李国强与卞田、钱巧妹土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李国强，男，1971年9月8日生，汉族，住安徽省巢湖市。
　　委托诉讼代理人：崔华，上海市华天成律师事务所律师。
　　被告：卞田，男，1948年1月17日生，汉族，住上海市松江区。
　　被告：钱巧妹，女，1952年10月23日生，汉族，住上海市松江区。
　　上述两被告共同的委托诉讼代理人：杨永伟，上海市诚至信律师事务所律师。
　　原告李国强与被告卞田、钱巧妹土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序，于2019年5月8日、2019年10月10日公开开庭进行了审理。被告卞田、钱巧妹于2019年5月8日当庭提出反诉，此后又于2019年9月16日向本院确认撤回反诉。原告李国强及其委托诉讼代理人崔华、被告卞田及两被告共同的委托诉讼代理人杨永伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李国强向本院提出诉讼请求：被告向原告支付动迁补偿款1,709,875.72元(包括苗木693,750元、移苗166,500元、桃树143,902元、房屋83,337元、房屋装修116,591元、附属设施1,200,644.2元，合计2,404,724.2元，被告已付310,000元，另行扣除原告欠付被告的租金311,767元、保险分配73,081.48元)。事实与理由：2007年9月6日，原告和两被告签订《果园承包经营协议书》，约定：两被告将其名下的位于上海市松江区车墩镇南门村、联民村连片租赁的百亩以上土地种植果园中的大部分承包给原告经营和管理，承包果园的总面积98亩(其中南门村77.8亩，联民村20.2亩)，承包期限自2007年9月1日至2026年8月30日；2007年度的承包费为每亩500元，2008年度的承包费为每亩600元，2009年度的承包费为每亩700元，2010年度至2017年度的承包费为每年每亩800元，自2018年度开始为每年每亩860元；承包期内如遇到国家建设或政府开发占用果园的土地，原告应顾全大局终止合同，其损失与被告无关，2007年度果树赔偿费原告享受5%、2008年度享受10%、2009年度享受20%、2010到2026年度享受30%，被告分别享受赔偿费的95%、90%、80%和70%，被告建造的房屋、道路等设施的赔偿均属被告所有，原告投资的设施赔偿费属原告所有。2008年1月12日，原、被告双方签订《经营承包补充协议》，约定：本合同作为2007年9月6日协议书的补充部分，被告将果园内6亩土地承包给原告栽种果树，承包期间，2008年度至2010年度为每亩500元，2011年度为每亩600元，2012年度为每亩700元，2013年度为每亩800元，以后随着主合同而变，并手写备注原告种植果树后遇开发，按三七分成。2009年，因修建高铁占用了原告承租的部分果园，破坏了部分围栏并造成部分生梨被盗，原、被告又签订《协议》一份，约定：原南门村答应赔偿的20,000元由被告负责协调，对于被破坏的竹篱围栏，由被告负责按每亩2000元的标准赔偿给原告，新的围栏由原告负责重围，今后围墙赔偿由原告享受。高铁破坏的排水系统由被告与有关方面协调解决，因排水系统造成的损失由被告负责。2018年，原告承租的果园被政府依规划动迁，现被告已经领取了全部的补偿款，原告多次向被告主张补偿款，被告拒绝支付，经村里组织协调，被告仅向原告支付补偿款310,000元，故请求法院支持原告的诉讼请求。
　　被告卞田、钱巧妹共同辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，关于动迁补偿的费用，不同意向原告支付苗木的费用，苗木都是被告自行栽种；不同意向原告支付移苗费用，被告认为这是从水稻田变更为果园田要支付的费用，该变更是被告自行完成的；房屋、房屋装修、附属设施的补偿也不同意支付，均是由被告自行建造的；桃树补偿也不同意支付，因为原告是将被告种植的梨树铲掉后重新种植的桃树。其次，被告是否已向原告支付310,000元的补偿款不清楚，是村里支付给被告的时候扣下来的，对于该笔款项最后支付给谁被告并不清楚，被告认为村里扣钱不合理，为此也在一直在向村里主张。再次，原告尚欠被告租金459,318元和保险分配费用79,007元，并非仅拖欠原告所称的数字。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2003年，两被告分别自上海市车墩镇南门村、联民村处通过租赁取得了包括涉案土地在内的一百余亩土地的使用权。
　　2007年9月6日，原告和两被告签订《果园承包经营协议书》，约定：两被告将其名下的位于上海市松江区车墩镇南门村、联民村连片租赁的百亩以上土地种植果园中的大部分承包给原告经营和管理，承包果园的总面积98亩(其中南门村77.8亩，联民村20.2亩)，承包期限自2007年9月1日至2026年8月30日；2007年度的承包费为每亩500元，2008年度的承包费为每亩600元，2009年度的承包费为每亩700元，2010年度至2017年度的承包费为每年每亩800元，自2018年度开始为每年每亩860元；承包期内如遇到国家建设或政府开发占用果园的土地，原告应顾全大局终止合同，其损失与被告无关，2007年度果树赔偿费原告享受5%、2008年度享受10%、2009年度享受20%、2010到2026年度享受30%，被告分别享受赔偿费的95%、90%、80%和70%，被告建造的房屋、道路等设施的赔偿均属被告所有，原告投资的设施赔偿费属原告所有。
