李某某与河北智某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省晋州市。委托代理人：许丽华，河北晟舜律师事务所律师。被告：河北智某房地产开发有限责任公司。地址：石家庄市新华区新华路***号。统一社会信用代码：91130100570093771G。法定代表人：李建忠，该公司执行董事。身份证号：委托代理人：陈桂彬，河北侯凤梅律师事务所律师。

李某某向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告2017年5月4日签订的《房屋认购协议》；2、判令被告返还原告已经交付的311350元首付款；3、判令被告按照311350元为基数，支付自2017年5月4日至全款退清之日止的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、诉讼法由被告承担。事实及理由：原告2017年4月27日向被告支付10000元购房定金，预购被告开发的位于石家庄市栾城区的房屋，房屋坐落在石家庄市栾城区东侧，宏远路北侧，丰泽大街西侧。2017年5月4日双方签订了《房屋认购协议》，当天原告根据协议又补交了301350元首付款，之前交纳的10000元定金直接转化为首付款，即原告共交纳首付款311350元。被告虽然在《房屋认购协议》第四条注明未取得《房屋预售许可证》，但没有注明取得预售许可证的时间，从双方签订协议到原告向贵院提起诉讼时一直未取得的房屋预售许可证。被告的销售行为严重违反了国家法律的强制性规定，这是原告要求解除房屋认购协议的理由之一；其次，根据国家发展改革委员会发布的《商品房销售明码标价的规定》，从2011年5月1日起，商品房销售明码标价将实行“一套一标”，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。被告在其掌握房产政策信息优于原告的情况下，在明知没有向相关部门进行价格备案的情况下，也没有向社会公众公布商品房销售价格的情况下开始对房屋进行销售，被告的销售行为违反了国家政策规定又侵犯了原告的知情权，原告要求解除协议；再次，根据《房屋认购协议》约定，原告的付款方式为银行按揭，即交纳20%的首付款，剩余80%放款进行银行按揭，但根据如今的房屋购买政策，原告已经不能如尝向银行申领那么多的贷款，造成原告购房意愿与签订《房屋认购协议》时的意愿相违背。综上，因被告的违法销售行为及国家房屋销售政策的变动，原告要求解除与被告签订的《房屋认购协议》。河北智某房地产开发有限责任公司辩称，1、原告提出解除合同的前提是合同是有效的，对此我方同意，我方认为合同合法有效；2、双方签订的认购协议属于预约合同，原告在签约时，对未取得的预售许可是知情的，所以被告不存在违约行为；3、关于原告提出不能如愿申请银行贷款，我方认为根据认购协议第六条的规定，原告在按揭贷款时，应当符合银行的贷款要求，在不满足贷款要求时，原告同意在十日内将全款补齐，所以不存在违背当时意愿问题；另，经被告公司了解，原告属于炒房行为，现要求解除合同是由于房价出现小幅度下跌。综上，原告解除合同，无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2017年4月27日向被告支付10000元购房定金，预购被告开发的位于石家庄市栾城区的房屋。2017年5月4日，原告作为乙方、被告作为甲方订了《房屋认购协议》，房屋总价款为1511350元。其中协议第二条第二款约定：乙方于2017年5月4日交纳首付款计人民币311350元，剩余房款计人民币1200000元办理银行贷款；第四条约定：甲方取得《房屋预售许可证》后，通过电话或者信函等方式通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，到甲方售楼处签订正式《商品房买卖合同》。逾期超过10日的，甲方有权解除本协议，对乙方所购房屋不予保留，甲方有权将该房另售。甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，本协议自动作废，双方的权利、义务按照正式《商品房买卖合同》约定的内容执行；第六条约定：乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10内将全部房款补齐。否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售；第七条约定：交房时间为2018年10月31日;第八条约定：甲乙双方对本合同签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务，乙方在签订本合同时，对甲方项目建设现状和项目手续现状知晓。协议签订后，原告当天支付给被告301350元，加上预交的定金10000元，原告共向被告交纳购房首付款合计311530元。2018年7月9日被告已取得该房产《商品房预售许可证》。庭审中原告称，被告虽取得了《商品房预售许可证》，但根据国家发展改革委员会发布的《商品房销售明码标价的规定》，从2011年5月1日起，商品房销售明码标价将实行“一套一标”，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用，而在被告的《商品房销售明码标价审核监制审批表》中的标价与其《房屋认购协议》中的房价相差很大，违反了国家政策规定，另外，根据如今的房屋购买政策，原告已经不能向银行申领那么多的贷款，因为被告备案价格远低于房屋认购协议中的价格，致使原告无法向银行按照协议中的房价进行按揭，造成原告购房意愿与签订《房屋认购协议》时的意愿相违背，不能实现合同目的，且认购协议第六条约定了原告不能进行银行按揭时，要求全款补齐，属于被告方提供的合同格式条款，加重了原告责任，应属无效。为此，提交了《商品房销售明码标价审核监制审批表》、石家庄市发展和改革委员会文件和石家庄市人民政府《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》。对原告提交的上述证据，被告不认可，并称原告所提交的均为复印件，即便是真实的，《商品房销售明码标价审核监制审批表》中的价格，只是向政府申请的一个指导价格，并不能做为公司在实际市场交易中的市场价格，市场价格应当按双方签订的房屋认购协议数额来执行，协议中的数额是双方真实意思表示，而国家发改委发布的《商品房销售明码标价的规定》，不属于法律和行政法规，无论是否违反，不影响合同效力；石家庄市发改委的文件只是记载对智某公司关于销售房屋的一些督促行为，属于行政指导规范，与本案无关，并不对合同效力产生任何影响；石家庄市政府通告，该通告属于地方政府的一个规范性文件，并不属于法律行政法规，对本案合同效力及双方合同是否解除无任何影响；认购协议中并不存在格式条款，整个约定非常简单，均是双方当事人真实意思表示。以上有双方当事人陈述、《房屋认购协议》、收据、石家庄市商品房预售许可证等证据予以证实。
原告李某某与被告河北智某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告李某某及委托代理人许丽华、被告河北智某房地产开发有限责任公司委托代理人陈桂彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点是原、被告所签订的房屋认购协议的性质是预约合同还是商品房预售合同（商品房买卖合同）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方所签订的房屋认购协议已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款及车位意向金，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第四条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同，本案原、被告双方签订认购协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原、被告双方签订的房屋认购协议并非被告所称的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告在本案起诉后虽取得房屋预售许可证明，但并非诉前取得，故原、被告所签订的房屋认购协议应认定无效。导致协议无效的主要原因是由于被告方没有取得房屋预售许可证明，所以被告方存在主要过错。但原告作为完全民事行为能力人,在签订房屋认购协议时明知被告尚未取得房屋预售许可证,仍然与被告签订协议,原告也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案房屋认购协议被确认无效后，被告应返还原告所交纳的款项311350元。因原告也存在一定的过错，故原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率承担自签订协议之日起至付清之日止利息的请求，本院不予支持。对原告诉求解除双方签订的房屋认购协议，因此协议已认定为无效，而解除的前提为有效协议，故对原告的此项请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：

一、被告河北智某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告李某某所交纳的款项311350元；二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5970元，由被告河北智某房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5970元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。