李光某与闵三根房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：李光某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：肖力军，上海市恒业律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：闵三根，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：汪宝蕙，上海市徐浦律师事务所律师。
　　原告李光某与被告闵三根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理期间，闵三根提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。分别于2018年1月23日、2018年8月9日公开开庭进行了审理。李光某及其委托诉讼代理人肖力军，闵三根及其委托诉讼代理人钱利明、汪宝蕙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李光某向本院提出诉讼请求：1.判令被告闵三根赔偿原告李光某关于上海市浦东新区三林镇天花庵村闵南队129号北端向南依次二排原为猪棚的平房中第二层房屋拆除的损失人民币671,290.20元(以下币种相同)；2.判令被告闵三根支付原告李光某垫付房屋水电安装费10,272元；3.本案诉讼费用由被告闵三根承担。事实和理由：2005年12月1日，原、被告双方签署《房屋出租协议》(以下简称出租协议)及《房屋出租补充协议》(以下简称补充协议)。双方约定，被告闵三根将上海市浦东新区三林镇天花庵村闵南队129号北端向南依次二排原为猪棚的平房(以下统称系争房屋)出租给原告李光某，从2005年12月1日起租，租期5年，非市政规划、政府动迁，协议继续有效，第一年租金为3.50万元，第二年为4.50万元，第三年为5万元，以后逐年按年租金5万元计算；被告同意原告在平房上添建一层，费用由原告承担，被告承认二层楼权属归原告，如遇非市政规划与政府动迁而产生的强制拆除，被告则赔偿原告添建一层所支出的全部费用。合同签订后，原告依照约定履行义务，但被告未完全按照约定就系争房屋提供配套设施，如水电安装，由此原告垫付了水电安装费用。2016年4月，浦东新区“三违”整治工作领导小组贴出公告，告知系争房屋为违法建筑而需拆除。原告要求被告按照约定赔偿添建一层所支出的所有费用，但被告不同意。原告得知被告已经与相关部门谈妥补偿方案，并收到部分补偿款。原告为此自行委托相关评估部门对系争房屋添建的第二层进行评估。现原告基于出租协议及补充协议的约定，要求被告赔偿原告损失并支付垫付的水电安装费用。
　　被告闵三根辩称，系争房屋原为生产队的猪棚，由被告买下后没有支付地租费，系争房屋的第二层确实为原告自行添建。因对外环生态环境整治及河道整治，系争房屋作为私有房屋进行拆除。为河道整治，系争房屋中靠近河道部分的上下层已经拆除，拆掉的墙体部分用板子封闭，还是由原告在使用。为房屋拆除，相关部门以每平米300元予以补偿，并以每平米50元发放奖励费，涉案的猪棚，国家共给被告补偿款四十多万元。现补偿协议已经签署，但原告不离开系争房屋没法返还予以拆除，协议亦无法兑现。为此，被告与原告进行了协商，协商中，原告提出要求被告赔偿六十多万元，超过了被告从国家处取得的赔偿金额，被告给不了那么多。现被告方愿意按照政府的补偿价格，即按照每平方米350元标准，以700平方米计算，另外围墙按照每米100元，以45米计算，一共补偿原告共计249,500元。被告认为系争房屋没有相应的权属证书，搭建也没有办理手续，合同为无效合同，原告现在要求依据出租协议及补充协议进行赔偿，没有依据。另外，原告对添建部位的搭建进行了评估，并没有区分有证建筑及无证建筑，被告认为拆除的违章建筑应按照旧材料回购，有关部门也依此进行补偿，被告也只能按照政策标准予以赔偿。对水电安装费用金额本身不持异议，但该系原告为自己搭建房屋所安装水电发生的费用，与被告无关，被告不予承担。
