李建斌与张北县金泉房地产开发有限公司、王茂萍执行异议之诉一审民事判决书

原告：李建斌，男，1947年8月6日出生，汉族，居民，住河北省阳原县。委托诉讼代理人：马洪斌，河北扬正律师事务所执业律师。被告：张北县金泉房地产开发有限公司，住所地河北省张北县207线东侧（原外贸东东院）。法定代表人：张云，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫雪，河北文昌阁律师事务所执业律师。被告：王茂萍，女，1970年12月8日出生，汉族，居民，住河北省张家口市张北县。委托诉讼代理人：李玉清（王茂萍丈夫），1971年11月24日出生，汉族，居民，住河北省张家口市桥西区。被告：张云霞，女，1978年3月2日出生，汉族，住河北省张北县。

李建斌向本院提出诉讼请求：确认被告金泉公司与被告王茂萍的《商品房买卖合同》无效，追回属于被告张云霞的涉案房屋，使生效的判决得以执行，实现原告的担保权益。事实和理由：不服于2017年12月22日收到的河北省张北县人民法院（2017）冀0722执异11号民事裁定书，在法定期限内向贵院起诉，请依法判决，以维护原告的合法权益及生效判决的尊严。1、涉案房屋张北县张北镇怡锦苑小区1号楼7单元101室是被告张云霞的亡夫李春贵所有的房屋。这是由李春贵与被告金泉公司的法定代表人张云于2012年10月27日签订《接股协议》所约定，张云自愿将其在金泉公司入股的250万元和175万元红利转让给李春贵，自2012年9月20日起该股就属于李春贵持股。2015年12月5日金泉公司为李春贵出具证明，在金泉公司入股300万元，股金折合分房13套归李春贵所有，并逐一标注了楼号、单元号、房间号及平米数，涉案房屋就在其中。以上事实已由生效的张北法院（2014）北商初字第165号民事判决书和张家口市中院（2016）冀07民终1814号民事判决书所确认。2、涉案房屋已经被房主李春贵作为向原告借款130万元及利息的担保。担保的形式，是由金泉公司这个开发商与原告在2013年1月15日签订了包括涉案房屋在内的13套房屋的《商品房买卖合同》，金泉公司也于2013年1月17日前向原告出具了三张共计300万元的收据，完成了以买卖合同提供担保的全套手续，符合最高院民间借贷司法解释第24条的规定所有要件。签约前，张云还领着原告逐一号房证实均为空房，又展示了商品房预售的“五证”，并复印交给了原告。3、涉案房屋早已被法院依法查封，2014年6月11日原告首诉的桥东法院依（2014）东民初字第677号民事裁定书，将包括涉案房屋在内的13套商品房全部查封，中院指定贵院管辖后，依2016年6月3日的（2014）北商字第165号民事裁定书继续查封至今。查封时，房管局显示该房是空房。4、金泉公司处置他人财产的行为无效。据“执行裁定书”载明被告金泉公司是于2013年2月7日以后才陆续收取了王茂萍的购房款并签订了《商品房买卖合同》，金泉公司在明知房子是李春贵的，并且也知道该房已经提供抵押担保的情况下，擅自出卖他人的财产，根据《中华人民共和国合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”金泉公司是既没有取得李春贵或者张云霞的追认，更没有取得涉案房屋的所有权，这两个先决条件都没有，合同依法当属无效。5、不动产以登记为准。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”涉案房屋自2014年6月11日就被法院查封，金泉公司根本不能进行买卖，更别说是办理登记事项了，房子的所有权至今仍然是李春贵、张云霞的。基于此，特提起执行异议之诉，恳请判如所请。张北县金泉房地产开发有限公司辩称，被告王茂萍已于2013年2月7日向我公司交付全部购房款，双方签订商品房买卖合同，我方与王茂萍构成了合法有效的商品房买卖关系，另外该房产系金泉房地产公司的公司财产，并非李春贵的个人财产，李春贵将所有的房屋所有权转让给本案原告的行为是无效的，对于张家口中院出具的（2016）冀07民终1814号民事判决书中的所确认的涉案标的归李建斌予以执行抵押的事实，我方就该案申请再审，并经河北省高院立案受理，在未出具最终裁定结果之前，建议法庭驳回原告的诉请或将本案终止审理，避免因错误审理导致后面纠纷，根据《最高院关于人民法院在执行、查封、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人没有过错的人民法院不得查封或冻结财产，综上请法庭驳回原告的事实请求。王茂萍辩称，本案应当对申请执行异议进行审理，对裁定中止执行认可的这个问题，不应当是对其他纠纷有效无效的审理，关于别的合同纠纷是另外一个法律关系。我们认同（2017）冀0722执异11号裁定，原裁定认定事实清楚，法律正确，根据最高人民法院关于审理办理执行异议和复议案件的若干问题规定第29条第一款、民事诉讼法第227条的规定，裁定中止对张北县张北镇怡锦苑小区1号楼7单元101室住宅楼的执行，适用法律正确。王茂萍与金泉房地产开发公司签订有合法购房合同，而且实际占有该房产，王茂萍于2013年2月份已经占有该房屋对房屋进行装修，金泉公司相关证件齐全，公司销售人员带着本人及家属上门实地查看了该住宅楼布局、空间、且该住宅楼没有网签登记，本人一次性支付了全部购房款和契税等全部款项，并与金泉公司签订了2013第305号《商品房买卖合同》，当下取了该住宅楼的钥匙，该合同签订时间早于查封时间，《（2017）冀0722执异11号执行裁定书》认定本人与金泉房开公司合同有效。