李军与王海峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李军，男，1981年4月28日生，汉族，住河南省。
　　委托诉讼代理人：祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。
　　被告：王海峰，男，1979年3月10日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：高海艳，1979年9月28日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：倪尔飞，上海祁长宇律师事务所律师。
　　原告李军与被告王海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军的委托诉讼代理人祝文龙、被告王海峰及其委托诉讼代理人高海艳、倪尔飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李军向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告之间关于转租上海市宝山区罗太路XXX号西侧一楼门面及楼上房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年8月20日解除；2、判令被告退还原告未使用的房屋租金人民币3,991元(以下币种均为人民币)、押金5,000元，并支付合同解除的违约金5,000元。事实和理由：2015年3月18日起，原告与被告签订关于转租上海市宝山区罗太路XXX号西侧一楼门面及楼上房屋的房屋租赁合同，从事汽车美容业务。2018年3月18日，双方续签租赁合同，租期为一年。根据租赁合同约定，楼下年租金44,000元，楼上年租金7,200元，押金5,000元，原告已付清2018年9月18日前的全部租金。2018年8月20日，系争房屋发生火灾，导致原告存放在房屋内的所有经营物品被烧毁，经统计物品损失达221,978元，火灾同时导致一死一伤的严重后果。经宝山区罗店镇人民调解委员会的主持，原告与被害人达成调解协议两份，向被害人刘豪(烧伤)赔偿10万元，向被害人时红光(死亡)的家属赔偿20万元。2018年9月7日，宝山区公安消防支队火灾事故认定书确认了起火原因是电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。原告认为火灾责任不属于原告，火灾导致被告提前收回了系争房屋，租赁合同已终止履行，被告是违约方，应向原告返还未使用的租金、押金并承担违约责任，故原告提出上述诉请。
　　被告王海峰辩称，同意解除租赁合同，解除时间应为起诉之日即2019年5月8日。不同意退还租金，截止至原告起诉之日，原告尚欠被告租金未结。被告没有收取原告押金，虽然租赁合同有约定押金，但原告实际没有支付。原告提出解除合同是因为原告放任其姨夫违规住在门店发生火灾，引起门店不能继续使用，并非是被告违约造成的，是原告自己原因造成的。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李军提交了公安接报回执单、火灾事故认定书，被告王海峰提交了租赁协议书两份、火灾现场照片、接报回执单、询问笔录、封闭火灾现场公告、说明、收据、门面房检查表、检查照片、告知书签收表、门面房出租时照片，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷作证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　1、2014年3月18日，甲方王海峰与乙方李军签订租赁协议书，主要约定，乙方由于经营需要租用甲方位于上海市罗店镇罗太路XXX号约80平方米的房屋；租期自2014年3月18日至2016年3月17日止，暂定2年；年租金4万元；押金5,000元等。李军承租了系争房屋后，用以经营汽车美容。
　　2017年8月26日，甲方王海峰与乙方李军就上述房屋续签了租赁协议书，主要约定，租期自2017年9月18日起至2018年9月17日止，暂定1年；年租金44,000元，先付后用，三个月一付，提前一个月付清，押金5,000元，合同到期后无息退还；乙方全面负责租赁范围内的安全、消防、电、水、火等工作，发生上述事故，均由乙方承担经济损失及法律责任，与甲方无关等。审理中，李军、王海峰均确认租赁标的物为上海市罗店镇罗太路XXX号一楼西侧门面房及楼上房屋。
　　2、2018年8月20日，系争房屋发生火灾，并造成案外人时红光死亡及案外人刘豪受伤。火灾发生后，现场被相关部门封闭，禁止任何人擅自进入，后于2019年3月、4月封闭解除，后经重新装修，现空置中。
