李国强与上海豌豆公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李国强，男，1977年11月26日出生，汉族，户籍地安徽省。
　　委托诉讼代理人：赵青，上海市诤正律师事务所律师。
　　被告：上海豌豆公寓管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：余珊，经理。
　　委托诉讼代理人：杨米。
　　委托诉讼代理人：余彬。
　　原告李国强与被告上海豌豆公寓管理有限公司(以下称豌豆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵青，被告委托诉讼代理人杨米、余彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李国强向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁保证金11,730元；2、判令被告赔偿原告装饰装修损失10万元。事实与理由：原、被告于2017年3月8日签订租赁合同，约定原告租赁被告位于上海市嘉定区马陆镇双单路718弄永盛一号楼A7的商铺(以下称系争房屋)用于经营饭馆，期限三年。租金每半年支付一次，房屋租赁保证金11,730元。原告承租后对租赁物进行了装饰装修并支付了装饰装修费用10万元，被告向原告承诺可以办理营业执照，但一直未办理下来。2018年春节前，被告采取停水停电措施要求原告搬离，因原告无法继续经营且被责令停业，故原告无奈搬离。因被告行为致使原告遭受严重的经济损失，故原告涉诉。
　　被告豌豆公寓辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告从未承诺可以给原告办理任何证件，且系争房屋可以办出相关证件。被告在2018年1月接到工商部门通知要求所有经营商户备案纳管后，便积极联系租户准备资料，但由于首次办理程序相对复杂，第一批证件大约于2018年6月办出，第二批大约于2018年7月办出。在办理过程中，无任何一家商铺因为无法办证被勒令停业，原告系因自身经营不善，不愿配合提供资料才未办证。第二，原告从2017年12月31日起未向被告支付过房租和管理费，被告经催缴未果才采用合同约定的合法催缴措施包括但不限于给门窗上锁，关闭电闸水闸来进行正当的催缴行为，且被告有权单方面解除合同，不予退还租赁保证金，并可要求原告承担相应的违约金。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年3月8日，李国强(乙方)与豌豆公司(甲方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于嘉定区马陆镇双单路XXX号永盛一号楼A7商铺(以下称系争房屋)出租给乙方用于经营新安人家菜饭馆，租期三年，自2017年3月9日至2020年3月8日，正式计租时间为2017年4月9日；租金自2017年4月9日至2019年4月8日为每月11,730元，自2019年4月9日至2020年4月8日为每月12,903元，租金采用先付后用原则，按季度支付，租赁保证金为1个月的租金；乙方未按约定缴纳租金及其他相关费用，甲方可先催告，催告期满15日乙方仍未交纳的，甲方有权单方面解除合同，并从乙方交纳的租赁保证金中抵扣租金及相关费用，不足抵扣的，可向乙方追偿，同时，在催告期间，甲方有权采取其他合理合法的催交措施，包括但不限于给门窗上锁、关闭电闸水闸；合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，豌豆公司于2017年3月9日将系争房屋交付李国强使用。同年3月15日，李国强向豌豆公司支付租赁保证金11,730元。租赁期间，李国强对系争房屋进行了装修，并支付租金至2017年12月31日。后因双方发生纠纷，李国强于2018年1月搬离系争房屋，并将房屋交还豌豆公司。目前系争房屋已由豌豆公司另行出租他人。
　　另查明，上海文海投资发展有限公司于2008年7月22日就位于上海市嘉定区马陆镇双单路XXX弄XXX-XXX号房屋(含系争房屋)取得沪房地嘉字(2008)第015457号上海市房地产权证。上海文海投资发展有限公司与案外人上海马陆资产经营有限公司签订租赁合同，将系争房屋(以及其他门号的房屋)的使用权出租给上海马陆资产经营有限公司，并同意其对外转租。2016年4月15日，上海马陆资产经营有限公司又与案外人上海戬鸿物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将包含系争房屋在内的其他房屋出租给上海戬鸿物业管理有限公司。上海戬鸿物业管理有限公司又与豌豆公司签订合作协议，约定由甲方(即豌豆公司)与乙方(即上海戬鸿物业管理有限公司)合作，合作期限为15年，自2016年1月1日起至2030年12月30日。合作期间甲方以其名义对外与租客签订租赁协议，但甲方不从事任何与公寓具体经营活动相关的工作，合作期间乙方负责公寓的实际管理、招商、运营、收支、发票开具等具体工作。
　　庭审中，李国强提交了与案外人上海奥班建筑装饰有限公司签订的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、装修报价单及装修材料及人工费收据，证明其对系争房屋装修花费10万元。经质证，豌豆公司表示对李国强提供的上述材料均不清楚。豌豆公司则提交案外人许某某与豌豆公司签订的租赁合同及便民饮食临时备案公示卡，证明许某某租赁的位于嘉定区马陆镇双单路XXX号永盛A幢A9号房屋可以在政府部门办理相关备案，故系争房屋同样可以正常对外营业，且系争房屋有合法产权，可以办理相关证件。经质证，李国强对该证据的真实性予以确认，但认为该份证据形成于2018年7月，此时李国强早已搬离系争房屋，且公示卡不能证明系争房屋具有合法产权。
　　本院认为，李国强与豌豆公司签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规的规定，该合同合法有效，双方均应切实履行。现李国强已搬离系争房屋，豌豆公司亦已将房屋收回并另行出租，双方事实上已不再继续履行涉案合同，合同已解除，故豌豆公司应当将收取的租赁保证金11,730元返还李国强。关于装修损失，李国强在租赁期间为经营之需对系争房屋进行了装修，而双方在合同中并未对已形成附合的装饰装修物的处理作明确约定。本案中，李国强称因系争房屋无产权证，无法办出相关证照，致使其无法继续在此经营，故搬离了系争房屋，但根据沪房地嘉字(2008)第015457号上海市房地产权证显示，系争房屋属合法建筑，且李国强亦未提供其他证据对系争房屋系违法建筑且因此致其无法办证的情况予以证明，故本院对其所述不予采信。而李国强在租赁期间，自2018年1月起未再向豌豆公司支付租金，且擅自搬离系争房屋，致使涉案合同无法继续履行，其行为属违约。在豌豆公司无其他违约情形的情况下，李国强要求豌豆公司赔偿装修损失的，本院对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：
　　一、被告上海豌豆公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告李国强租赁保证金11,730元；
　　二、原告李国强的其余诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费2,534.6元，减半收取1,267.3元，由原告李国强负担1,134.3元，由被告上海豌豆公寓管理有限公司负担133元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张开红

书记员：陈伊菡