李广水与杨宝华、徐小芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李广水，男，1958年5月2日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈青，上海瀛泰律师事务所实习律师。
　　被告：杨宝华，男，1955年3月23日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　被告：徐小芳，女，1959年3月27日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　原告李广水与被告杨宝华、徐小芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李广水及其委托诉讼代理人胡燕、被告杨宝华、徐小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李广水向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行《动迁安置房买卖协议》，立即配合原告办理上海市浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户手续，将系争房屋登记至原告李广水名下；2.判令二被告向原告支付逾期过户违约金(自2017年2月1日起计算至实际过户之日止，以56万元为基数，按照0.1%/日计算)。事实和理由：系争房屋系两被告动迁所获得的安置房。2012年3月24日，原告与两被告签订一份《动迁安置房买卖协议》。该协议约定：原告系买受人，两被告系出卖人，房屋转让价款为70万元。付款方式为：购房款分四次交清，前三次为定金，第四次为房款。1、2012年3月25日前，乙方支付甲方第一次定金20万元；2、2012年3月28日前，乙方支付甲方第二次定金20万元；3、甲方办理房地产证后，乙方支付房款16万元；4、余下房款14万元于甲乙双方共同到房地产交易中心进行过户时支付。甲方未按协议约定期限交付房屋、办理房地产证、房屋抵押和房产证过户的，每逾期一日，应向乙方支付定金的0.1%的逾期责任违约金，协议继续履行。协议签订后，原告先后向被告支付了房款60万元，两被告于2012年3月将系争房屋交付原告使用至今。2016年9月，中介公司告知系争房屋可以办理过户手续，但两被告却明确表示不同意办理过户手续。之后，两被告竟与案外人恶意串通，将系争房屋快速进行了二次转卖，严重损害了原告的合法权益。原告遂提起了确认合同无效之诉，上海市浦东新区人民法院作出(2018)沪0115民初3423号生效判决对此二次转卖行为确认无效，系争房屋现已恢复到两被告名下。但是，现两被告仍然不同意配合原告办理过户手续。所以，现向贵院提起诉讼，恳请判如所请。
　　被告杨宝华、徐小芳辩称，系争房屋是抵押给原告，不是卖给原告。两被告也没有地方住，系争房屋不能判给原告。
　　本院经审理认定事实如下：
　　系争房屋系被告杨宝华、徐小芳夫妻因动迁所获得的安置房。
　　2012年3月24日，原告李广水(乙方、买受人)和被告杨宝华、徐小芳(甲方、出卖人)签订就系争房屋买卖事宜签订了一份《动迁安置房买卖协议》。在该协议中，第一条约定，由乙方购买甲方的系争房屋。第三条约定，房屋转让价款为70万元。购房款分四次交清，前三次为定金，第四次为房款。乙方于2012年3月25日前支付甲方第一次定金20万元；乙方于2012年3月28日前支付甲方第二次定金20万元；在甲方办理房地产证后，乙方支付房款16万元；余下房款14万元于甲乙双方共同到房地产交易中心进行过户时支付。第十条约定，甲方须在该房大产证满三年，拆迁协议满三年，并同时有小产权证，在可交易过户的3个月内无条件配合乙方办理过户手续。第十一条第二款约定，甲方未按协议约定期限交付房屋、办理房地产证、房屋抵押和房产证过户的，每逾期一日，应向乙方支付定金的0.1%的逾期责任违约金，协议继续履行。
　　在协议签订后，从2012年3月至2013年7月，原告李广水按约共向被告杨宝华、徐小芳支付了定金和房款60万元，其中定金56万元、房款4万元。2012年3月，被告杨宝华、徐小芳向原告李广水交付了系争房屋。
　　2014年6月4日，系争房屋产权被核准登记在被告杨宝华、徐小芳名下。
