李嘉、程仪与上海万街商业经营管理有限公司其他合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李嘉，女，1962年9月10日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告：程仪，女，1962年6月28日生，汉族，住上海市长宁区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：刘明，上海友禾律师事务所律师。
　　被告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张飞云，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨志伟，男。
　　委托诉讼代理人：胡俊，上海问学律师事务所律师。
　　第三人：阮建斌，男，1983年3月21日生，汉族，住福建省浦城县。
　　第三人：上海锐己酒店管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：刘俊仕，执行董事。
　　原告李嘉、程仪与被告上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)其他合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，本院根据两原告的申请依法追加阮建斌、上海锐己酒店管理有限公司(以下简称“锐己酒店”)作为第三人参加本案诉讼，并于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告李嘉及两原告的共同委托诉讼代理人刘明，被告万街公司的委托诉讼代理人杨志伟、胡俊到庭参加诉讼。第三人阮建斌、锐己酒店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本院院长批准，本案适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告李嘉、程仪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺委托招商经营管理合同》，被告向两原告返还坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)；2.判令被告向两原告支付房屋租金差价44,018元(自2017年8月1日起至2018年10月20日止)；3.判令被告向两原告支付迟延付款违约金3,129元(自2017年8月1日起至2018年7月31日止)；4.判令被告向两原告支付物业管理费12,894元(自2017年8月1日起至2018年10月31日止)。事实和理由：2015年5月31日，两原告与案外人上海三迪房地产开发有限公司(以下简称“三迪公司”)签订了《上海市商品房预售合同》，约定两原告向案外人三迪公司购买系争商铺，案外人三迪公司向两原告交付系争商铺的时间为2016年7月31日。另，两原告根据案外人三迪公司的要求，与被告签订了《商铺委托招商经营管理合同》，双方约定两原告委托被告对系争商铺进行经营管理，合同期限为10年。嗣后，被告系争商铺出租给了第三人阮建斌，而系争商铺的实际使用人为第三人锐己酒店。在合同履行过程中，被告未按合同约定履行义务，故请求法院判如所请。
　　被告万街公司辩称：1、本案合同的性质，除了委托合同外，还具有服务合同、租赁合同、居间合同、物业管理合同等多重合同性质。根据合同约定，被告已经将系争商铺出租给了第三人，双方在合同中未约定解除合同的条件，原告单方要求解除合同，违背了诚实信用原则；2、关于租金差价，根据合同约定并根据第三人的支付情况，被告已及时将租金收益支付给了两原告，被告并不存在拖延支付租金的情形，但第三人确实存在拖欠租金的情形，被告一直在向第三人催讨；3、关于两原告主张的物业管理费没有合同依据，两原告不应向被告主张，物业管理费应当由系争商铺实际使用人承担。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。
