李国良与上海静安置业物业管理有限公司、李国萍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：李国良，男，1943年1月16日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：李德华(系李国良之子)，男，1971年11月14日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：刘大卫，上海市光明律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：李国萍，女，1951年3月28日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：景一容(系李国萍之侄)，男，1981年8月6日出生，汉族，住上海市。
　　被上诉人(原审第三人)上海静安置业物业管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：江蔚，董事长。
　　委托诉讼代理人：吴豪，上海市佳信达律师事务所律师。
　　上诉人李国良因与被上诉人李国萍、上海静安置业物业管理有限公司(以下简称静安置业)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　李国良上诉请求：1、撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初3868号民事判决,查清事实后依法改判支持李国良的一审诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由李国萍承担。事实和理由：一、李国良系承租人的生前共同居住人有权继续履行租赁合同。李国良从出生起一直与母亲钱惠珍(即原承租人)居住在上海市静安区茂名北路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)内居住,直至为钱惠珍养老送终。李国萍的户口虽在1997年6月17日从黑龙江省哈尔滨市将迁至本处,但从未在系争房屋内居住,系“空挂户”。根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二项的规定,李国良在母亲去世后,其作为生前共同居住人是享有继续履行租赁合同的权利。对于“共同居住人”的定义,根据《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第十二条及上海市住房保障和房屋管理局出具的《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》第一条的规定,以承租人死亡时间为节点计算,李国良在原承租人死亡之前一直与原承租人居住在系争房屋内,原承租人死亡之后依然住在该房屋内直至本次征收。即李国良从1946年出生起就居住在系争房屋内,实际居住时间早已超过一年之上,虽在本市有其他住房,但仍属于居住困难,同时,其户口也是在本市本处,故李国良系原承租人的生前共同居住人该事实确认无疑,必然有权继续履行该租赁合同。二、李国良所住房屋系属“居住困难户”,系争房屋处有户口6人,且该6人系李国良家人,分别为李国良妻子、儿子、儿媳、孙子(已满21周岁)、女儿,而系争房屋使用面积共计35.4平方米,根据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》第一条及《上海市廉租房申请条件》第三条之规定，系争房屋居住面积人均低于7平方米,符合廉租住房的标准,即符合“居住困难户”。李国良虽在本市有其他住房,但仍属于居住困难,故其完全是有权以原承租人生前共同居住人的身份继续履行该租赁合同。三、李国萍户口是在1997年6月17日从黑龙江省哈尔滨市将户口迁移至本处,但从未在系争房屋内居住过,仅是户口在本市本处而已,不符合该承租房屋处实际居住生活连续一年的条件。李国萍事实上是从未在系争房屋内居住过,故其并不符合共同居住人的条件。
　　李国萍辩称，同意一审判决。李国良已经享受过福利分房，根据《上海市房屋租赁条例》的相关规定，无权成为承租人。请求驳回上诉请求，维持原判。
　　静安置业辩称：不同意李国良的上诉请求，一审法院查明事实正确，适用法律正当，请求驳回上诉。静安置业对系争房屋指定承租人是在动迁当中实施的，是根据法律政策的规定，根据动迁组监督评议小组的建议书来实施指定行为的。物业公司和动迁部门先后召集了双方当事人进行了两次协调，在协调没有成功的情况下，物业公司根据动迁组监督评议小组的建议，才作出了变更承租人为李国萍的决定，所以从程序上，从政策法律上都是完全合法的。
　　李国良向一审法院起诉请求：1、判令撤销静安置业做出的将系争房屋承租人指定变更为李国萍的告知书；2、本案诉讼费由李国萍承担。
　　一审法院认定事实：李国良与李国萍系兄妹关系，李国良与李国萍的父母均已去世(父亲李连富于1983年12月29日去世，母亲钱惠珍于2017年10月21号去世)。系争房屋原租赁户名是钱惠珍，独立部位是底层客搁、底层后客堂，底层前客堂，天井；公用部位是底层灶间。李国良从出生一直居住在该房屋内，李国萍于1997年6月17日从黑龙江哈尔滨市将户口迁移至系争房屋。2018年12月14日，上海市静安区人民政府作出沪静府房征﹝2018﹞3号房屋征收决定，系争房屋被人民政府根据法律规定列入征收范围。相关部门曾两次组织李国良、李国萍及其他在册户籍人员就系争房屋的承租人变更进行协商，但未达成一致意见。故静安置业于2019年1月10日将登记在钱惠珍名下的系争房屋承租人变更为李国萍。
　　一审法院另查明，李国良曾于1998年享受过福利分房(增配)。李国萍居住在外是因为系争房屋面积较小，为照顾李国良居住而搬出。李国萍未曾享受过福利分房。
　　一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。根据《上海市房屋租赁条例》的规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人；协商一致的，出租人应当变更承租人，协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。系争房屋纳入征收范围，因原承租人过世，先由在册户籍人员协商确定承租人作为签约主体。因本户协商不成，故由物业公司依法指定承租人。静安置业根据户籍迁入时间、他处住房情况等因素选定李国萍为新的承租人，并无违反法律规定之处，也无明显不妥。故李国良要求撤销该指定的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《上海市房屋租赁条例》第四十一条之规定，判决如下：驳回李国良的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由李国良负担。
　　本院经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。
　　本院另查明，求新造船厂曾于1998年给李国良增配南市海南西弄95号二层统楼一间，面积为13.4平米，配房人口1人。
　　二审审理期间，李国良向本院提交《解除协议通知》、《告知书》、《公告》复印件各一份，说明安置协议属于未签约状态。李国萍和静安置业都认为在没有原件的情况下，对这些证据的真实性不予确认。因无原件，无法确认其真实性，故本院对其证据属性不予认定。
　　本院认为，李国萍于1997年6月17日户口迁移至系争房屋。根据李国良上诉所称系争房屋的使用面积共计35.4平方米,李国良一家6人有户口，属于居住困难。同时证实了李国萍是因为居住困难而不在系争房屋居住。李国萍符合共同居住人的条件。静安置业根据户籍迁入时间、他处住房情况等因素选定李国萍为新的承租人，并无违反法律规定之处，也无明显不妥。一审法院根据在案的事实和证据所作出的判决并无不当，依法应予维持。李国良的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币80元，由李国良负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　杨　俊

审判员：高  胤

书记员：刘建颖