　　反诉原告闵三根向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除双方就系争房屋的租赁关系，并要求反诉被告李光某将房屋恢复至原一层状态予以返还；2.要求反诉被告李光某按照每月1万元标准，支付从2017年3月1日至迁出之日止的房屋使用费。事实与理由：2005年11月1日，双方签署出租协议，就系争房屋出租给反诉被告李光某作出相应的约定。从年租金第一年3.50万元起，逐年递增，至2016年年租金付至12万元。反诉被告李光某将租金付至2017年2月底，之后再未支付过。在租赁期间，反诉被告在承租房屋上进行翻建，搭造了第二层，为此签署了补充协议，约定在遇拆迁时，款项的30%归反诉被告，70%部分归反诉原告。2016年4月，浦东新区“三违”整治工作领导小组颁发了《关于三林镇外环外区域生态环境整治工作的公告》，系争房屋也在整治范围内，由于反诉原告购买该猪棚，未向生产队缴纳土地租费，故在整治中是依照私人房屋拆违标准进行的补偿，即每平方米按照350元计算。现反诉原告为维护自身利益，向法院提出相应的诉讼请求。
　　反诉被告李光某对反诉请求辩称，对解除双方租赁关系不持异议，在法院处理赔偿的同时，反诉被告愿意迁出，第二层房屋根据国家规定本就要拆除，故无需恢复原状。对使用费不愿意支付，反诉被告最后一次支付费用是在2017年年初，支付金额3万元，反诉被告认为该款是付至2017年8月底的租金，之后无需再支付，并且还认为之前存在多付情况。根据合同约定，租金每年递增，到五万元封顶，反诉被告自2005年12月1日租赁房屋，租金实际从2008年12月1日开始计算，定价每年五万元，年租金的周期为当年的12月1日至第二年的11月30日。年租金不是一次性支付，是有钱就支付一些，支付时间没有固定，但总在一年周期内付完。从2011年12月1日起反诉被告开始按照每年5.50万元支付，其中包含合同约定的百分十的增加租金，以该标准一直支付。2016年12月1日至2017年11月30日周期中，反诉被告于2017年年初支付3万元，之后未予付款过。双方租金以现金形式支付，支付后反诉原告向反诉被告出具收据。
　　经审理查明，上海市浦东新区三林镇天花庵村村民委员会出具证明，表示闵南队原猪棚，在1984年陈旧倒塌，出售给闵南队村民闵三根翻修后继续养猪用，现养猪已退养。庭审中，双方确认该猪棚没有相应的权属证明。2005年，由闵三根作为甲方与李光某作为乙方签署出租协议，约定甲方所拥有的系争房屋出租给乙方；第一年租金为3.50万元，第二年租金4.50万元，第三年为5万元，至此，以后逐年即按此年租金5万元计结；自2005年12月1日起租，租期5年，5年期满，非市政规划、政府动迁，本出租协议继续有效；乙方一次性付清当年租金；……甲方为上述猪棚提供六分水管的自来水源，40千瓦电源接头；乙方启用上述猪棚后，发生的水电费由乙方负担；逢市政规划、政府动迁，甲乙双方须服从政府指令，配合市政规划与政府的动迁；……。随后双方又订立补充协议，约定甲方同意乙方在出租协议所述的系争房屋上添建一层房屋，费用全部由乙方承担，甲方承认猪棚上乙方添建的二层楼权属归乙方；甲方同意乙方添建猪棚二层的同时，改建猪棚屋顶、门、厕所等，室内装潢，费用由乙方承担，改装装潢后的底层(原猪棚)权属仍归甲方，与乙方无涉；添建改建及装潢竣工后，房屋实际生产经营第一足月始，乙方须在当年租金的基础上，增加10%租金给付甲方，该10%比例始终以租赁协议内规定的租金额为基数；甲方保证乙方添建一层工作的完成，在乙方工程进展中及完成后，遇非市政规划与政府动迁而产生的强制拆除，甲方则赔偿乙方为添建一层所支出的全部费用；猪棚被添建一层后，除市政规划与政府动迁，甲乙任何方单方面终止租赁协议，终止方须向被终止方赔偿当年一年租金，猪棚底层归甲方，猪棚二层楼归乙方；……乙方加层与全部装潢完毕，除市政规划与政府动迁，任何方不得拆除其所有的房屋，如甲方拆房，甲方须赔偿乙方添层支付的资金的十倍，乙方拆房，须赔偿甲方购入原猪棚支付费用的三百倍；乙方添建建设完毕后，遇市政规划与政府动迁，乙方拥有的第二层所获补偿的30%归甲方，乙方拥有70%，甲方所拥有的底层所获补偿100%归甲方；……。2007年8月，闵三根出具相关承诺，表示双方订立租赁协议，因改建中出现一些麻烦，为使双方顺利配合下去，出租方按照五年的(租期)往后推三年，即2008年12月1日开始，对已收的租金，自2008年12月1日后予以扣除，房租还是每年为5万元。
