间为3个月，如因原告不配合导致工期延迟由原告自行承担。
　　本院认定事实如下：2015年7月27日，两原告(乙方、买方)与盛博公司(甲方、卖方)签署《上海市商品房预售合同》，其中主要约定：第二条、乙方向甲方购买宛平南路1188弄《中信君廷名邸》1号21层2502室房屋(以下简称系争房屋)。第三条、根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为13,591,833元。第十条、该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：三、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2017年2月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十一条、甲方定于2016年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过60天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：见补充条款(一)。第十三条、该房屋符合本合同第十条约定交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房进行验收交接，房屋交付的标志为钥匙交付；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时，甲方应根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。第十七条、甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿；如主体结构不符合合同附件三约定标准，乙方有权单方面解除合同；双方商定对标准认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定为处理争议的依据。第二十二条、甲方交付房屋有其他工程质量问题的，乙方保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的0倍补偿。第二十三条、自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同附件一付款方式和付款期限中约定，乙方应于2015年7月27日前与甲方签约，并付首期房款2,721,833元；乙方应于2015年10月26日前应支付剩余房价款10,870,000元。合同附件三约定房屋建筑结构、装修及设备标准(略)。
　　合同补充条款一约定：三、本合同正文第三条补充如下：乙方知晓并确认该房屋在政府相关部门的备案为毛坯交付，并同意在经有关部门毛坯验收合格后，由乙方委托甲方对该房屋精装修后再交付乙方，即实际甲方交付房屋时，是以精装修房状态交付乙方。相关事宜见双方另行签署的相关补充协议。双方确认，乙方除按本合同第三条支付房屋总价款外，不再向甲方另行支付精装修费用。十、本合同正文第十二条修改如下：甲方承诺按本合同约定的交付日期将该房屋交付给乙方，如甲方未按本合同约定的交付日期将该房屋交付给乙方的，应按如下约定处理：(i)若延期交房在60日(含60日)之内的，则自本合同约定的交付日期后的第一天起至甲方实际交付或视为交付之日为止的连续期间，甲方应按日向乙方支付乙方已付房款的万分之三(0.03%)的违约金，本合同继续履行；(ii)若延期交房超逾60日的，则自第61日起，乙方有权选择：(a)继续履行本合同(无须另行通知甲方)，甲方应自第61日起至实际交付或视为交付该房屋之日为止的连续期间，按日向乙方支付乙方已付房款的万分之五的违约金(0.05%)；……。十七、该房屋交付时，如乙方认为该房屋不符合本合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准相关约定及双方另行签署的相关精装修补充协议约定的，甲乙双方按本合同第二十二条方式对质量进行鉴定或另行约定整改方案，但不影响甲方按约向乙方交付房屋，亦不得影响双方按约完成房屋交付……；该房屋装修及设备标准达不到本合同附件三约定或双方另行签署的相关精装修补充协议约定的或房屋存在非主体结构质量瑕疵的，则由甲方根据本合同规定予以修复，但不影响双方办理该房屋的交房手续，乙方不得以此为由延迟或拒绝办理该房屋的交房手续。
　　同日，双方签订预售合同之《补充协议》，就精装修住宅主要装修材料和设备事宜约定：第二条、甲方向乙方精装修交付该房屋的时间按预售合同第十一条履行。第三条、关于主要装修材料和设备标准的约定，其中卧室地面为实木复合地板，客厅、餐厅、卧室墙面为墙纸，全屋地暖(厨房、阳台、储藏室除外)。