　　2016年10月20日，被告杨宝华、徐小芳和案外人陆某某就系争房屋的买卖事宜签订了一份上海市房地产买卖合同。2016年11月1日，被告杨宝华、徐小芳和案外人陆某某申请办理系争房屋的产权变更登记手续，产权之后被核准登记至案外人陆某某名下。
　　2016年11月21日，案外人陆某某与案外人万某某签订了关于买卖系争房屋的上海市房地产买卖合同和补充协议。2016年12月10日，案外人万某某、案外人陆某某办理系争房屋的产权变更登记手续。系争房屋的产权于当月23日被核准登记至案外人万某某名下。
　　2018年7月2日，上海市浦东新区人民法院就李广水与杨宝华、徐小芳、陆某某、万某某确认合同无效纠纷一案作出(2018)沪0115民初3423号民事判决，认定被告杨宝华、徐小芳与案外人陆某某恶意串通，损害原告的利益，双方之间所签订的关于系争房屋的买卖合同无效；案外人姚某、陆某某与案外人万某某恶意串通，损害被告杨宝华、徐小芳和原告的利益，所签订的关于系争房屋的买卖合同、补充协议、抵押合同均无效，且判决：一、被告杨宝华、徐小芳与案外人陆某某于2016年10月20日就系争房屋所签订的上海市房地产买卖合同无效；二、案外人陆某某与案外人万某某于2016年11月21日就系争房屋所签订的上海市房地产买卖合同无效；三、被告杨宝华、徐小芳、案外人陆某某、万某某于本判决生效之日起三十日内互相配合，将系争房屋的产权恢复登记至被告杨宝华、徐小芳名下。
　　2018年11月16日，系争房屋的产权人已恢复为被告杨宝华、徐小芳。
　　庭审中，原告李广水和被告杨宝华、徐小芳确认系争房屋可以办理过户手续是在2016年10月左右。另外，为确保合同的履行，原告李广水自愿向法院代管款账户缴纳尚需支付的购房款尾款10万元。此外，对违约金金额，被告杨宝华、徐小芳主张过高，要求调整。
　　以上事实，由原告提供的不动产登记簿、《动迁安置房买卖协议》、收款收据、转账记录、(2018)沪0115民初3423号民事判决书以及原、被告陈述等在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告李广水按约向被告杨宝华、徐小芳支付了定金及房款60万元，被告杨宝华、徐小芳交付了系争房屋。系争房屋自约2016年10月起可以办理过户手续。但是，被告杨宝华、徐小芳却与案外人恶意串通，将系争房屋出售并过户给案外人，拒绝履行本协议约定的主要义务，所以，被告杨宝华、徐小芳是违约方。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告李广水要求被告杨宝华、徐小芳协助其办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持，对于原告李广水提出判令被告杨宝华、徐小芳支付逾期过户违约金的诉讼请求，因逾期过户的原因在于被告杨宝华、徐小芳一方，且该请求符合合同约定，本院予以支持。但是，针对违约金的标准，被告杨宝华、徐小芳要求调低违约金。以实际损失为基础，当事人过错，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，进行综合评判，其中，尽管被告杨宝华、徐小芳已经按约将系争房屋交付原告李广水，但其与案外人恶意串通，导致本协议无法履行，主观过错严重，故本院将违约金调整为8万元。原告已向法院代管款账户缴纳购房款尾款10万元，本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、被告杨宝华、徐小芳于本判决生效之日起三十日内协助原告李广水办理将上海市浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户至原告李广水名下的手续；
　　二、被告杨宝华、徐小芳于本判决生效之日起三十日内向原告李广水支付逾期过户违约金8万元。
　　三、原告李广水于被告杨宝华、徐小芳完成上述第一项义务后当日向被告杨宝华、徐小芳支付购房款尾款10万元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，保全费5,000元，共计10,900元，由原告李广水承担147.50元，由被告杨宝华、徐小芳承担10,752.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王保林

书记员：秦  叶