李妮佳与上海青浦市场开发管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李妮佳，女，1963年10月24日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：王兆茜，上海敏诚善律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：丁浩，上海敏诚善律师事务所律师。
　　被告：上海青浦市场开发管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：徐志军，总经理。
　　委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：何晓聿，上海通解律师事务所律师。
　　原告李妮佳与被告上海青浦市场开发管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2018年9月11日公开开庭进行审理，原告李妮佳及其委托诉讼代理人王兆茜、丁浩、被告上海青浦市场开发管理有限公司委托诉讼代理人朱福昌、何晓聿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李妮佳诉称：2018年3月16日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《营业房租赁合同》，约定甲方营业用房坐落青浦区朱家角镇漕平路XXX号附属09号二楼门面(房屋建筑面积约280平方米)，该房屋确认符合政府的租赁条款并且该财产属于甲方，经营行业教育、培训，年租金人民币12万元(以下币种均为人民币)，保证金2万元。合同签订当日，原告支付一年租金及保证金共计14万元，之后原告对房屋进行装修，但因该房屋没有房屋产权证且消防不符合消防部门对培训机构办学场所的安全性要求，致使合同目的无法实现。原告认为，根据《合同法》及相关法律规定，因被告存在根本违约行为致使不能实现合同目的，并对原告造成重大损失，故诉至法院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的协议于2018年5月31日正式解除，被告应返还原告已支付房屋租金12万元以及保证金2万元，共计14万元；2、由被告承担损失赔偿额暂计130,800元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告赔偿13万元(房屋装修费56,347元、律师费40,000元、误工费33,653元)；增加诉讼请求要求被告返还物业垃圾清运费800元。
　　被告上海青浦市场开发管理有限公司辩称：不同意第一项诉讼请求。原告要求解除合同缺乏事实与法律依据，租赁合同应继续履行，被告无须返还租金及保证金。租赁房屋已经上海市青浦区发展和改革委员会批复确认，具有合法的产权，该房屋也已由上海市青浦区公安消防支队竣工验收消防备案，根据原告提供的《青浦区民办培训机构办学场所消防检查对接表》可知，消防部门是认为原告办理的培训机构不符合相关要求而不同意原告办理，并非租赁房屋原因。根据合同约定，租赁房屋的相关设施均由原告自行负责，因此，原告无法在租赁房屋中办理培训机构学校是原告自身原因所致，与被告无关，被告无任何违约行为，也无任何过错，原告缺乏请求权基础，不享有法定解除权，无权以无法办理培训学校为由要求解除合同。不同意第二项诉讼请求。首先，被告没有任何违约行为，没有任何过错，是原告违约，在缺乏事实和法律依据的情况下单方面提出解除合同，即使合同解除，损失也应由原告自行承担。其次，原告主张的13万元的损失金额，也缺乏事实及法律依据。对原告主张的装修费、律师费、误工费等均不予认可。
　　经开庭审理查明：2018年3月16日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《营业房租赁合同》，约定：甲方营业房屋坐落上海市青浦区朱家角镇漕平路XXX号附属09号二楼门面(房屋建筑面积约280平方米)，该房屋确认符合政府的租赁条款并且该财产属于甲方，经营行业教育、培训。该房屋配置消防水管，自来水已接至该房屋及卫生区域，门窗安装完毕。房屋用途为商业用房屋，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限2年，自2018年4月1日至2020年5月30日止。甲方应不迟于2018年4月1日将该房屋交付给乙方，租赁费用从2018年4月1日算起。年租金12万元，土地使用费、场地费和绿化费免费，除了以上费用外，乙方不需支付物业费于甲方。乙方应按时缴纳水电等日常设施使用费，缴纳时间为每月20日前。甲方将于合同期满前一个月内，根据乙方合同期内实际经营情况决定是否与乙方续签合同。在续签合同时，甲方有权根据同期的租赁市场价格调整租金金额以及支付周期等。租赁合同保证金2万元，在双方签署合同时，乙方向甲方支付。租金按年支付，乙方每年12月的15日前支付租金。合同到期后解除，乙方应将承租的房屋归还甲方，如乙方欲续租该房屋，应在合同到期前2个月书面通知甲方，如甲方同意，双方签订合同，在同等条件下，乙方享有优先租赁权，租赁期间，除合同另有约定外，双方均不得单方面终止合同。乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回该房屋且不退还租金，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿损失：1、未经甲方书面同意将承租的该房屋转租的，未经甲方书面同意将承租的该房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；2、未经甲方书面同意拆改承租该房屋结构或转变承租房屋用途的；3、拖欠租金累计达1个月；4、利用承租房屋进行违法活动的；5、故意损坏承租房屋的；6、拖欠水电费等其他费用的；7、不遵守“门前三包”规定，包括乱倒垃圾违反卫生管理规定的；8、违反规定跨门店经营经教育制止拒不整改的；9、有违反消防安全等其他违章行为的；10、《经营户守则》(附件1)中规定的严重违规行为的。因甲方责任终止合同的约定，甲方未及时交付房屋，超过一个月且影响乙方生产经营的，乙方可终止合同，造成乙方损失的，由甲方负责赔偿。合同期间双方应遵守合同条款，如任何一方违反合同，违约方支付守约方三个月的租金，如乙方延期支付租金及水电费用的，按延期工作日的月租金的0.8%支付给甲方，反之同样适用甲方。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，被告依约向原告交付系争房屋，原告按约支付保证金2万元，并支付租金12万元。2018年6月5日，原告向被告发出《解约通知函》，言明因该房屋没有房屋产权证且消防不符合消防部门对培训机构办学场所的安全性要求，致使合同目的无法实现，依法行使法定解除权，并告知如下内容：1、合同已于2018年5月31日正式解除；2、应当返还已支付的房屋租金及保证金共计14万元；3、赔偿损失暂计130,800元。2018年8月1日，被告向原告发出《关于〈解约通知函〉的回函》，言明不同意解除《营业房租赁合同》，不同意返还房屋租金及保证金14万元，原告提出解除租赁合同缺乏事实和法律依据，也不符合租赁合同的约定，租赁房屋是具有合法产权的不动产，上海市青浦区朱家角镇人民政府委托进行管理，被告有权对外出租。根据合同约定，租赁房屋的基础设施由原告自行负责，租赁房屋的具体消防设施应由原告负责，是否符合消防部门规定与被告无关，租赁合同应继续履行。不同意赔偿130,800元，在双方租赁合同法律关系存续期间，被告无任何过错，不具有赔偿责任。要求原告按约履行租赁合同，在2018年12月15日前支付第二年租金12万元。
　　另查明，2010年10月19日，上海市青浦区发展和改革委员会向案外人上海市青浦区朱家角镇人民政府作出《关于青浦区朱家角镇人民政府改建朱家角农贸市场年度投资计划的的批复》[青发改投(2010)1075号]：根据你镇报来《关于改建朱家角农贸市场年度投资计划的申请》收悉，根据青建初(2010)第80号初步设计的批复，现原则同意该申请，并列入2010年度投资计划。项目建设地点和内容：青浦区朱家角镇漕平路XXX号，东至漕平路，西至东湖新村，南至小红鲤浴场，北至祥凝浜路，总用地面积5,748平方米，总建筑面积9,868平方米。2012年4月9日，上海市青浦区建设和交通委员会作出《建设工程施工许可证》。2013年9月12日，上海朱家角污水处理工程建设有限公司出具《废、污水接纳证明书》：青浦区朱家角镇漕平路XXX号朱家角农贸市场其废、污水已接纳入城市污水管网。2013年7月30日，青浦区公安消防支队作出《建设工程竣工验收消防备案凭证》[沪公消竣备字(2013)第0161号]，确认朱家角农贸市场建设工程(地址青浦区朱家角镇漕平路XXX号)经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。上海市青浦区朱家角镇人民政府确认被告对系争房屋对外出租。
　　以上查明的事实，由原告、被告的陈述，营业房屋租赁合同、上海增值税普通发票、解约通知函、快递单、关于青浦区朱家角镇人民政府改建朱家角农贸市场年度投资计划的的批复、建筑工程施工许可证、废污水接纳证明书、建设工程竣工验收消防备案凭证、证明、关于解约通知函的回函等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　案件审理过程中，原告表示，原告对系争房屋进行装修并支付装修款，对房屋进行装修系经被告同意的。原告支付律师费4万元。文件的地址与系争房屋地址不一致，无法证明系争房屋系产权房，且应该由房管部门提供证明，与实际消防验收的结果不一致。签署合同中，被告没有披露相关证明。即使整体43号房屋符合要求，也不代表系争房屋符合要求。租赁期限两年，可以看出两个月免租期，当时有过补充协议，在补充协议中提出过免租期，被告以拿回去敲章为由，之后一直没有给原告。对于发票开具两张，当时提出过异议，但被告说财务就是这么开的，只要金额对就可以了。培训学校已经在教育局注册，学校的名字已经给了。签合同前要求看房屋产证，但叶场长表示产证在总公司，必须签好合同有了凭证之后才能看，但签好合同仍没有看见。消防部门说不符合，因为门开要求系100公分，只开到60几公分，旁边系承重墙，无法再继续开门。