　　合同签订后，两原告按约履行付款义务。2015年12月22日，盛博公司取得系争房屋所在大楼的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2016年8月22日，盛博公司向两原告发出《入伙通知书》，通知办理入伙手续。2016年8月31日，两原告与盛博公司签署《房屋交接单》，其中主要记载：盛博公司将系争房屋交付给李乐平、李赛丽，房屋实测建筑面积177.35平方米，总房价款13,607,178元，乙方已经付清上述全部款项。同日，李乐平签署《入伙确认书》，载明：本人购买的系争房屋已具备合同交付条件，本人认可接受该房屋，并确认收妥以下物品及文件：进户门钥匙6把，内户门钥匙15把，防火金刚门钥匙3把，消防门钥匙8把，门禁卡5张等。
　　2016年9月、10月期间，原被告曾就系争房屋装修工程的维修事宜进行协商。
　　审理中，两原告称：双方于2016年8月31日办理交付房屋手续，但原告发现房屋装修存在瑕疵，向盛博公司提出异议，因系争房屋存在装修质量瑕疵，盛博公司至今未按约交房，诉请的逾期交房违约金自2016年9月1日起计算至实际交房日止。但原告亦自认于2016年9月13日入住系争房屋，于同年10月7日搬出，于同年11月11日又入住至今。对此，盛博公司则称，已按约定通知原告收房，双方在合同约定时间内签订房屋交接书、入伙确认书并交付房屋钥匙，故不存在逾期交房。
　　审理中，两原告与盛博公司就系争房屋是否存在室内装修质量问题及如何修复存在争议，分别向法院申请进行司法鉴定及出具修复方案。上海市室内装饰质量监督检验站接受法院委托，对系争房屋是否存在装修质量问题进行鉴定，并于2017年8月4日出具司法鉴定意见书，鉴定结论为：系争房屋室内装饰工程中存在与标准、规范及设计要求不符的质量问题(详见第二部分)，缺陷的产生与装饰装修的施工存在因果关系。鉴定意见书所涉质量问题主要涉及裱糊墙纸、涂饰顶面、门及门套、镶贴石材、卫浴设备(包括主卫冲淋房钢化清玻璃厚度10mm，设计要求12mm；北阳台无地漏)。经质证，原告认可鉴定意见，盛博公司不认可关于冲淋房钢化清玻璃厚度、北阳台无地漏存在问题的表述，认可其余鉴定意见。
　　戴文工程设计(上海)有限公司接受法院委托，依据上述鉴定意见于2018年1月18日出具系争房屋室内装修的修理方案：方案第五部分明确查勘完损修缮范围，其中关于主卫冲淋房钢化清玻璃厚度的修理意见是按原样新配安装12mm厚钢化清玻璃冲淋房；关于北阳台无地漏问题的意见是增设地漏设计必须得到开发商配合并提供原始给排水图纸、必须满足整幢房屋在该部位是否有排水立管，目前本室工作阳台无排水立管、如要增设需本室以下每层室户同意和配合，故认为目前不具备按规范要求增设排水立管施工的条件，本次增设地漏设计无法列入其范围。方案第六部分提出装饰缺陷修缮设计和意见，包括施工前准备及拆除工程、粉刷工程、涂装工程、顶面修复工程、块料面层铺贴、家具订制工作、卫生间隔离层(防水)要求、订制铝合金门窗、防盗门安装工作、复合地板安装配合工作、裱糊与硬包工程、给排水及其设备修缮、地面块料铺贴等方面。方案第七部分提出工程施工阶段的成品保护方案，第八部分涉及保洁、消防、保安。经质证，原告总体认可该修理方案，但认为其中应涉及人员安置及修复期限，且认为地漏是可以修复的。盛博公司于2018年7月19日出具书面答复意见，称同意修理方案中第六项装饰缺陷修缮设计和意见，对第五项查勘完损修缮范围中除7项不同意外，其余均同意及认可。
　　上海市质量监督检验技术研究院又接受法院委托，对系争房屋踢脚线材质、质量等进行鉴定，并于2018年3月23日出具检测报告，结论为：单板饰面人造板踢脚线。经质证，原告认可检测结论，并认为其证明系争房屋踢脚线非实木，不符合精装标准。盛博公司认可检测结论，但认为人造板踢脚线材质符合国家规定的合格材质，且双方补充协议中仅约定卧室实木复合地板，但并不能就此推论踢脚线应属于实木材质。对此，鉴定人员当庭称，系争房屋内踢脚线材质经鉴定属于复合木质，非实木，实木复合踢脚线与被告提供的实木复合地板大致匹配，因目前无相关硬性匹配的国家规定，应遵从双方约定。
　　上海市质量监督检验技术研究院、上海市室内装饰质量监督检验站后接受法院补充委托，针对系争房屋地暖施工质量及北阳台地漏安装事宜于2018年8月24日出具补充司法鉴定意见书，鉴定结论为：1.系争房屋地面采暖施工中(1)填充层等施工厚度与规范要求不符；(2)地面面层大理石厚度与规范要求不符。2.北阳台地面未设置有组织排水的措施，与规范要求不符。经质证，原告认可鉴定结论。盛博公司于2018年9月5日出具书面质证意见，认可鉴定结论反映的现场测量数据，但不认可结论意见，理由为结论依据三个行业规范性文件作出，不属于强制性规范，而属于推荐性规范，双方合同中也未明确约定采用该推荐性标准，因此不同意鉴定结论。至于地漏问题，2018年1月18日的修理方案中已指出北阳台增设地漏不具备施工条件，且盛博公司不能接受再次引用推荐性规范得出北阳台未增设地漏存在瑕疵的结论。
　　然，盛博公司于2018年12月19日再次向本院出具书面意见函，称同意对系争房屋装修瑕疵问题予以全部维修，包括(1)对已出具鉴定修复方案的该房屋装修瑕疵问题予以维修，并保证达到鉴定修复方案的质量要求。(2)对尚未出具鉴定修复方案的该房屋装修瑕疵问题，按法院补充委托作出的鉴定修复方案予以维修，并保证达到修复方案的质量要求。
