李娟与上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：李娟,女,1976年11月18日出生。
　　委托诉讼代理人：白孝甫,上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：金光杰，董事长。
　　委托诉讼代理人：周宏波。
　　委托诉讼代理人：陈琳君。
　　原告李娟与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称青客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告青客公司向本院提起了反诉，本院依法进行了合并审理，于2019年6月5日、2019年8月27日二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李娟及委托诉讼代理人白孝甫，被告(反诉原告)青客公司的委托诉讼代理人陈琳君(参加第一次庭审)、周宏波(参加第二次庭审)到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告李娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《房屋托管租赁合同》。2、判令被告按照8,211元/月的租金标准支付自2019年1月1日到判决生效之日止的房屋租金。目前被告租金已经实际支付至2018年12月31日。3、判令被告支付原告代为支付的赔偿金20,000元。4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令《房屋托管租赁合同》于判决生效之日解除。2、判令被告按照8,211元/月的租金标准支付自2019年1月1日到判决生效之日止的房屋租金。目前被告租金已经实际支付至2018年12月31日。3、判令被告支付原告代为支付的赔偿金20,000元。4、被告支付违约金49,266元(根据合同约定，被告如擅自退租，被告应当支付剩余租期一倍的租金，现原告酌情主张6个月的租金作为违约金)。事实和理由：2015年11月11日,原告与被告签署《房屋托管租赁合同》以及《补充协议》,合同约定原告将本市静安区保德路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出租给被告。原告按照合同如期交付房屋，被告在装修过程中没有按照规范做好防水工作，导致漏水，对楼下业主造成损害，原告已代被告支付了赔偿金20,000元。根据双方签订的合同，房屋维修责任除结构性问题外均由被告负责维修，出现意外事故由被告承担责任，因此对此责任应当由被告承担。现被告仅支付租金至2018年12月31日，自2019年1月1日起未付租金，已构成违约，被告非合理理由,擅自提前退租,应按提前归还天数的1倍向原告支付违约金。被告的违约行为已给原告造成了极大的经济损失，故请求法院维护原告的合法权益。
　　被告青客公司辩称，诉请1，2019年3月13日，被告发函给原告，次日原告收到函件，故双方租赁合同已经于2019年3月14日解除，且被告已经将房屋钥匙交还原告。租金被告支付至2018年12月31日。不同意诉请2，被告承租系争房屋作为人才公寓使用，楼下业主的楼下业主喷漆、关水闸的行为已经使得被告租赁房屋的目的难以实现，也无法正常使用房屋，被告曾与原告交涉，但无果，因此合同目的无法实现。原告应当保证系争房屋在租赁期间保持租赁使用的用途，楼下业主阻挠的行为致使被告无法使用，因此2019年1月1日至2019年3月14日的租金不应当支付。不同意诉请3，原告赔偿给楼下业主20,000元为其私下达成的协议，对于漏水的损失没有进行鉴定。楼下业主曾向被告表示，如果漏水问题不解决，会一直阻挠被告使用，因此系争房屋自2018年9月直至2019年3月14日期间，系争房屋均是空置的，因此，此段时间的租金不应由被告承担，已经支付的租金，被告在反诉中主张原告予以返还。不同意诉请4，被告不存在违约行为，因此不应承担违约责任。被告青客公司并提起反诉请求：1、请求确认原、被告之间签订的《房屋托管租赁合同》于2019年3月14日解除。2、要求判令反诉被告返还反诉原告已支付的租金24,633元(2018年9月-2018年12月的租金：8,211元/月×3)以及押金8,211元。3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失，折价后暂计16,387.04元(2015年11月交房后，被告对系争房屋进行了装修，装修总计花费40,967.6元，按照60个月折旧，40,967.6/60*24，因2018年9月开始，被告无法正常使用系争房屋，故被告自该日开始酌情主张两年的装修损失，可移动家具被告均没有搬离，虽已使用两年，但也都是有使用残值的)。3、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年11月12日，反诉原、被告签订了《房屋托管租赁合同》，反诉被告将系争房屋交由反诉原告托管并允许反诉原告对外出租。在租期内，楼下502室业主通过门上喷漆、多次砸门，关水闸等行为多次阻挠反诉原告进行正常出租。且系争房屋内3名租客先后于2018年10月15日前因楼下业主原因退租，该房屋之后也无法正常出租使用。反诉原告多次与反诉被告沟通处理方案，但均未达成一致。上述原因导致反诉原告无法正常对外出租使用系争房屋，合同目的无法实现，严重损害了反诉原告的合法权益。故请求法院支持反诉原告的反诉请求。