并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款规定作出的裁定；我作为善意第三人，为解决公婆居住所需，于2013年2月7日以全款形式向金泉房开公司购买张北县张北镇怡锦苑小区1号楼7单元101室，同日金泉房开公司收取本人购房款196964元，地下室款6364元，契税、维修基金10039元，灭火器等1630元，取暖、物业费、卫生费1953元，测绘费、转让手续费244元，并签订了2013第305号《商品房买卖合同》，同日取得给住宅楼钥匙，购买该住宅楼以来，本人及公婆为该住宅楼连续支付的物业费、水电费、暖气费，可证实本人实际占有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”；原告李建斌与李春贵的抵押合同并未成立。依据物权法第187条规定，财产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。原告李建斌与李春贵的抵押合同并未进行过抵押登记，因此抵押合同未成立，原告李建斌与李春贵是金钱债权，李建斌作为利益人，不行使抵押登记手续，且从未到实际占有过上述住宅楼。本人及家人在2013年2月7日购买上述住宅楼以来，无论事故装修期间，还是入住至今，没有任何人向我们提出过任何问题，退一步讲，就算抵押成立，原告李建斌在长达两年多的时间里，不可能不知道所谓“房产已出售第三方，至少有出售的可能，原告默许上述房产出售给第三人不排除原告李建斌与李春贵合谋，以便赚取高额利息，理应为此承担不利责任；李春贵从未取得过张北县张北镇怡锦苑小区1号楼7单元101室住宅楼产权，住宅楼为出售登记和占用登记为准，李春贵没有取得过本住宅楼的产权，不是涉案房产的实际所有人，他既没有办理登记，也没有实际支付契税，维修基金、测绘费、转让手续费、取暖、物业费、卫生费等实际购买住宅楼应支付的相关费用凭证，他不能仅凭一个约定就占有本房产的所有权，且李春贵也没有实际占有这个房产；一个李建斌与李春贵均未实际占有涉案房产，涉案房产产权在出售前属于金泉房开公司，他们之间的金钱债务和抵押债务，不能对抗善意第三人，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均由其继续履行合同的，均未办理房屋所有权转移登记，以已经实际合法占有房屋的为先，综上，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，依法执行（2017）冀0722执异11号执行裁定，以维护法律的尊严。张云霞未作答辩。本院经审理认定事实如下：1、2013年2月7日王茂萍向张北县金泉房地产开发有限公司交纳196964元用于购买坐落于张北县（无房屋产权证号）并实际占有使用，同日王茂萍向张北县金泉房地产开发有限公司交纳地下室款6364元、契税维修基金10039元、灭火器等1630元、取暖物业费卫生费1953元、测绘费转让手续费244元。双方签订了2013年第305号《商品房买卖合同》。2、2014年6月10日张家口市桥东区人民法院立案受理李建斌诉张云霞及第三人张北县金泉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，2015年8月24日张家口市中级人民法院指定该案由张北县人民法院管辖，2016年5月26日本院作出（2014）北商初字第165号民事判决书。张北县金泉房地产开发有限公司、李建斌不服该判决上诉于张家口市中级人民法院，2016年11月21日张家口市中级人民法院作出（2016）冀07民终1814号民事判决书。3、2016年6月3日本院在审理李建斌与张云霞及第三人张北县金泉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，李建斌申请财产保全，要求对2014年6月11日张家口市桥东区人民法院查封的第三人张北县金泉房地产开发有限公司开发建设的十三套商品房继续查封，本院作出（2014）北商初字第165号民事裁定书，查封上述房屋，2017年9月4日王茂萍向本院提出书面异议，2017年9月13日本院作出（2017）冀0722执异11号执行裁定书，裁定中止对张北县张北镇怡锦苑小区1号楼7单元101室住宅楼的执行。
原告李建斌与被告张北县金泉房地产开发有限公司、王茂萍、张云霞执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建斌的委托诉讼代理人马洪斌、被告张北县金泉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人闫雪、被告王茂萍的委托诉讼代理人李玉清到庭参加诉讼，被告张云霞经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，王茂萍于2013年2月7日向张北县金泉房地产开发有限公司交纳了张北镇怡锦苑小区1号楼7单元101室住宅楼的全部房款，并在法院查封之前已实际占有该不动产，且非因王茂萍自身原因未办理过户登记。故王茂萍就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告李建斌的诉讼请求。案件受理费80元，由李建斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　孙惠云

书记员：云江潇