李峰与刘艳玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：李峰，男，1977年4月2日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省克东县。
委托诉讼代理人赵子林，男，1949年4月1日出生，汉族，克东商会法务中心主任，住黑龙江省克东县。
被告：刘艳玲，女，1980年5月15日出生，个体工商户，住黑龙江省克东县。
委托诉讼代理人李德玉，男，1982年3月22日出生，农民，住黑龙江省克东县。

原告李峰与被告刘艳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李峰及其委托诉讼代理人赵子林，被告刘艳玲的委托诉讼代理人李德玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李峰向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告给付原告下欠购楼款221,781.06元；二、判令被告给付原告下欠购楼款本金利息：106,454.90元，（计算方式：221,781,06元×0.02元×24个月=106,454.90元）；三、判令被告退还给原告31.82平方米的楼房，原告退还给被告购楼款118,219.94元；四、原、被告各自承担本案相应诉讼费用。事实和理由，2013年9月11日，原告用现金购买位于克东县馨雅茗居一楼商服，按西向东数7门、8门、商品门市房，建筑面积共计183.03平方米，总价款为58万元，当即款物两清。原告具有独立的所有权。随后自己装修出租了两年，后经中间人李柏林、张某中介被告为开办德胜堂药店需要购买此房，经中介人和原、被告共同协商，于2015年3月15日签订了房屋买卖协议书。按合同约定，被告先后交付原告购楼款34万元，后因下欠34万元中有31.82平方米因不符合设计要求使用条件，不能办理房屋产权证件，而应当扣除118,218.94元，因此实欠金额为221.781.06元。该合同还约定，甲方因个人愿意未能将此房屋房照办理出来，则甲方补偿乙方违约金人民币68万元。该条款违反法定有关违约金的规定，应视为无效；其二，有31.82平方米不能办照，非甲方原因所致，故不适用甲方过错行为；其三、甲方已将办结的150.16平方米的房照于2016年4月24日转交给乙方所有，应视为履行了合同义务。综上所述，本案合同，应属于部分合同有效，部分合同无效的缔约行为合同，应依合同法分别处理，望法院支持原告诉求。
原告李峰为支持其主张，向本院提供证据如下：
1、签订于2013年9月11日的房屋买卖契约一份，拟证明原告的房屋购买自王凤文手中；
2、签订于2015年5月18日的房屋买卖协议一份，拟证明原、被告之间房屋交易的事实；
3、产权证号为克东县房权证克字第××的房产证一份，拟证明涉案房产（面积150.16平方米）已于2016年4月21日过户给被告刘艳玲；
4、证人范某、张某出具的书面证言一份，拟证明2017年7月13日二人将本案涉案房照交给了被告刘艳玲。
被告刘艳玲辩称：对原告的诉讼请求我们认为不合理，因此合同中表明，7号和8号两个商服属于一体合同，买房时原告承诺过这两个房照能办下来，所以我们才买的房子，如果出现了甲方个人愿意未能将此房照办下来，赔偿乙方68万元。这68万元中，包括乙方给甲方的34万元，从合同协议书第八条证明，甲方曾经承诺乙方可以办下房照，对于甲方诉讼乙方剩余欠楼款未支付，是甲方毁约在先，所以我们认为此次买卖合同无效，甲方应该退还乙方购房款34万元和违约金34万元，共计68万元。
刘艳玲未向法庭提交证据。
经审理查明，原告李峰于2013年9月11日以人民币580,000.00元的价格从王凤文手中购得位于克东县馨雅茗居一号楼商服楼西数7门、8门共计183.03平方米的房屋，但双方并未办理房屋过户手续。2015年5月18日原告李峰与被告刘艳玲签订房屋买卖协议书一份，该协议约定：1、李峰自愿将坐落在克东县馨雅茗居的商服楼门市（总面积183.03平方米）的房地产卖与刘艳玲；2、双方约定房产总价款为人民币680,000.00元；3、在合同签订时，刘艳玲给付房款180,000.00元，2015年6月再给付房款160,000.00元；4、剩下房款340,000.00元在房照办下来之后由刘艳玲一次付清；5、此房房照的办理由李峰负责，因此产生的费用由李峰负担；6、李峰保证该房产合法，权属清楚，无任何争议及其他纠纷，无任何担保、抵押、房产无瑕疵；7、如在2015年6月份刘艳玲未能将二次房款16万元付给李峰，则刘艳玲前期的付款即为作废，此合同不再生效；8、如果在2015年6月份刘艳玲二次付款后，李峰因个人原因未能将房照办理下来，则李峰赔偿刘艳玲违约金人民币680,000.00元；9、刘艳玲办理的产权证照登记人为刘艳玲，房照办下后，房照原件交给刘艳玲办理贷款。刘艳玲给李峰出具340,000.00元的欠条。