　　2008年1月12日，原告和两被告签订《经营承包补充协议》，约定：本合同作为2007年9月6日协议书的补充部分，被告将果园内6亩土地(属于南门村范围)承包给原告栽种果树，承包期间，2008年度至2010年度为每亩500元，2011年度为每亩600元，2012年度为每亩700元，2013年度为每亩800元，以后随着主合同而变，并手写备注原告种植果树后遇开发，按三七分成。
　　2009年，因高铁施工，涉案土地范围内合计被征地10亩有余(其中南门村部分被征地8.76亩)，剩余土地面积约为92.5亩，此后原告和两被告亦按此面积履行合同并实际结算土地使用对价。
　　2009年12月18日，原告(乙方)和被告(甲方，以被告卞田为代表)签订《协议》一份，载明：1.高速铁路开工时生梨被抢盗，原南门村答应赔偿20,000元，由甲方负责协调；2.高速铁路破坏的竹篱围栏，由甲方负责赔偿给乙方每亩2,000元，新的围栏由乙方负责重围，今后梨园被盗与甲方无关，今后围墙赔偿由乙方享受；……5.在协调好以上问题以后，乙方的应付款保证在2009年12月30日之前付清，村里答应的20,000元及每亩2,000元的赔偿款在应交款内扣除；6.签约时乙方已付清上年度的租金。
　　另查明：2017年7月17日，上海市松江区车墩镇人民政府(甲方)与被告卞田(乙方)签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》一份，载明对乙方坐落于车墩镇联民村的30亩土地及其上房屋进行拆迁，其中房屋补偿总价86,000元、房屋装饰补偿款20,400元、其他构筑物及附属设施补偿款278,200元，果树750,000元，绿化移植土地补偿180,000元，以上补偿款项合计1,314,600元。
　　2018年5月12日，上海市松江区车墩镇人民政府(甲方)与被告钱巧妹(乙方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，载明对乙方坐落于车墩镇南门村的87.232亩土地及其上房屋(双方均确认其中有7.4亩土地归属于案外人，与本案相关的为79.832亩)进行拆迁，房屋、苗木等评估总价为3,575,408元，移栽土地补偿523,392元，以上补偿款项合计4,098,800元。
　　涉案土地开始动迁后，原、被告之间的合同亦终止履行。被告取得拆迁补偿款后，已向原告支付补偿款310,000元。
　　审理中，被告主张自2009年起，原告存在拖欠使用费的情况。经本院主持核对，双方共同确认的无争议的使用费支付情况如下：2009年应付土地使用费63,753元，实际向被告支付34,788元；2011年应付土地使用费72,800元、房屋使用费16，200元，实际向村里支付39,254元；2012年应付土地使用费73,400元、房屋使用费16,200元，实际向被告支付80,000元；2013年应付土地使用费74,000元、房屋使用费16,200元，实际向村里支付43,616元；2015年应付土地使用费74,000元、房屋使用费16,200元，实际向村里支付43,000元；2016年应付土地使用费74,000元、房屋使用费16,200元，实际向村里支付43,616元；2017年应付土地使用费46,000元、房屋使用费5,500元，实际尚未支付款项。双方有争议的使用费支付情况如下：2010年应付土地使用费72,000元、房屋使用费16,200元，原告已实际向村里支付37,165元，双方并无争议，但当年因存在高铁动迁的情况，原告认为自己应得被盗损失补偿20,000元、围栏补偿20,000元以及动迁款的5%即13,500元(三项合计53,500元)，应予抵扣使用费，被告则认为原告仅有权主张围栏补偿20,000元，只能用于抵扣使用费20,000元；2014年应付土地使用费74,000元、房屋使用费16,200元，原告实际向村里支付23,616元，双方无异议，但原告另行提供南门村出具的《情况说明》一份，证明当年因河道整治的处置点设置在涉案土地上的梨园中，由南门村补偿20,000元用于抵扣使用费，被告对该份《情况说明》的真实性无异议，但认为该20,000元系村里给予被告的补偿，而非原告。
　　审理中，双方确认原告曾在南门村范围内另行开垦约4.6亩土地用于种植桃树，初期南门村并未向被告收取使用费，自2011年起，南门村开始明确主张该部分土地的使用费，原告也确认自2011年起其开始实际交纳该部分土地的使用费。结合原告向被告钱巧妹承租的合同面积、南门村高铁动迁的面积、南门村2018年动迁合同中实际认定的面积(扣除其中归属于案外人的7.4亩土地面积)，该部分土地在原告向两被告租赁的92.5亩的土地以外，但亦转化为了相应的苗木和移苗补偿利益并由被告取得。对于该部分土地的使用费，被告在审理中认为原告若要主张该部分土地的动迁利益，则相应的使用费也应抵扣。