　　反诉被告李娟辩称，不同意被告所有的反诉诉请，不同意被告所有的反诉请求。1，被告不具备合同解除的条件，其系违法解除。2，系争房屋由被告占有使用，其支付租金为其应有的义务，不存在返还租金的问题。在原告存在违约的情况下，才存在装修损失，因此被告不存在装修损失的问题。对于被告所述装修投入的金额，原告不予认可。原告交付给被告的房屋即为精装修，被告为了经营需要做了隔断。因为原告交付房屋后没有进去过，因此对于被告装修的情况原告是不知情的，卫生间漏水的原因是楼下业主告知原告，因为合同约定由被告负责维修，但原告还是先找到物业，但物业未上门，后原告跟被告协商，被告方的工程部判断是洗手台水管开裂导致漏水，致使5楼卫生间天花板墙面开裂，且有水渍。2019年3月26日原告已经与楼下业主协商赔偿其2万元，由其自行修复。收到被告寄送的钥匙后，原告已进入系争房屋，发现被告已经将开裂的水管更换，但还存在漏水的情况，且楼下业主表示被告的防水没有做好，为了防止再次漏水，2019年4月底原告已经找装修师傅重新做了卫生间的防水。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2015年11月11日，原告(甲方)与被告(乙方)就系争房屋签订的《房屋托管租赁合同》载明，起租日为2015年12月13日，截止日为2023年12月24日，月租金额为8,211元，付三押一；交房日期为2015年11月13日，前3年租金不变，以后每年上涨5%(410.55元)。合同一般条款另约定：甲方作为该房屋的产权人委托乙方进行装修、管理及出租。该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯，如有装修双方共同制作装修和家具清单。甲方同意乙方自行委托第三方对该房屋进行装修和增设附属设施，标准按照人才公寓标准执行。甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准为交接当时现状。若甲方需乙方支付租赁该房屋的押金，则押金为1个月的租金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于租赁关系终止后3个工作日内无息返还乙方。系争房屋结构性损坏，造成外墙漏水，天花板漏水的，甲方应自确认之日起3日内通知物业公司进行修复。其他维修均由乙方承担。乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。合同中交房标准中房东遗留的卫生间予以保留，检查项目包括检查浴室是否符合公司标准，马桶、台盆是否要更换，龙头是否能正常出水，地漏下水是否通畅。
　　被告承租系争房屋后，向原告支付了押金8,211元，并支付租金至2018年12月31日。
　　2018年5月，系争房屋卫生间漏水，致使楼下业主财产受损。为此原告、被告、楼下业主曾多次协商赔偿事宜。被告确认，楼下业主曾提出索赔20,000元，但被告认为费用过高，故未同意。原告于2019年3月26日通过微信向楼下业主转账了20,000元。
　　2018年12月3日，被告向原告发出《通知函》，表示被告已于2018年7月30日书面致函给原告，告知楼下502室业主通过大门泼油漆、关闭水阀、驱赶租客等行为阻挠被告正常使用系争房屋，房屋内3名租客先后于2018年10月15日前被502室业主驱逐退租。被告通知原告：1、于12月15日前联系楼下业主，协调解决纠纷，确保被告能够正常使用房屋，被告之前已支付的3个月租金(2018年9月25日至2018年12月24日)，转化为被告能够正常使用房屋之后的租金。2、若原告收到该函后仍置之不理，被告将因无法实现合同目的而不得不解除租赁合同，由此造成的所有后果均由原告承担。
　　2019年3月13日，被告向原告发出《通知函》，表示因楼下502室业主通过大门泼油漆、关闭水阀、驱赶租客等行为阻挠被告正常使用系争房屋，房屋内3名租客先后于2018年10月15日前被502室业主驱逐退租。但被告多次与原告协商处理方案，但均未达成一致。故被告致函原告：1、被告已无法正常使用系争房屋，租客已无法正常居住，原合同无法继续履行，原合同于原告收到本通知函之日起解除；2、被告将保留追究装修损失赔偿的权利；3、系争房屋钥匙共计7把，已于原告收到函件之日送达。该《通知函》原告于2019年3月14日签收。