　　经审理查明：两原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺委托招商经营管理合同》一份，约定：1、甲方购买了系争商铺，建筑面积为61.40㎡；2、甲方委托乙方对系争商铺统一招商和统一管理；3、委托期限自甲方向乙方提供或者应当办理并提供系争商铺产权证复印件(即乙方代为交接房屋之后的60天内)之日后的10年。合同第3.2约定，……甲方不干涉乙方的招商和经营管理事务，不得直接签订商铺租赁合同或向该商铺的承租方收取租金，也不得自行或委托给乙方以外的第三方对商铺进行实际使用和管理。合同第5.1约定，系争商铺自交接日后一年的租金收益，已通过直接优惠房屋总价6%的方式处理，故系争商铺在交接日前和自交接日后一年乙方代甲方收取的租金收益作为乙方委托招商经营管理之报酬及日常管理所支出费用，无需再支付给甲方。……上述期限届满后第二日起，系争商铺租金收益的10%作为乙方的运营管理费，扣除运营管理费及其他应扣除费用后的剩余实际租金收益由甲方获得。系争商铺实际租金收益由乙方代为收取，按乙方实际收取之日每6个月结算一次，并在第6个月后的10日内，乙方将系争商铺6个月内实收租金扣除运营管理费及其他应扣除费用后支付至甲方账户。合同第5.4约定，系争商铺产生的物业管理费、水、电、燃气、通讯、网络等公用事业费由承租方缴纳。合同第8.1约定，在甲方按约履行的前提下，乙方不能按约向甲方支付租金收益的，每逾期一日，乙方应承担逾期款项万分之二的违约金。根据5.1条约定对付款周期进行调整的及因承租方发生的逾期违约付款及不可抗力等非因乙方原因造成的逾期付款或付款不能除外。合同另对其他事项作了相应的约定。
　　另查明：2015年5月31日，两原告与案外人三迪公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定两原告向案外人三迪公司购买系争商铺，建筑面积61.40平方米，案外人三迪公司向两原告交付系争商铺的时间为2016年7月31日。
　　2017年3月10日，两原告取得了系争商铺的不动产权证，建筑面积为61.40平方米。
　　再查明：2016年8月1日，被告万街公司作为出租方(甲方)与第三人阮建斌(乙方)作为承租方签订《租赁合同》，写明：“1、出租房产情况，……甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市松江区广富林路XXX弄XXX号楼，商铺编号4号101室至114室、201室至218室、301室至313室，面积为2,762.60平方米，以下简称“房产”……；甲方作为该房产所有权人或其它合法权利人的受托方，拥有该房屋的对外出租及运营管理权；2、租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁该房产作为商业办公用房使用，经营业态为约会吧、影吧、书吧、咖啡吧、餐吧、酒店类，经营品牌为锦季约会吧酒店……；3、交付日期和租赁期限，甲乙双方约定，乙方于本合同生效之日按约缴纳首期租金(本合同第5-2条)和押金(本合同第6-1条)后，甲方于2016年8月1日前(以甲方最终确定的交付之日起为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，本合同约定的相应时间节点：包括但不限于合同起租日、租金起算日相应提前或延迟，租赁期满日□相应变更□不予变更)向乙方交付该房产……房屋租赁期为2016年8月1日起(即房产交付时间)至2026年7月31日止(包括第4-1条的免租期)……；4、免租期，甲方给乙方的免租期为2016年8月1日起(即房产交付时间)到2017年3月31日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，2017年4月1日为租金起算日，甲方开始计收租金。乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯其他设备等费用)；5、租金的支付方式和期限，甲乙双方约定，该房产的租金标准按租赁面积计算为2.8元/㎡/天，年计算天数为365天。月租金为年租金的十二分之一。最初及最后一个日历月的租金，根据租赁期在该日历月所占的天数计算，即详细列表如下：自2016年8月1日起至2017年7月31日止，日租金2.8元/㎡/天，年租金2,823,377元，实际计租金额943,704元；自2017年8月1日起至2018年7月31日止，日租金2.8元/㎡/天，年租金2,823,377元，实际计租金额2,823,377元；自2018年8月1日起至2019年7月31日止，日租金2.97元/㎡/天，递增系数6%，年租金2,992,780元，实际计租金额2,992,780元……；乙方支付租金的方式为：转账支付，首期(即2017年4月1日至2017年6月30日)的租金(人民币705,844元)于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用……；6、押金、物业管理费和其他费用，甲乙双方约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金705,844元……”。另，该合同对违约责任等事项作出了约定。同日，被告万街公司与第三人阮建斌签署《交付确认书》，确认双方于2016年8月15日对包括系争商铺在内的上述租赁房屋进行了交付验收。