消防没有通过，原告无法取得营业执照，从未投入使用，现在房屋空关。因被告无法提供证据证明房屋归其所有，且其提供的房屋不符合合同约定的用途，导致原告开办的学校无法通过消防检查，原告享有法定解除权。消防对接表中初检日期2018年1月22日，当时房屋确实系未装修的，租赁房屋系2018年3月16日，租赁过程中原告进行装修。被告明知涉案房屋不符合消防，无法实现合同目的，对此被告负责人多次承诺房屋不存在权属争议、消防没有问题，由此可见被告存在主观恶意欺诈。其次原告在收到消防部门消防未通过的情况后，与被告多次沟通无果，故原告向被告发送解除函。由于房屋不符合，导致原告无法办理学校，损失巨大。同时，原告申请证人吴某出庭作证，证人吴某表示：原告委托其装修朱家角菜场二楼的项目，装修是2018年4月6日开始的，装修300左右平方米，隔墙做教室用。2018年5月4日装修结束。移动电缆线，跟菜场进行协调。2018年4月3日，吴某、原告同菜场丁场长打了招呼，要求提供建筑图纸，开安全出口用。情况说明是吴某签的，吴某口述之后，由原告帮其打印，然后吴某签字确认。菜场没有提供图纸，就口头询问了菜场管理员是否可以，经保证没问题之后，就开消防通道了，由于是承重墙，所以开了65公分之后就不敢敲了。菜场管理人员说没问题的。原告给菜场负责人打电话，开了免提，意思让菜场管理员过来看一下。吴某和原告到管理办公室，对方是同意装修的。装修费用系原告转账支付的，是用在这个门面的。吴某是江苏富安建设有限公司上海分公司业务经理，公司不缴纳社保，系挂靠在公司的，发票系委托公司开具的。没有看到原告培训机构的营业执照，签订合同时，营业执照正在办理中。菜场场长姓丁，但是其不认识。对于情况说明，上面显示系叶场长，系因为现在太紧张了。消防通道达到90公分以上，系行业默认的。知道原告叫李佳妮，清楚原告装修办培训学校，办理培训学校的装修标准要求要高一点。原告认为证人出庭符合程序，证人对于场长的姓氏，由于出庭情绪原因导致短暂的记错，但不影响因被告出租房屋的原因，导致消防通道不达标，导致合同目的不能实现。被告认为在关键节点上，证人有撒谎的情况，对于原告提供的情况说明，根据今日庭审看出，系原告的意思，并不是证人的意思。原告认为争议焦点系不能开消防通道，如果原告的主张成立，需要原告举证，但证人也表示通道的宽、高系行业标准，并不是消防标准。
　　被告表示，租赁房屋产权人系青浦区朱家角镇人民政府，朱家角镇政府确认被告有权对外出租。原告在房屋办理培训机构自行负责装修设施，原告施工的消防通道完全可以建造成符合消防部门标准的尺寸，是原告自行不予建造，与被告无关，原告无法通过消防部门的审核，不得归责于被告，原告不享有法定解除权，单方面解约系违约行为，应当继续履行合同。原告支付2018年4月至2019年3月的租金。800元垃圾清运费，系原告装修需要清运垃圾，并不是物业费。对接表在房屋室内质量一栏中，勾选室内未装潢，日期系2018年5月30日，但原告提供的装修施工合同系2018年4月6日，故“室内未装潢”系虚假描述。消防部门意见该项目理解为原告办理的培训学校，并不是房屋不符合。装修合同所载的工程款金额不予认可，系原告及案外人之间的意思表示。聘请律师系原告的行为，双方合同也没有约定。被告就原告发出的解约通知函已作回函明确表示不同意原告的要求。原告装修其实就是间隔教室，被告也同意的。系争房屋空关着，房屋用途由原告自行决定。原告诉讼的真实原因并非租赁房屋无法建造出符合消防部门标准的消防通道，以致未能通过消防部门审核，而是认为租赁房屋所在地段不佳，开设培训机构无法获利所致，原告的行为违反诚实信用原则。
　　根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的营业房租赁合同系原、被告双方间真实意思表示，是有效的民事法律行为，双方均应按约履行义务。被告交付的租赁房屋本身已通过消防验收备案，合同未约定承租人相关证照由出租人负责办理；由于出租人的主要合同义务是交付房屋，出租人已履行了自身义务；鉴于租赁房屋已经竣工验收消防备案，而内部格局消防配备则须根据承租户具体经营内容予以实施、调整，故具体消防整改应由原告具体实施；现原告在租赁房屋内进行装修，未能通过消防验收的责任不应由被告承担。原告于2018年6月5日提出解约，根据合同约定出租方未及时交付房屋，超过一个月且影响承租方生产经营的，承租方可终止合同，原告提前解约违反合同约定；法律规定在违约方出现拒绝履行主要债务、延迟履行主要债务等致使合同目的不能实现的情节时，赋予了守约方以法定解除权，并未赋予违约方在此情况下的法定解除权；原告并非合同解除权人，原告发函通知解除合同之行为并不产生合同解除之法律后果；因此，本院认为原告主张享有法定解除权要求解除合同，于法相悖、有违公平，本院难以采信，故此对原告要求解除双方合同、返还租金、保证金并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　驳回原告李妮佳的全部诉讼请求。
　　案件受理费人民币5,362元，减半收取计人民币2,681元，由原告李妮佳负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　

审判员：吴小龙

书记员：沈  丹