　　审理中,原告表示，2018年5月，楼下业主告知原告系争房屋存在漏水的情况，原告即联系被告，被告表示会进行维修，其的确上门进行过维修，但楼下业主反映被告维修后的次日还会继续漏水。2018年7、8月，卫生间隔壁的卧室也发生漏水的情况，当时系争房屋已经空置，是由于系争房屋的租客搬离时没有关窗导致雨水飘入发生漏水。被告发出的解约函件确实已经收到，系争房屋钥匙也随函件一并寄送给了原告，但原告向被告表示，其没有合同解除权，系违法解除。原告收到钥匙后为了避免再次向楼下漏水，已重新做了防水。对于被告没有结清的水、电、煤气等费用，原告不再向被告主张。被告缴付的押金应当优先抵扣被告欠付的各项费用。就赔偿的2万元，被告也曾参与协商，楼下业主也将维修报价单提供给了被告。
　　被告表示，2018年5月6日，楼下业主反映系争房屋有漏水的情况，被告立即对系争房屋内的部位进行了维修，然后楼下业主向被告提出就其室内的损坏部分让被告赔偿20,000元，被告认为费用过高，双方一直在协商中。但之后楼下业主采取泼油漆、关水闸等过激行为导致系争房屋租客无法使用，被告于2018年7月发函给原告，要求其配合解决。楼下业主曾告知被告，其也曾联系过原告，但原告一直推诿不解决。被告对系争房屋内进行修复后，没有再发生漏水的情况，2018年7-8月被告完成了系争房屋的维修，2018年9月开始系争房屋空置，后期均是就楼下业主室内部分的赔偿进行协商。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按约履行。现原、被告均同意解除双方就系争房屋签订的《房屋托管租赁合同》，但对于合同解除时间及违约责任存在争议。被告认为，因楼下业主原因导致其无法正常使用房屋，合同目的无法实现，合同应当解除，并由原告赔偿其装修损失。但被告在系争房屋的管理期间因漏水导致的楼下业主的损失，被告有责任进行沟通、解决，但被告之后并未能够与楼下业主进行充分沟通，也未就纠纷解决拿出足够的诚意，被告在审理中抗辩称系因楼下业主采取过激行为导致其不能够使用系争房屋，但被告作为系争房屋的管理人对此亦有责任。被告亦在审理中确认漏水问题已经由其修复，但未能提供充分证据证明其主张，被告以此拒付租金、解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告已于2019年3月14日将系争房屋钥匙交还原告，双方的租赁合同也已事实上无法履行，故本院确认《房屋托管租赁合同》于2019年3月14日解除，现原告要求被告按照8,211元/月的标准支付租金，本院予以确认，被告应按此标准向原告支付自2019年1月1日至2019年3月14日的租金20,130元。
　　就原告要求被告承担其代为赔偿的20,000元的诉讼请求，因漏水部位已经由被告进行修复，原告接收系争房屋后也重新进行了装修，结合本案实际情况，本院认为，原告作为产权人与被告作为系争房屋的管理方，应分摊该笔损失，由被告向原告支付10,000元。
　　根据合同约定，被告擅自退租，应当支付相当于剩余租期租金的违约金，但根据本案实际情况，原告酌情主张的6个月的租金的违约金，本院认为仍高于了原告的实际损失，本院酌情调整被告需向原告支付违约金24,633元。因被告原因导致合同解除，被告要求原告返还租金及赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，押金8,211元应当予以返还，但应当抵扣被告欠付的各项费用。
　　据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)李娟与被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司就上海市静安区保德路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋托管租赁合同》于2019年3月14日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)李娟支付租金20,130元；
　　三、被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向赔偿原告(反诉被告)李娟损失10,000元；
　　四、被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)李娟支付违约金24,633元；
　　五、原告(反诉被告)李娟应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司返还房屋押金8,211元,该款应优先抵扣被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司欠付的上述费用；
　　六、驳回反诉原告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费1,162.2元，减半收取为581.1元，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担。反诉案件受理费542元，由反诉原告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担455元，反诉被告李娟负担87元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：董  锟

书记员：郇  鑫