　　审理中，被告万街公司称第三人阮建斌向其支付租金的情况：2016年8月1日支付705,844元；2017年12月12日支付200,000元；2018年2月9日支付235,281.44元；2018年3月24日支付297,636.14元；2018年8月9日支付43,282元；2018年8月29日支付100,000元；2018年9月10日支付100,000元；2018年9月27日支付100,000元；2018年10月17日支付100,000元；2018年10月30日支付50,000元；2018年11月29日支付100,000元；2018年12月26日支付300,000元；2019年1月18日支付484,557.8元；2019年3月29日支付198,728.50元。
　　被告万街公司向原告支付租金情况：2018年4月4日支付6,213.10元；2018年5月25日支付1,974.97元；2018年9月20日支付2,188.11元；2018年11月13日支付2,735.14元；2019年1月10日支付4,376.20元；2019年2月1日支付5,226.70元；2019年4月18日支付2,090.50元。
　　又查明：由于第三人未能向物业服务公司支付自2017年8月起的物业服务费，案外人上海安得物业管理有限公司松江分公司于2018年7月6日向两原告发出《催缴函》，要求两原告支付2017年8月起至今14个月的物业费(每月921元)及滞纳金10,941.48元，合计23,835.48元。
　　审理中，被告表示，其同意将来在收到第三人支付的租金后3个月后的10天内向两原告支付租金。
　　以上事实，有《商铺委托招商经营管理合同》、《上海市商品房预售合同》、不动产权证书、《租赁合同》、《交付确认书》、《催缴函》及当事人的陈述等证据予以证实。
　　本院认为，本案的争议焦点主要有二，一为两原告与被告之间的《商铺委托招商经营管理合同》性质如何认定？二为两原告是否享有约定或法定解除权？
　　关于争议焦点一，本院认为，当事人在不违反法律、行政法规效力性强制性规定的前提下，可根据实际需要订立任何内容的合同。本案中，根据两原告与被告之间的《商铺委托招商经营管理合同》约定的权利义务内容，双方之间存在复合型的法律关系。两原告不仅委托被告对系争商铺进行招商和出租，同时，在委托期限内将系争商铺的使用权交由被告处分，两原告不得干涉也不得直接向承租人收取租金，两原告取得的对价并非固定的租金收益，而是被告招商取得的租金收益的90%，在第三人向被告支付租金后，被告将其中的90%支付给两原告。该法律关系既有委托合同的法律特征也有租赁合同的法律特征，故两原告与被告之间的《统一招商经营管理合同》是集委托、租赁法律关系的复合型合同。
　　关于争议焦点二，本院认为，关于两原告的法定解除权，因《商铺委托招商经营管理合同》并非典型的委托合同，还包含了租赁合同的法律特征，故两原告以委托人的身份行使单方解除权，难以支持。关于两原告的约定解除权，因《商铺委托招商经营管理合同》没有约定两原告解除合同的条件，故两原告无权依据合同主张解除合同。
　　关于两原告有权收取租金收益的起算时间，根据《商铺委托招商经营管理合同》约定，委托期限自两原告向被告提供或者应当办理并提供系争商铺产权证复印件(即被告代为交接房屋之后的60天内)之日后的10年，第一年租金收益两原告不予收取。再根据两原告与案外人三迪公司签订的《上海市商品房预售合同》约定，交付系争商铺的时间为2016年7月31日，故被告自2017年8月1日起向两原告支付租金收益，符合合同约定。根据本案查明的事实，被告不存在逾期支付租金收益的违约行为，故两原告主张要求被告租金收益及逾期付款违约金的诉讼请求，本院难以支持。
　　关于两原告称被告未如实陈述第三人向其支付租金的情况，由于两原告未提供任何证据予以证明，故本院难以采信。
　　关于两原告主张的物业费,虽然被告并未实际支付系争商铺的物业费，但两原告没有证据证明其已经向物业服务公司垫付了物业费，故对于两原告主张的要求被告支付物业费的诉讼请求，本院亦不予支持。两原告可将物业费实际支付物业服务公司后另行主张。
　　第三人阮建斌、锐己酒店未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为第三人阮建斌、锐己酒店放弃其诉讼权利，对此产生的法律后果，应由第三人阮建斌、锐己酒店自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百二十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
　　驳回原告李嘉、程仪的全部诉讼请求。
　　案件受理费1,301元，减半收取650.50元，由原告李嘉、程仪负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱金彪

书记员：杨亦珺