　　关于原告主张予以抵扣的保险费用，原、被告对于历年每亩赔偿款的计算基数、投保面积为100亩以及被告应得20%的分成比例并无异议，但原告认为被告的分成基数应按照双方合同实际履行的92.5亩计算保险费用，为73,081.48元；被告则认为应当按照实际的投保面积100亩计算保险费用，为79,007元。
　　审理中，原、被告均向本院确认，原告欠付被告的相关款项，由本院根据实际认定结果在原告可主张的补偿款中予以抵扣。
　　以上事实，有《土地租赁协议书》、《租地协议》、《果园承包经营协议书》、《经营承包补充协议》、《协议》、《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、财务凭证、上海仓桥水晶梨专业合作社证明以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，鉴于原告承租并实际使用的涉案土地及其上房屋被动迁，其有权参照原租赁合同的约定和其实际对相关苗木、房屋及附属设施的贡献主张相应的补偿款。
　　对于原告针对两份动迁补偿合同分别承租的土地面积，本院结合当事人的陈述认定南门村的租赁面积为79.832亩(含额外的4.6亩土地)，联民村的租赁面积为17.268亩(以92.5亩为基数减去南门村不含额外土地的面积75.232亩)。对于具体拆迁款分割的明细，本院认定如下：1.苗木和移苗费用部分。被告卞田30亩土地的动迁合同中明确的苗木补偿为750,000元、绿化移植补偿为180,000元，被告虽辩称相关补偿系针对香樟，与原告无关，但鉴于30亩土地上评估的所有苗木均标示为香樟，对被告的此项辩称意见，本院不予采信，被告又辩称移植费用与原告无关，但鉴于该笔费用亦应属苗木的补偿费用，对此意见本院亦不予采信。参照约定，原告有权取得相应补偿的30%，折合面积比例换算后乘以30%，原告可得的款项数额为160,592.4元。被告钱巧妹87.232亩土地的动迁合同中明确的苗木补偿为2,180,800元、绿化移植补偿为523,392元，原告虽辩称其中有4.6亩新开垦土地种植的桃树应全额计算补偿，但该主张与双方在缔约之初形成的合意不符，开垦和种植行为本身也是原告事后的单方行为，故也应当按照面积比例进行折算并分成，原告可得的款项数额为742,437.6元。综上，原告可得苗木和移苗费用903,030元。2.房屋、装修及附属设施补偿。关于房屋补偿部分，鉴于原告提供的证据无法充分证明其曾建造房屋的事实，本院对其要求房屋补偿的诉讼请求不予支持。关于装修补偿部分，双方均未提供充分证据予以证明，鉴于原告已实际使用涉案土地上的房屋达十年之久，本院结合动迁利益装修部分的总额127,434元酌情确定原告有权分得其中的76,460.4元。关于附属设施部分，结合原、被告的举证，联民村围墙部分104,686元和南门村围墙部分76,820元合计181,506元应归属原告所有，自来水开户费用20,000元也应归属于原告所有，对其余附属设施原、被告的举证均不充分，本院酌情确定其余附属设施中原告应得的补偿款为719,279.4元，前述附属设施补偿款合计920,785.4元。综上，原告应得的补偿款总额为1,900,275.8元。
　　关于应当在补偿款中扣除的欠付土地使用费，双方无争议部分的欠付土地使用费为280,179元；本院结合现有证据认定2010年的土地使用费中应抵扣被盗损失补偿20,000元、围栏补偿20,000元，当年欠付土地使用费为11,035元；认定2014年的土地使用费中应抵扣20,000元补偿，当年欠付土地使用费为46,584元；关于原告另行开垦的4.6亩土地，鉴于被告表示若原告主张相应的动迁利益，则其也将主张相应的使用对价，而双方共同确认无争议的应付金额中并未包含该4.6亩土地的使用费，本院折算后作为欠款在本案中一并予以抵扣，自2011年起至2017年止的使用费数额为800元/亩/年*4.6亩*6年即22,080元，2018年的使用费数额本院酌定为2290元，合计24,370元。前述欠付土地使用费合计为362,168元。
　　关于应当在补偿款中抵扣的保险费用，在没有证据证明原、被告通过特别约定在计算比例时排除特定面积的情况下，理应参照实际投保面积进行计算分摊，故本院对被告主张扣除79,007元的意见予以采信。至于被告已支付的补偿款310,000元，也应予以抵扣。
　　综上所述，经抵扣后被告应当向原告给付补偿款1,149,100.8元。
　　据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条之规定，判决如下：
　　被告卞田、钱巧妹于本判决生效之日起十日内支付原告李国强补偿款1,149,100.8元(已抵扣被告已付款310,000元、保险分配79,007元、原告欠付土地使用费362,168元)；
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费20,188元，由原告李国强负担6,621元(已付)，由被告卞田、钱巧妹负担13,567元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：暨秉恒

书记员：庄  倩