　　上述协议签署后，李光某在承租的房屋上添建一层，面积为632.10平方米。就该搭建未办理过合法建造手续。随后，李光某自行安装水、电，花费10,272元。闵三根表示，根据租赁协议约定，其已按约提供水、电；但因李光某搭建后也对外另行出租，房屋用电已超过农用电标准，村里不允许其享受农用电优惠，故李光某自行做了改造。除前述的租赁协议及补充协议外，双方之后并未再签署书面的租赁合同，但租赁关系一直存续。租金为年付，付租周期为当年的12月1日至次年的11月30日，双方实际履行过程中，李光某非一次性支付租金，当年期间陆续以现金支付，没有固定时间，支付后由闵三根出具收据。2010年11月30日，闵三根出具证明，表示其与李光某的房费往来至2010年11月30日止，从前的往来已结清，李光某对此予以确认。之后，2010年12月1日至2013年11月30日期间，闵三根均出具收条，确认上述期间租金结清。2013年12月1日至2014年11月30日期间，闵三根出具收条确认收到的款项为4万元、1.80万元；2014年12月1日至2015年11月30日期间，闵三根出具收条确认收到款项为2万元、2万元、1.60万元、4,203.20元，并于2015年10月8日出具收据，表示该年度房费结清；2015年12月1日至2016年11月30日期间，闵三根出具收条确认收到租金2万元、2万元、1.80万元，并于2016年11月30日确认2015年12月1日至2016年11月30日房租已全部结清；2016年12月1日至2017年11月30日，闵三根出具收条确认收到租金1万元、2万元。庭审中，李光某表示双方年租金按照5.50万元予以支付，另外还会支付因租金未一次性支付而计算的利息、员工使用厕所等杂费，2016年12月1日至2017年11月30日该年度共支付了3万元租金。闵三根表示从2015年12月1日开始，双方按照口头约定年租金8万元的标准支付，2016年11月30日前李光某的租金全部付足，2016年12月1日至2017年11月30日该年度共支付了3万元租金；除了房租支付外，因约定租金为一次性年付，李光某不能一次性支付，故按照银行贷款利率支付一些利息和其房客使用厕所所需承担的水费，但不是固定定额收取的。
　　2016年4月，浦东新区“三违”整治工作领导小组发出“关于三林镇外环外区域生态环境综合整治工作的公告”，表示对三林镇外环外区域重点整治违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住(下述简称“五违”)等问题。2017年5月17日，上海市浦东新区三林镇人民政府出具“告全镇村(居)民书”，表示从2017年5月起以消除五违问题为重点，进行集中整治。2017年7月，由上海市浦东新区三林镇天花庵村村民委员会作为甲方与闵三根作为乙方签署《三林镇生态环境综合整治补偿协议书》(以下简称补偿协议书)，表示包含系争房屋在内的被拆除建筑物列入三林镇生态环境综合整治范围内，其中房屋建筑面积2,185.56平方米，棚舍48.80平方米，场地204.65平方米，围墙35米；对于建筑物、场地等补偿金额为682,238元，奖励费为109,278元，甲方对乙方采用货币补偿，共补偿为791,516元；乙方于2017年7月31日前将建筑物及场地腾空并移交甲方或甲方委托的拆房单位予以拆除，乙方移交房屋、建筑物及场地后15个工作日内，甲方支付乙方80%补偿费用，在协议通过审计并实施拆除完毕后，支付余款；……。补偿协议书签署后，上海市浦东新区三林镇天花庵村村民委员会出具证明，表示根据区镇要求开展“五违四必”整治，对居民拆违口径为：砖混结构按300元每平方米旧材料回收价，另给予50元每平方米的配合奖励费。庭审中，闵三根同意房屋按照700平方米，以每平方米350元标准以及围墙依照45米，每米100元标准向李光某予以补偿；李光某对房屋不同意按以上述标准赔偿，围墙按照4500元进行补偿不持异议。
　　案件审理期间，在法庭释明下，李光某不要求以补偿协议中作为其主张的依据，要求对其搭建申请造价评估。经法院委托，上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对上海市浦东新区三林镇天花庵村闵南队129号北端向南依次二排原为猪棚的平房上添建的第二层进行工程审价，提出在实际现场勘查过程中发现，部分添建工程已拆除，拆除部分无法鉴定，对现存内容进行鉴定造价，现存面积为452平方米，鉴定造价为523,855元。李光某对鉴定结论不持异议，但提出因考虑还有拆除部分，故坚持原来的主张金额。闵三根不认同鉴定意见，认为评估的房屋系违章建筑物，不能依照鉴定的工程造价作为赔偿依据。
