李某某与宜昌长楹置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：蔡光元，湖北夷陵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张美婷，湖北夷陵律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市东山大道109号B栋1904号、1905号。
法定代表人：江妍萱，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯常习，湖北西陵律师事务所律师。

原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院遵照宜昌市中级人民法院（2017）鄂05民辖9号裁定书，于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）李某某委托诉讼代理人蔡光元、张美婷、被告（反诉原告）长楹公司委托诉讼代理人冯常习到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李某某向本院提出诉讼请求：请求法院判令长楹公司退还李某某购房款250000元，其中200000元从2012年2月9日起、50000元从2013年4月9日起至法院文书生效之日止按银行同期贷款利率支付利息（利息计算至2016年12月31日为68142.81元）。事实和理由：2012年1月16日，湖北某职业技术学院工会委员会（以下简称某职院工会）与长楹公司签订《团购意向协议》一份，约定：某职院工会受职工委托，在长楹公司开发的位于宜昌市××××号长楹观邸楼盘意向购买住房350套（该协议第六条特别约定：某职院工会系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜；本协议效力及于某职院在职在岗的职工）。2012年2月8日，李某某通过某职院工会向长楹公司支付了购房首付款200000元。2013年4月8日，李某某通过某职院工会向长楹公司支付了第二笔购房款50000元。后因价格、户型等原因双方不能达成一致意见，李某某要求退出团购，并要求长楹公司退还购房预付款并从交款时起按银行同期贷款利率支付利息损失。2014年9月16日，长楹公司承诺李某某退出团购，并按照其已经交纳的款项，将本金和其交款时银行同期存款利率退至李某某账户。2014年11月26日，长楹公司致函湖北某职业技术学院（以下简称某职院），确认截止2014年11月26日未签订商品房买卖合同的为149套，该房源已退还长楹公司。李某某认为，其与长楹公司双方已对退房达成一致意见，长楹公司理应退还李某某的购房预付款本金，并向其支付利息损失。但时至今日，长楹公司分文未退。故诉至法院希望判如所请。
长楹公司辩称，某职院为解决职工住房，以某职院工会名义与长楹公司签订《团购意向协议》，某职院工会对已选取的348套房屋的户型无异议并当场签字确认，对于房屋户型及价格，长楹公司给予了李某某及某职院工会充分的选择，截止2014年11月26日，某职院工会仍有149套房屋未向长楹公司支付购房余款，构成违约。因李某某在起诉状中自述表示接受《团购意向协议》的约束，故李某某亦构成违约。长楹公司依据《团购意向协议》对某职院已提起诉讼，人民法院应将该案件同本案合并审理，或者追加黄云等49人为第三人参加诉讼。《团购意向协议》的效力及于某职院的在职在岗职工，法院应首先核实李某某的工作身份，是否系某职院职工，如果不是某职院职工，那么已造成长楹公司的市场收益损失。
长楹公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令李某某向长楹公司（从2014年10月16日起至2017年5月10日止）支付违约金49484.79元，起诉之日起顺延至本判决生效之日每日按53.15元计算违约金。2、本案反诉费用由李某某承担。事实和理由：某职院为解决职工住房，以某职院工会名义购买长楹公司开发的位于宜昌市××城东大道中××商品房××区房屋××套。2012年1月16日，某职院工会与长楹公司签订《团购意向协议》，2014年8月30日在宜昌市××陵区公证处的监督下，某职院工会经摇号选取确认团购房屋348套，依《团购意向协议》的约定，某职院工会最后期限应于2014年10月15日之前办理银行按揭或直接向长楹公司交清购房余款。截止2014年11月26日，某职院工会仍有149套房屋未向长楹公司支付购房余款。之后，虽经长楹公司多次催促，仍有77套房屋未向长楹公司支付房屋余款，已构成严重违约。长楹公司与某职院工会签订的《团购意向协议》合法有效，长楹公司已经履行了全部合同义务，某职院工会、李某某未向长楹公司支付购房余款已构成违约，给长楹公司造成了巨大经济损失。故诉至法院，希望判如所请。
