李佳洁与第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李佳洁，女，1994年10月28日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区。
　　委托诉讼代理人：徐佳卿，上海合勤律师事务所律师。
　　被告：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区乳山路XXX号XXX楼XXX-XXX室。
　　法定代表人：麦加洛(ROBERTALEXANDERJAMESMCKELLAR)，董事长。
　　委托诉讼代理人：傅光炎，上海市振兴律师事务所律师。
　　原告李佳洁与被告第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司(以下简称“戴维斯公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2018年4月10日、2018年12月5日两次组织证据交换，并于2018年12月5日公开开庭进行了审理。审理中，李佳洁委托诉讼代理人徐佳卿，戴维斯公司委托诉讼代理人傅光炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李佳洁向本院提出诉讼请求：1、判令戴维斯公司向李佳洁赔偿修复费用200,521.28元;2、判令戴维斯公司向李佳洁赔偿租金损失(按月租金5万元的标准，自2016年12月计算至修复工程完工之日止，暂计50万元)。事实和理由：2015年12月8日,李佳洁与案外人上海嘉申房地产开发经营有限公司签订《上海市商品房出售合同》,约定由李佳洁购买上海市静安区新闸路1999弄嘉天汇御苑XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”),房屋总价2,300万元。上述合同还约定涉案房屋为精装修房,物业管理单位为戴维斯公司。2016年8月，李佳洁收房。2016年12月20日左右,戴维斯公司通知李佳洁家属,称涉案房屋内主卫生间马桶有大量污水溢出,造成整套房屋地面积水。李佳洁之父到场查看后发现涉案房屋地面积水严重,地板、房门及墙壁底部、橱柜底部、地暖及部分设施被污水浸泡。李佳洁认为,戴维斯作为物业管理单位,应当保障污水管道畅通,涉案房屋因污水管道堵塞导致污水溢出而遭受损坏,戴维斯公司应当承担赔责任。据此，李佳洁家属与戴维斯公司就赔偿事宜进行了协商。戴维斯公司起初同意修复,后在其投保的保险公司查勘后仅同意赔偿5万元,双方无法协商一致。因此，李佳洁遂起诉来院并提出上述诉请。
　　被告戴维斯公司辩称，第一，保障污水管道畅通的责任主体系房屋使用人而非戴维斯公司，戴维斯公司事实上无法保障污水管道通畅。第二，污水管道堵塞是李佳洁或楼上住户违反《使用说明书》向下水道投置杂物造成，并非戴维斯公司造成；戴维斯公司在知晓情况后立即联系李佳洁，并及时疏通下水道，履行了应尽的义务；故戴维斯公司并无过错。第三，涉案房屋长期空关导致污水未得到及时处理，相应扩大损失不应由戴维斯公司承担；第四，涉案房屋并未出租，李佳洁主张租金损失，缺乏依据。因此，戴维斯公司不同意李佳洁全部诉请。
　　本院经审理认定事实如下：
　　涉案房屋建筑面积220.60平方米，由案外人上海嘉申房地产开发经营有限公司出售并于2016年8月交付李佳洁，现登记于李佳洁名下。相关物业服务公司系戴维斯公司。
　　2016年12月20日左右,李佳洁家属在得到戴维斯公司通知后，赶到涉案房屋查看，发现主卧室卫生间马桶溢水造成邻近部位部分设施损害(过水总面积约20-30平方米)。随后，戴维斯公司对相关管道进行了疏通清理。该马桶溢水系七楼公共管道堵塞造成。
　　审理中，本院应李佳洁申请于2018年4月19日委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉案房屋溢水问题的修复方案、修复费用及修复工期进行鉴定。司法鉴定意见书(含修复费用估算书、修复费用估算书补充说明)载明，相关修复工程造价183,676.13元，修复工期约为两个月。李佳洁为上述鉴定垫付鉴定费用35,000元。
　　另查，涉案房屋在上述溢水发生时无人居住。
　　上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
　　本院认为，李佳洁与戴维斯公司之间存在合法的物业服务合同关系，戴维斯公司负有维修、养护、管理和维护涉案房屋的义务。本案溢水事故系公用管道堵塞所致，戴维斯公司未能全面履行日常管理与及时维修的义务，应当承担相应的违约责任。违约责任不以当事人是否存在主观过错为要件，戴维斯公司以其无过错为由主张免责，缺乏法律依据，本院不予采纳。
　　关于李佳洁是否存在扩大损失的行为，本院认为，第一，李佳洁将自有房屋置于空关状态，系其行使财产权利，不违反法律规定，亦未见明显增加涉案房屋受损风险，不应因此承受不利的法律后果；第二，李佳洁并无时刻不断、连续照管涉案房屋之义务，戴维斯公司亦未提供证据证明在溢水事故发生后，李佳洁存在超出合理期限、怠于进行清理及告知等相关行为；第三，李佳洁(家属)在得知涉案房屋溢水情况后，及时赶至现场处理，未有明知而放任事故持续或扩大之行为。因此，戴维斯公司以李佳洁存在扩大损失行为由要求扣减责任的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。
　　李佳洁认为上海市房屋建筑设计院有限公司出具的司法鉴定意见书(含修复费用估算书、修复费用估算书补充说明)鉴定价格过低，但未提出充分理由及证据予以反驳，本院不予采信，故该司法鉴定意见书应当作为本案定案的参考依据。因此，本院对李佳洁第一项诉请在183,676.13元金额内予以支持。
　　溢水事故发生之时，涉案房屋未被用于租赁，且李佳洁就租金损失金额标准提供的证据不足，溢水情况亦未造成整套房屋不能使用，故李佳洁相关诉请主张金额过高；同时根据常理，溢水事故将贬损房屋价值、妨碍房屋正常使用并影响房屋出租，本院综合考虑溢水面积、修复工期及市场行情酌情确定李佳洁的租金损失为24万元，故本院对李佳洁第二项诉请在24万元金额内予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李佳洁因上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋溢水修复费用183,676.13元；
　　二、被告第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李佳洁租金损失24万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　鉴定费35,000元，由原告李佳洁负担28,000元，由被告第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司负担7,000元。
　　案件受理费15,600元,减半收取计7,800元，由原告李佳洁负担5,044元，由被告第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司负担2,756元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：巫建强

书记员：王心颖