　　2018年9月7日，上海市宝山区公安消防支队出具(2018)第0007号火灾事故认定书，载明，火灾事故基本情况为：2018年8月20日00时31分许，市应急联动中心接警，罗太路XXX号西侧门面房发生火灾，过火面积约80平方米，火灾造成罗太路XXX号西侧门面房上海市宝山区丰承汽车美容装潢店(爱车屋汽车美容店)和罗太路XXX号上海秦鹿工贸有限公司罗店分公司部分建筑、内部放置的物品烧毁、受高温烘烤、水渍、烟熏影响等。火灾造成1人死亡(时红光，男)、1人受伤(刘豪，男)。经调查，对起火原因认定如下：该起火灾的起火时间为2018年8月20日00时23分许，起火部位位于罗太路XXX号西侧门面房爱车屋汽车美容店内南侧美容区。起火点为罗太路XXX号西侧门面房爱车屋汽车美容店内南侧美容区北侧上方吊顶内。起火原因为电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。
　　2018年9月13日，李军与时红光的家属就赔偿事宜经罗店镇人民调解委员会调解达成了李军一次性赔偿20万元的调解协议。2019年4月18日，李军与刘豪就赔偿事宜经罗店镇人民调解委员会调解达成了李军一次性赔偿10万元的调解协议。
　　3、关于租金及押金。李军、王海峰均确认楼下门面房年租金44,000元，楼上房屋年租金7,200元，李军租金付至2018年9月17日。审理中，李军表示，应退还自2018年8月20日至2018年9月17日期间共计29天的租金，每天租金为月租金4,267元/31天，押金支付了5,000元。王海峰则表示，2018年8月20日至2018年9月17日期间共计27天，每天租金为年租金51,200元/365天，实际没有收取押金。
　　4、关于火灾责任。李军表示，承租后未对系争房屋进行装修，故火灾责任不在李军。王海峰表示，李军承租后于2016年9月对系争房屋进行了装修，重新铺设过电线；租赁期间，存在私拉电线的行为；火灾发生时，违规住人，故火灾责任在李军。
　　为证明上述主张，王海峰向本院提交了火灾现场照片、接报回执单、询问笔录、说明、收据、门面房检查表、检查照片、告知书签收表、出租时门面房照片等证据，并申请证人王某某、周某某出庭作证。李军对上述证据真实性无异议，但认为上述证据主要证明侵权责任由哪一方承担，均与本案无关；对两位证人的证人证言，李军表示陈述基本属实，天花板吊顶是王海峰做的，电表安装也是王海峰妻子委托的。
　　5、审理中，李军明确依据租赁合同向王海峰主张返还未使用部分的租金、押金及承担解约的违约金，认为相关物品损失及伤害赔偿款属侵权范畴，不在本案中主张。
　　审理中，王海峰认为李军应支付至2019年5月8日的租金，故还尚欠租金未付，并欠付2018年6月至8月的水电费，但王海峰未在本院指定的期限内提交书面反诉状。
　　本院认为，李军与王海峰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。涉案系争房屋于2018年8月20日发生火灾，根据火灾责任认定书，过火面积约80平方米，后火灾现场被相关部门封闭，可以认定涉案租赁合同项下标的物因火灾毁损，涉案租赁合同实际已无法继续履行，李军要求解除涉案租赁合同，符合相关规定，本院予以准许。关于合同解除的时间。本院认为，根据王海峰的陈述，系争房屋于2019年3月、4月解除封闭后，由大房东对系争房屋重新进行了装修，可见王海峰或大房东已实际收回了系争房屋，故王海峰主张涉案租赁合同于2019年5月8日解除，本院不予认可。李军现要求确认涉案租赁合同于2018年8月20日解除，可予准许。关于租金。系争房屋因发生火灾无法使用，故李军要求王海峰返还未使用部分的租金，可予准许。王海峰抗辩认为租金应付至2019年5月8日，无相应依据，本院不予采纳。审理中，双方一致确认年租金为51,200元，租金付至2018年9月17日，故本院认定王海峰返还李军未使用部分租金3,927元。关于押金。本院认为，李军、王海峰先后签了两份租赁合同，前一份租赁合同及后一份续签的租赁合同中均明确约定了押金5,000元，故本院认为李军关于已向王海峰支付了押金5,000元的主张，更具可信度，现李军因火灾无法提供押金收据，也可予理解。王海峰辩称实际未收押金，本院不予采信。根据涉案租赁合同约定，押金合同到期后无息返还。现涉案租赁合同已解除，故李军主张返还押金5,000元，于法有据，本院予以准许。至于违约金，涉案租赁合同未对违约金作出明确约定，李军主张要求王海峰承担违约金5,000元，无相应依据，本院不予准许。审理中，王海峰经本院释明未在指定期间内提交书面反诉状，故相关主张，本案中不作处理，王海峰可另行主张。审理中，李军明确相关物品损失及伤害赔偿款不在本案中主张，故本案亦不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告李军与被告王海峰之间关于租赁上海市宝山区罗太路XXX号西侧一楼门面房及楼上房屋的《租赁协议书》于2018年8月20日解除；
　　二、被告王海峰于本判决生效之日起十日内，向原告李军返还租金3,927元；
　　三、被告王海峰于本判决生效之日起十日内，向原告李军返还押金5,000元；
　　四、驳回原告李军的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取为75元，由原告李军负担27元，被告王海峰负担48元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：黄  蔚

书记员：董程程