双方签订合同后，被告刘艳玲于2015年5月18日交付了房款人民币180,000.00元，2015年6月给付了房款人民币160,000.00元，以上合计房款人民币340,000.00元。刘艳玲在购买该房后，在涉案房屋开设了名为“德胜大药房”的药店并经营至今。涉案房屋中的150.16平方米的房屋于2016年4月21日办理了房屋过户手续，产权证号：克东县房权证克字第××号，产权登记人为刘艳玲。但因涉案房屋中第8号门31.82平方米的房屋产权出现问题致使该部分房屋至今无法完成过户，原、被告协商无果，故原告诉至人民法院要求被告给付余下购楼款及利息，并退还未能过户的房屋。
同时查明，原告诉求的房款以每平方米3,168.88元进行计算，原告所诉的房款以余下购楼款22,1781.06元作为基数，利息以月利率2%为标准，自房照办结之日起计息，计算至起诉之日合计24个月。
又查明，2017年7月13日范某、张某二人将本案涉案房照交给了被告刘艳玲，涉案房照现在被告刘艳玲手中。
最后查明，本案涉案房屋自开发商卖与王凤文时起，至实际办理房照到刘艳玲名下时止。期间王凤文与李峰，李峰与刘艳玲的两笔房产交易均未按法律规定缴纳税款，在房产部门所登记的房屋买卖合同的双方实际为房产开发商与刘艳玲。本案存在着两笔漏税的违法情况。故本院决定，在依法对案件做出裁决后，同时向本地房产、税务机关进行情况报告，并责令双方当事人补交所欠税款。
上述案情，有原告出具的证据：1、签订于2013年9月11日的房屋买卖契约一份；2、签订于2015年5月18日的房屋买卖协议一份；3、产权证号为克东县房权证克字第××的房照一份；4、证人范某、张某出具的书面证言一份及原、被告的陈述在卷为凭。
上列证据，经庭审中质证、认证，其真实、充分，足以证明案件事实的成立。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。在本案中，双方当事人在房屋买卖合同中的各项条款约定系自己真实意思表示，也实际交付了房款并将房屋的部分产权进行过户，对于已经交易完成的150.16平方米的房屋产权部分，本院认定该交易成立并生效。关于原告对涉案房屋中第8号门31.82平方米的房屋要求返还的诉求，因涉案的31.82平方米的房屋出现设计问题无法过户，此部分交易已无实际履行的可能，故合同中关于该部分房产交易无效，对于原告要求返还的诉求，本院依法予以支持；关于原告要求被告给付余下房款的诉讼请求，因双方未能就余下房款给付达成新的协议或调解，故本院依据双方在房屋买卖时的房屋价格计算涉案房屋的单位面积价格即680,000.00元÷183.03平方米=3,715.23元平方米。被告刘艳玲应给付的150.16平方米的房款为557,878.93元，扣取已给付的340,000.00元，被告刘艳玲仍需向原告李峰给付房款217,878.93元，对原告多主张的部分，本院依法不予支持；关于原告所诉利息部分，因原、被告在房屋买卖合同中并未约定利息的违约责任，故本院对原告该诉求依法不予支持；关于被告所提出的：“是李峰毁约在先，所以我们认为此次买卖合同无效，李峰承担违约责任”的抗辩理由。因本案中已就涉案的150.16平方米房屋办理了产权过户手续，该交易已经部分生效，故对被告刘艳玲要求确认合同无效的抗辩依法不予支持；关于违约责任条款，本院认为合同双方在明知本案交易房屋存在产权瑕疵的情况下仍然签订房屋买卖合同，双方对合同存在的风险均应承担责任，且本案中涉案房屋的绝大部分面积已经办理房照并交付被告刘艳玲，原告李峰的行为并不符合双方合同约定的第八项及第九项的违约，故本院对于被告刘艳玲要求原告李峰承担违约责任的抗辩依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十七条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：

一、刘艳玲于本判决生效之日起十日内给付李峰房款人民币217,878.93元；
二、刘艳玲于本判决生效起十日内将位于克东县宝泉镇馨雅茗居的商服楼门市第八号门的31.82平方米房屋返还给李峰；
三、驳回李峰的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7,997.74元，被告刘艳玲负担人民币3,838.91元，李峰负担人民币4,158.83元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。

审判长 国庆富
审判员 赵纹冉
人民陪审员 陈善民

书记员： 乔可欣