　　戴文工程设计(上海)有限公司后接受法院委托，依据上述补充鉴定意见于2019年1月8日出具系争房屋室内装修的补充修理方案：补充方案第五部分明确查勘完损修缮范围，包括：1.地坪，系争房屋地面采暖施工中(1)填充层等施工厚度与规范要求不符；(2)地面面层大理石厚度与规范要求不符。根据目前的装饰情况及地坪水平高差，房屋套内地坪都必须整体翻做，以达到现有装饰和使用效果。原已出具过一次修理方案，现仍然有效，如和本次部分修理方案有重复，则以本次方案为准，本次房屋地坪翻修必须符合原设计要求，具体做法按被告提供的“地砖(石材)采暖地面做法详图”设计图施工(具体内容略)。2.北阳台，北阳台无地漏，原第一次修理方案中5.1.10已说明……本次增设地漏设计无法列入其范围内。方案第六部分提出装饰缺陷修缮设计和意见，包括施工前准备及拆除工程、粉刷工程、涂装工程、块料面层铺贴、地面块料铺贴、家具订制工作、卫生间隔离层(防水)要求、订制铝合金门窗、防盗门安装工作、复合地板安装配合工作、裱糊与硬包工程、给排水及其设备修缮等方面。方案第七部分提出工程施工阶段的成品保护方案，第八部分涉及保洁、消防、保安。经质证，原告总体认可，但在部分措辞表达上提出异议，且认为应引入施工监理、考虑施工期间人员安置及成品保护的场所，并明确施工期限。盛博公司则于2019年1月21日向本院出具关于补充修理方案的答复意见，同意关于地坪修理意见，并强调因北阳台无法取得该室以下各户同意配合而增设排水管，该地漏无法增设；且盛博公司从未承诺进行该项地漏设计安排。对此，鉴定人员当庭表示，原告提出的施工监理、人员及物品安置、施工期限等超出修理方案中可评估的范围。
　　以上事实，除当事人陈述一致外，另有上海市商品房预售合同、商品房预售合同之补充协议、新建住宅交付使用许可证、入伙通知函及快递单据、入伙确认书、房屋交接单、司法鉴定意见书两份、检测报告一份、修理方案两份等证据佐证，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，原被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，应予恪守。根据双方合同约定，盛博公司应于2016年8月31日前将符合交付条件的系争房屋交付给原告；如房屋装修存在瑕疵，则由盛博公司根据合同规定予以修复，但不影响双方办理该房屋的交房手续。根据现已查明的事实，盛博公司于2016年8月31日将系争房屋钥匙、门禁卡等物品交付原告，原告亦与盛博公司签署了《房屋交接单》、《入伙确认书》并嗣后实际入住。故从合同实际履行结果看，盛博公司已在合同约定期限内将房屋实际交付两原告占有使用。故两原告以房屋存在装修质量瑕疵为由主张盛博公司承担逾期交付房屋违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。
　　两原告要求盛博公司对系争房屋室内装饰装修质量瑕疵予以修复的诉请，鉴于盛博公司同意按照已出具的鉴定修理方案、补充修理方案对房屋装修瑕疵问题予以全部维修，于法不悖，本院予以准许；但就北阳台地漏增设问题，盛博公司及两次修理方案中均陈述，因目前不具备按规范要求增设排水立管施工的条件，本次增设地漏设计无法列入其修理范围，故对两原告要求在北阳台增设地漏的修复请求，本院不予支持；就踢脚线材质问题，经鉴定系争房屋内踢脚线材质属于复合木质，并未违反合同或补充协议相关约定，也未违反相关行业规范，不能认定存在质量瑕疵，且也未列入修理方案中的修缮范围，故原告要求修复木地板踢脚线的诉请，本院不予支持。
　　两原告要求盛博公司按照原规划图填补系争房屋所在大楼一楼至地下室楼梯孔，恢复地下室前室原状的诉请，鉴于该诉请涉及该栋楼业主共有部分且涉及案外一楼业主，且与本案商品房预售合同纠纷并非同一法律关系，不属于本案处理范围，本案不予处理，两原告可与盛博公司协商解决或依法另行主张权利。
　　两原告提出盛博公司赔偿因修复涉案房屋造成原告人员安置及成品保护损失的诉请，鉴于修复工程尚未施工，两原告所主张的实际损失尚未产生，且盛博公司亦表示可以安排房屋修缮期间原告的住宿及家具安置，故在实际损失尚未发生且是否发生亦不明确的情况下，本案对该诉请不予处理，原告可在修复工程结束后另案主张权利。原告撤回部分诉请，系自行处分民事权利，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十九条之规定，判决如下：
　　一、上海盛博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内对上海市宛平南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋室内装饰装修质量瑕疵实施修复工作(按照2018年1月18日的修理方案、2019年1月8日的补充修理方案进行修复)；
　　二、驳回李乐平、李赛丽的其余诉讼请求。
　　案件受理费12,660元，由李乐平、李赛丽负担12,580元，由上海盛博房地产开发有限公司负担80元；鉴定费54,020元，由李乐平、李赛丽负担1,020元，由上海盛博房地产开发有限公司负担53,000元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：黄晨辰

书记员：汪俭蓉