李天红与袁晋峰、袁民忠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李天红，男，1949年12月8日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。
　　委托诉讼代理人：徐小珍，上海市袁圆律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李圆圆，女，1982年2月8日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　被告：袁晋峰，男，1984年6月1日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　被告：袁民忠，男，1946年7月13日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　第三人：上海中建嘉好地产有限公司，住所地上海市嘉定区XXX路XXX号XXX幢XXX室。
　　法定代表人：齐大鹏，董事长。
　　委托诉讼代理人：吴寅。
　　委托诉讼代理人：卫佳峰。
　　第三人：冯德新，男，1978年3月7日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区南翔镇德华路XXX弄XXX号XXX室，现住上海市嘉定区南翔镇德园路XXX弄X单元XXX室。
　　委托诉讼代理人：陈文娜，女，1982年1月15日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：胡裕岭，上海嘉钰律师事务所律师。
　　原告李天红与被告袁晋峰、袁民忠、第三人上海中建嘉好地产有限公司(以下称嘉好公司)、冯德新间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日作出(2016)沪0114民初4793号民事判决后，原告不服该判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2017年8月4日作出(2017)沪02民终6997号民事裁定，撤销本院一审判决，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李天红及其委托诉讼代理人李圆圆、徐小珍、第三人冯德新及委托诉讼代理人陈文娜、胡裕岭到庭参加诉讼。被告袁晋峰、袁民忠以及第三人嘉好公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋的房产证，第三人嘉好公司予以协助；2、判令被告在嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋的产证办出之后，协助原告办理过户手续；3、判令被告交付嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋。事实和理由：2015年6月20日，经上海锐丰投资顾问有限公司介绍，原告与被告签订关于嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》，原告向被告购买上述房屋，总价款190万元，其中定金40万元，原告于2015年6月20日、6月23日分别向被告支付2万元和38万元。2015年11月至2016年2月期间，被告提出各种理由要求原告提前支付部分房价款，原告遂于2015年11月8日支付5万元，11月24日支付5万元，12月9日支付5万元，12月30日支付25万元，2016年2月16日支付20万元，被告在收款收据上签字备注“本次交易总金额187万元，总计给予房东100万元，还差87万元双方约定过户当日结清”。2015年12月30日第三人嘉好公司交房，原告在居间方陪同下和被告办理了入住登记手续，代被告支付了入住费用，被告将房屋交付原告，原告购置了部分家具搬入该房屋，但未实际入住。2016年3月20日，被告突然单方面提出不出售该房屋。2016年3月23日双方面谈，原告要求继续履行合同，被告不同意，双方协商未成。同日，被告在原告不知情的情况下将房屋门锁更换，致使原告无法进入系争房屋。2016年4月3日，双方再次会面，被告坚持违约，并单方面出具《解除合同通知书》，明确表示无法履行该合同，愿意承担合同约定的违约金，并表示坚决不配合办理过户手续。原告认为，被告的违约行为严重损害了原告的合法利益，属于恶意违约，遂涉讼。在诉讼过程中，原告得知被告又将房屋卖给了第三人冯德新，原告认为被告与第三人冯德新签订的买卖合同在原告申请查封之后，故该合同无效，被告向第三人冯德新交付房屋的行为也无效，而被告已向原告交房并由原告办理入住，原告支付了入住费用并取得了系争房屋的钥匙，原告已合法占有系争房屋，故应由原告取得房屋的所有权。
　　被告未到庭，但在原审中辩称，不同意原告的所有诉请。1、被告无法履行合同并非房价上涨等原因，而是存在客观无法履行的情况，庭前双方本着尽快处理争议的目的多次想要协商，但是原告不与被告协商。被告并未否认合同的真实有效性，买卖合同中明确约定了若被告违约需要承担总房价款20%的违约金，在庭前被告与原告的多次沟通已经承认此事过错在被告，并表示愿意对原告进行补偿；2、房屋是两被告的共同财产，现被告袁民忠因精神状况问题无法办理过户，被告不存在主观恶意也不存在故意不办过户的情形；3、房屋是两被告的唯一住房，现被告租住在浦东，若法院判决交房会导致被告无法居住。
　　第三人嘉好公司未到庭，但庭前提交了书面陈述意见述称，第三人对于原、被告间的房屋买卖情况不知情，已经根据合同约定向被告交付了系争房屋，目前已经取得了系争房屋的大产证，可以协助被告办理小产证。
