李华林与程某、韩艳萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告李华林。
委托代理人王奇，湖北竟成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告程某。
被告韩艳萍。
二被告的委托代理人梅兴安，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

原告李华林诉被告程某、韩艳萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理后，依法由审判员周红英适用简易程序，于2013年11月18日公开开庭进行了审理。因本案案情较为复杂，本院依法转为普通程序，由审判员周秭民担任审判长，与审判员王迎春、人民陪审员熊楚林组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王奇、被告程某、韩艳萍及二被告委托代理人梅兴安到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请庭外和解，但在庭外和解期间，双方仍未能达成一致协议。本案现已审理终结。
原告诉称：二被告系夫妻关系。二被告于2001年在茅坪镇庙嘴经济园区173-2号地段修建住房一栋六层。2001年6月20日，原告与被告程某签订居民住房购买合同，约定：二被告将修建中的楼房第三层三室两厅住房一套作价42880元出售给原告；原告先付款40880元，待二被告原告办理房权证并向原告过户后付清余款2000元；办理房权证的费用由二被告承担。签订后，原告依约向被告程某交付购房款40880元，二被告也将房屋交付给原告使用至今，但该房屋的房权证一直没有办理。后原告了解到，被告于2001年修建房屋时便已取得了该楼房使用权证，且该土地的取得方式为出让，用途为住宅用地。2013年9月18日被告为该栋房屋办理了房权证。原告再次要求按照合同由二被告承担费用为原告办理土地使用权及房权证过户手续，但二被告以过户费太高为由予以拒绝。为此，原告请求法院确认原、被告签订的居民住房购买合同有效，判令二被告继续履行合同，并协助原告办理土地使用权及房权证的过户手续，承担所有过户费用，二被告承担本案的诉讼费用。
被告程某辩称：与原告签订居民住房购买合同属实，合同约定将其楼房的第三层两室一厅房屋以42880元出售给原告，原告已按约实际支付现金40880元，尚有2000元没有支付。由于政策原因，整个茅坪庙嘴经济园区的私人住宅长期以来没有办理房权证，故无法及时给原告办理产权过户手续。
被告韩艳萍辩称：位于茅坪镇庙嘴经济园区173-2号住房一栋系二被告的共同财产，被告程某与原告签订居民住房购买合同出售部分房屋时没有与被告韩艳萍协商，被告韩艳萍不知情。被告程某无权单独出售夫妻共同财产，该购房合同属于无效合同，双方应依法各自返还财产，被告程某将购房款退给原告，原告将已取得的房屋返还给二被告。
经审理查明：被告程某、韩艳萍系夫妻关系。2001年二被告在秭归县茅坪镇庙嘴经济园区173-2号修建私房一栋六层，建筑总面积为600.12平方米，套内总面积为545.08平方米。2001年6月20日，被告程某作为甲方与原告作为乙方签订了居民住房购买合同，协议载明：甲方将其秭归县茅坪镇庙嘴经济园区173-2号房屋三楼以42880元的价格出售给乙方，交房时给付购房款40880元，余款2000元，待甲方为乙方办理房权过户手续时给付；半年内，甲方给乙方办理房权证，所需费用由甲方支付。同日，原告向被告程某给付购房款38000元。2002年4月12日，原告再次向被告程某给付购房款2800元。房屋建成后，二被告如约将该楼房三楼的房屋交付了原告居住至今，但一直没有办理房权证。
同时查明：2001年11月12日，二被告取得了庙嘴经济园区173-2号楼房的土地使用权证。因政策原因，二被告所居住茅坪镇庙嘴经济园区私人住宅长期未能办理房权证。2013年9月18日，二被告办理了该楼房的房权证。原告遂要求二被告履行房屋买卖合同义务，为原告办理房屋的土地使用权及房权过户手续，遭二被告拒绝。原告遂诉至本院，请求确认原、被告签订的居民住房购买合同有效，判令二被告继续履行合同，协助原告办理土地使用权及房权的过户手续，并承担所有过户费用，判令二被告承担本案的诉讼费用。
上述事实，有居民住房购买合同、购房款收款复印件、房权证复印件，以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证和本院审查，可以认定。

本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同自成立时有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告程某签订的居民住房购买合同系双方真实意思表示，合同自签订之日起即具有法律效力。合同签订后，原告按约定支付了合同约定的购房款，履行了合同义务。二被告将房屋交付原告居住，履行了部分合同义务。二被告在取得该栋房屋所有权后，应当协助原告履行出售楼层土地使用权及房权过户手续。二被告违反合同约定拒绝为原告办理相关权属过户手续，应当承担继续履行合同义务，为原告办理土地使用权及房权过户手续，并依约承担相应税费。但双方签订居民住房购买合同时没有就土地使用权过户手续费用进行约定，应当按照国土资源主管部门的相关规定依法缴纳。被告韩艳萍对向原告交付房屋多年的事实从未提出异议，可以认定其对被告程某出售房屋事前知情，原告有理由相信向其出售房屋系二被告共同意思表示。被告韩艳萍关于对被告程某出售房屋不知情，其与原告签订的房屋买卖合同无效的辩解意见，本院不予采纳。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决如下：

一、李华林与程某签订的居民住房购买协议有效。
二、限程某、韩艳萍在本判决生效后三日内协助李华林办理房屋所有权证和土地使用权证过户手续，办理房屋所有权证过户所需费用程某、韩艳萍负担，办理土地使用权证过户所需费用按照国土资源主管部门的相关规定依法缴纳。
本案案件受理费80元，由程某、韩艳萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判长 周秭民
审判员 王迎春
人民陪审员 熊楚林

书记员： 付雅雪