　　案件审理期间，李光某表示系争房屋中全部物品搬空、人员已清离，房屋也未上锁，2018年8月9日当庭要求将承租房屋返还闵三根，闵三根当庭确认收回系争房屋，并撤回其第一项反诉诉讼请求：要求依法解除双方就系争房屋的租赁关系，并要求反诉被告李光某将房屋恢复至原一层状态予以返还。
　　以上事实，由经庭审质证的《房屋出租协议》、《房屋出租补充协议》、证明、《关于三林镇外环外区域生态环境综合整治工作的公告》、《告全镇村(居)民书》、《三林镇生态环境综合整治补偿协议书》、租金收据、收条、《工程审价司法鉴定意见书》等及当事人的陈述在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。闵三根出租给李光某的房屋没有相关权属证明，李光某在原有房屋上进行搭建也未取得合法建造手续证明，相关部门也将包含系争房屋在内的相关建筑物纳入“五违四必”的整治范围，由此就上述房屋双方所建立的租赁关系应属无效。在租赁关系本身无效下，不受租赁协议及补充协议条款的约束。
　　合同无效为自始无效。双方租赁关系无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。双方均确认上海市浦东新区三林镇天花庵村闵南队129号北端向南依次二排原为猪棚的平房上添建的第二层为李光某出资搭建，李光某未选择出租方就相关部门拆除搭建部位所获得的补偿部分，而选择要求按照造价评估由闵三根赔偿搭建被拆除的损失及安装水电费损失。对此本院认为，闵三根将没有相关权属证明的建筑物出租给李光某，并同意李光某在建筑物上添建二层使用，其存在过错；李光某在承租时明确知晓房屋没有相关的权属证明，在不能取得合法建造手续下仍进行搭建使用，对今后存在的风险及后果亦属明知，由此对造成的损失也存在过错。本院考虑双方在履行中均为获取各自的利益，进行搭建、安装，李光某在2007年左右搭建后客观上使用了十年，从中得到受益；现鉴于相关部门对违章建筑的整治，搭建的建筑物被相关部门收回并予以拆除，本院结合搭建房屋的折旧、双方的过错责任及闵三根对围墙自愿补偿部分，酌情认定闵三根对房屋搭建及水、电安装赔偿李光某25万元。闵三根主张2016年12月1日至房屋交还之日扣除已支付3万元外的使用费，庭审中，双方共同确认房屋已于2018年8月9日交还。李光某对使用费不同意支付，对年租金标准双方也持有争议，本院认为，根据双方原先出租协议的约定，租赁到期前年租金付至5万元，加上双方约定增加的10%部分，年租金为5.50万元；之后双方并未签署书面合同，也无证据证明租金协商过上涨至8万元，结合李光某提供的近年租金支付闵三根出具的收条，一个租赁年周期款项总额在5.80万元左右，扣除双方都提到的杂费部分，更接近李光某陈述的5.50万元标准，由此认定双方在长年的履行中并未变更过租金。另外2017年5月相关政府部门正式发送整治的告知书，后为河道整治也先行拆除了房屋的部分部位，使用状态已因进入环境综合整治阶段发生改变，综合考虑到上述因素，本院酌情认定李光某在搬离前应向闵三根承担的房屋使用费3万元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)闵三根于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李光某赔偿款25万元；
　　二、原告(反诉被告)李光某应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)闵三根至2018年8月9日房屋返还之日止的房屋使用费3万元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费10,615元，减半收取计5,307.50元，鉴定费13,400元，共计18,707.50元，由原告(反诉被告)李光某负担9,482.50元，被告(反诉原告)闵三根负担9,225元；反诉案件受理费1,150元，由被告(反诉原告)闵三根负担875元，原告(反诉被告)李光某负担275元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：张  盈

书记员：陈莹瑶