李某某与朱某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，务农，住安陆市。
委托诉讼代理人：刘军，男，住湖北省仙桃市，系安陆市烟店镇柏树村民委员会推荐的公民。
被告：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安陆市。

原告李某某与被告朱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人刘军到庭参加了诉讼。被告朱某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李某某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2.被告退还原告购房款101000元及从2013年1月1日至2016年7月期间的银行贷款利息30000元；3.被告赔偿原告装修费76170元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年朱某某开发建造位于安陆市烟店镇岔路村（至孛畈公路旁）的房屋。朱某某要求将北起第二间房屋卖给我，我表示同意购买。2012年1月18日我与朱某某签订房屋买卖合同，由我购买朱某某开发建造的位于安陆市烟店镇岔路村（至孛畈公路旁）北起第二间房屋。合同约定房屋建筑面积175平方米，售价101000元，在该房屋产权证办理下来后支付剩余5000元。后经我多次催要，朱某某无法交付房产证。2015年5月5日本案诉争房屋的承重墙出现裂缝。经安陆市房屋安全鉴定所鉴定：承重构件处于危险状态及该房屋为B级房屋。朱某某没有房屋开发资质，也不具备房屋开发条件。我与朱某某签订的房屋买卖合同为无效合同，且该房屋系危房建筑物。我有无条件退房的法定理由。我现已对房屋进行了装修，花费76170元。朱某某应赔偿我装修费76170元，退还房款101000元及赔偿2013年1月1日至2016年7月期间的银行贷款利息。特诉至法院，请求判如所请。
朱某某未答辩亦未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱某某未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院对李某某提交的证据依法进行了审核，本院认定如下：李某某提交的房屋买卖合同、房屋安全鉴定书及申请报告、房地产评估报告及鉴定费发票、收据，形式合法，内容真实，与本案有关联，本院依法予以采信。李某某提交的烟店镇岔路村村支部书记姜长斌出具的收条不是供电单位出具的正规票据，不能证明李某某安电支出，对该收条不予采信。因李某某已申请对房屋室内装修价值进行了评估，评估价值已包括了装修材料价格，故对4份送货单不予单独采信。
本院经审理认定事实如下：2010年9月李某某与朱某某口头约定由李某某购买朱某某在建的位于安陆市烟店镇岔路村二组（原岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋。2010年11月份，朱某某所建房屋完工，朱某某向李某某交付了房屋钥匙。2012年1月18日李某某与朱某某补签房屋买卖合同，约定：由李某某以101000元购买朱某某建造的位于安陆市烟店镇岔路村（原岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋。朱某某交付毛坯房给李某某，李某某自行装修。在签订合同时李某某支付购房款86000元，余款分两次支付，2012年12月25日支付10000元，办完土地使用权证书（或房地产证书）时，李某某付清全部购房款余额。在签订合同时，李某某已实际支付购房款86000元。2012年12月19日李某某支付购房款9500元。由于房屋有少量未完工，双方约定扣除房款500元，房产证到后付清余款5000元。后因本案诉争房屋出现质量问题，双方协商未果发生争议。
另查明，朱某某建造本案诉争房屋所占地属于烟店镇岔路村集体土地。2016年11月30日本案诉争房屋装修总价款经武汉市弘发房地产评估有限责任公司评估为64708元，评估时间点为2011年10月。李某某支付鉴定费3000元。
结合有效证据和李某某主张，同时查明李某某的损失为：房屋装修费64708元、鉴定费3000元、购房款占用期间的利息损失21392元（按本金95500元，同期同类贷款年利率6.4%，从李某某主张的2013年1月1日起算，计算至2016年7月）。上述损失共计89100元。

本院认为，本案诉争房屋所占土地为烟店镇岔路村集体所有土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。朱某某在岔路村集体所有的土地上建造房屋向岔路村集体经济组织成员以外的李某某转让，因违反了法律规定，侵害了岔路村集体经济组织的利益。朱某某与李某某签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故李某某应腾退房屋，朱某某应返还购房款95500元并按双方过错程度赔偿李某某损失。本案中，朱某某作为房屋建设者，应相对于李某某更多的知晓国家法律政策规定，其违反法律规定将岔路村集体所有土地上建造的房屋出卖给岔路村集体经济组织成员以外的李某某，对合同无效造成的损失有较大过错，应承担损失70%责任，即62370元（89100元×70%）。朱某某违反法律规定与朱某某签订买卖合同，对合同无效造成的损失有较小过错，应承担损失30%责任，即26730元（89100元×30%）。李某某的其他诉讼请求没有法律和事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告李某某与被告朱某某于2012年1月18日签订的房屋买卖合同无效；
二、原告李某某于本判决生效后三日内腾退位于安陆市烟店镇岔路村（原岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋；
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金。
三、被告朱某某于本判决生效后三日内返还原告李某某购房款95500元并赔偿损失62370元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
本案受理费3843元，由原告李某某负担843元，被告朱某某负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审　判　长　　李　猛 人民陪审员　　许大友 人民陪审员　　杨远卫

书记员：李甜缨 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。