　　第三人冯德新述称，第三人与被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同效力已由另案生效判决予以确认。第三人为本案系争房屋的实际合法占有人，实际控制、支配房屋以及承担风险，而原告未实际占有系争房屋，且第三人已经按照合同约定支付过半价款并将剩余价款交付法院，故第三人与被告间的合同履行程度相对较高，应当优先受到保护，故要求驳回原告的诉讼请求。同时，第三人表示愿意调解，但需要对原审提出的二十万元补偿内容予以重新考虑。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　一、原、被告于2015年6月20日签订《房地产买卖居间合同》一份，约定：被告(甲方)将嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告(乙方)，总房款190万元，乙方在甲方签订本合同后4日内，应补足定金至40万元；本合同与附件《房地产买卖合同》同时成立、生效。合同附件《房地产买卖合同》约定：双方同意于本合同签订后380日内前往居间方签订网签版买卖合同；首期房款57万元(含乙方支付的定金，且甲方同意乙方或居间方从其中先行保留尾款1万元)，乙方选择贷款方式支付第二期房款133万元，若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则乙方应于过户送件当日补足并支付甲方；2015年12月30日前双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方；本次交易产生的税费全部由乙方承担。原告于2015年5月23日支付被告38万元，于2015年6月20日支付2万元，于同年11月8日支付5万元，11月24日支付5万元、12月9日支付5万元，12月30日支付25万元，2016年2月16日支付20万元，合计支付被告100万元。被告袁晋峰于2015年12月9日承诺给予原告2万元优惠，并于2016年2月16日写明余款87万元双方约定于过户当日结清。2015年12月30日，被告与第三人嘉好公司办理了房屋交接手续，并将系争房屋(包括房屋的原始钥匙、门禁卡、新建住宅使用说明书、质量保证书、物业服务手册、部分电器使用说明书合格证等)交付原告，原告未实际入住该房屋。2016年3月23日，因系争房屋的门锁被更换，致使原告无法入内，原告遂报警。2016年4月3日，被告向原告发送解除合同通知书，嗣后原告向本院起诉。
　　二、2016年3月1日，被告袁晋峰与第三人冯德新经居间方上海保源房地产经纪有限公司居间介绍就系争的嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖(居间)合同》一份，约定：被告(甲方)向第三人冯德新(乙方)出售系争房屋，总房价260万元。冯德新于签约当日向被告袁晋峰支付定金5万元，于3月2日支付定金5万元。2016年3月19日，两被告与第三人冯德新签订《房屋买卖协议》一份，约定：被告(甲方)向冯德新(乙方)出售系争房屋，总价260万元，乙方以现金及组合贷款方式支付甲方购房款；甲方应不晚于2016年7月10日前办理该房屋房地产权证，甲方应于取得该房屋产权证之日起7日内会同乙方前往居间方处签署《上海市房地产买卖合同》作为办理过户登记之用，甲方应在签署该合同后2日内协助乙方核算相关税费，于2016年9月15日前办理房地产过户登记手续；乙方应于2016年3月31日前支付甲方首付款155万元(含已付定金10万元)，甲方收到乙方首付款后2天内交付该房屋，乙方应以银行贷款方式支付剩余购房款100万元，付款时间以银行放款时间为准，尾款5万元于甲方办理完交房手续之日支付。合同签订后，冯德新于2016年3月19日支付房款85万元，于2016年3月20日支付60万元，被告则将房屋交付冯德新。冯德新即对系争房屋进行装修并更换了门锁。2016年8月8日，第三人冯德新诉至本院要求被告继续履行与其签订的《房屋买卖协议》，将系争房屋过户至其名下。经审理，本院于2017年6月5日作出(2016)沪0114民初10002号民事判决，判决被告办出小产证后将系争房屋过户至第三人冯德新名下。目前该判决已生效。该案审理中，第三人冯德新表示若其与被告的合同继续履行，其可在取得房屋所有权后自愿补偿原告20万元。冯德新已于该案审理期间将剩余房款105万元及补偿款20万元汇缴本院。
　　三、系争房屋于2016年8月29日办理了初始登记，目前登记在第三人嘉好公司名下。本院在原审中根据原告的申请，于2016年4月27日查封了系争房屋，后又根据第三人冯德新在另案中的申请，于2016年8月24日轮候查封了系争房屋。目前系争房屋由冯德新居住使用。
　　审理中，原告与第三人冯德新就房屋产权归属及补偿问题达成一致意见，第三人冯德新表示自愿补偿原告40万元(包括原审中已承诺并缴至法院的20万元)，原告表示在收到第三人冯德新支付的上述补偿款后同意由第三人冯德新取得系争房屋的产权，并表示要求被告返还已支付的房款100万元，赔偿原告两份买卖合同的差价损失70万元。本院将上述情况告知被告，但被告未作答辩，因被告未到庭参加诉讼，原告及第三人冯德新一致同意以判决形式对上述内容予以确认。
　　本院认为，根据审理查明的事实，被告先后将系争房屋出售给原告和第三人冯德新，并分别与其签订房屋买卖合同，但均未与其办理房屋产权过户手续，显属违约，应承担相应的法律后果。至于被告辩称所述的袁民忠因精神状况问题无法办理过户一节，本院认为被告在原审中提供的诊疗意见书是2003年的，即便袁民忠当时患有精神分裂，也不足以证明其在签订买卖合同时不具有完全民事行为能力，且被告也未在原审中本院限定的期限内对袁民忠的行为能力提出鉴定申请，故本院对该辩称意见不予采信。审理中，原告与第三人冯德新就系争房屋的归属及双方间补偿问题已达成一致，该方案系原告及第三人在被告恶意违约的情况下，各自作出的妥协和让步，未损害他人的利益，符合法律规定。现原告同意在由第三人冯德新给予其补偿款的前提下，由第三人冯德新取得系争房屋的所有权，即表明原告与被告的房屋买卖合同不再继续履行，被告应当将原告已支付的房款100万元返还原告。对于原告要求被告赔偿经济损失一节，虽双方合同约定的违约金为总房价款的20%，但结合房屋价款上涨的客观情况，原告主张以两份合同的差价予以赔偿，合法有据，本院予以支持。第三人冯德新表示愿意在由其取得系争房屋所有权的情况下补偿原告40万元于法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
　　一、被告袁晋峰、袁民忠应于本判决生效之日起十日内返还原告李天红购房款1,000,000元；
　　二、被告袁晋峰、袁民忠应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李天红损失700,000元；
　　三、第三人冯德新应于本判决生效之日起十日内给付原告李天红补偿款400,000元；
　　四、原告李天红的其余诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费80元，财产保全费5,000元，合计诉讼费5,080元，由被告袁晋峰、袁民忠负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：朱琴红

书记员：徐  芬