李某某对长楹公司的反诉辩称，李某某有原告主体身份，已向法院提交了相应的证据，其是否系某职院职工与本案无关。长楹公司的反诉已超过诉讼时效，长楹公司另案已起诉某职院，与本案属于重复起诉。本案系长楹公司违约，李某某不存在任何违约行为，请求法院驳回长楹公司的反诉请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月16日，某职院工会作为甲方，长楹公司作为乙方签订《团购意向协议》，约定：“第一条、甲方意向购买的房屋位于城东大道××（××以北地块），该地块由A、b、c三个地块组成。团购房屋位于该地块中的A区，用地面积42755.2平方米，规划用地性质为居住用地，容积率不大于2.0，建筑密度不大于28%，绿地率不少于30%，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到60%以上。第二条、甲方意向在A区购买房屋350套。第三条、甲方意向购买的房屋价格由土地出让金＋建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。确保各团购单位房价一致。房屋价款分三期支付，首期20万元于该地块成交后，按乙方书面通知，7天内交付到乙方指定账户；二期房屋价款在该地块成交后120天内，按乙方书面通知支付到乙方指定账户；三期房屋价款在该地块项目办理预售许可证后45天内办理完银行按揭或交清余款。第四条、购买人的知情权。第五条、双方一致约定，如甲方单位职工未按时足额交付房屋价款，则乙方在7个工作日内退还其已交房款，协议解除。第六条、甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。本协议约定的面积均为建筑面积，且户型、建筑面积均以相关部门核准、测量为准。本协议约定的房屋价款，未考虑建筑主材的风险调整，最后以决算为准……”。
2012年1月30日，长楹公司竞得拟建团购房地块。2012年2月7日，某职院工会按350套每套200000元首付款的标准向长楹公司转预付房款70000000元。2013年4月8日，某职院工会向长楹公司转预付房款20650000元。2013年5月31日，长楹公司向李某某出具收据，证明：李某某（某职院）预交款250000元。长楹公司在该收据上盖章，职院工会在该收据上盖章，并附有“交款主体须为本单位在编人员，如有不符，此收款单据仅证据交款行为而非签订购房合同之依据”印章。
2014年7月14日长楹公司取得商品房预售许可证书。2014年8月21日，某职院工会复函长楹公司，即《关于团购房选房函的复函》，表示长楹公司定价4300元每平方米的价格过高，部分职工难以接受，但为了将此项目工作继续往前推进，决定把价格的协商与选房分开进行，即既参加单位集体选房又同时与长楹公司继续协商房价。2014年8月30日，长楹公司在宜昌市××陵区公证处的监督下，对团购房进行摇号，某职院工会派出代表参与摇号，摇出某职院的348套房屋房号。
2014年9月16日，长楹公司送达某职院《关于履行团购意向协议的函件》，表示对于某职院职工退出团购的，因长楹公司诚信履约在先，并无任何违约行为，但是基于人性化角度考虑，其公司将秉承自愿、公平、善意的原则，按照其已经交纳的款项，将资金和其交款时的银行同期存款利率退至团购单位账户（按其缴款时间分段计算），或经团购单位和退出人同意，退至退出客户个人账户。在2014年9月30日之前，对于前款所述的两种方式均不确定，且不签订前款所述书面约定的客户，长楹公司将依法行使合同解除权。为确保项目的顺利进行，在2014年9月19日前将签约名单、房源和退出名单、房源统一书面函告长楹公司。
2014年10月16日，某职院工会公布长楹观邸团购房信息表，载明某职院团购房职工所购团购房的房号、楼栋号、单元号、所在层、建筑面积、单价、总价、户型、购房人等基本信息，同时说明：原348个团购房户中，现共计239个职工购房，109人因价格、户型面积退房，退回房源109套。长楹公司在该信息表上盖章。
2014年10月28日，某职院工会向长楹公司送达“某学院团购房退房户名单”，并注：原348个团购房户主中共109户因价格及户型面积退房。退房户所付房款按开发商要求分两次交清。即2012年2月第一次各付20万元；2013年3月各付5万元或7万元。2014年10月17日后购房户直接向公司退房的户主未列入此表中，即此表截止时间为2014年10月17日。长楹公司在该退房户名单上盖章。2014年11月26日，长楹公司致函某职院确认：截止2014年11月26日，未按团购协议约定，未签订商品房买卖合同的为149套，并附具体房源详单。
同时查明：1、长楹公司反诉的诉讼请求的标准即以19276943元（长楹公司当庭陈述，在2014年11月26日之后，其公司陆续处理了未签订商品房买卖合同的72套房屋，截止起诉之日，未签订商品房买卖合同的房屋为77套，该77套房屋总价款为39226943元，已支付19950000元，未支付19276943元）为基数分段计算贷款利息，分摊到77户，每户要求支付违约金49484.79元，（从2014年10月16日起至2017年5月10日止），起诉之日起顺延至本判决生效之日每户每日按53.15元计算违约金。
2、长楹公司作为原告，以商品房预售合同纠纷为由，将某职院工会、某职院作为被告，向宜昌市西陵区人民法院起诉，本院遵照宜昌市中级人民法院（2017）鄂05民辖8号裁定书，于2017年5月5日立案后，并于2017年6月2日开庭审理该案。在该案中，长楹公司请求法院依法解除其与某职院工会签订的《团购意向协议》未履行部分、判令某职院工会向其支付违约金3810328.75元（起诉之日起顺延至本案判决生效之日，每日按3815.22元计算违约金），即以未签订商品房买卖合同的房屋为77套的未支付房款19276943元为基数。

本院认为，一、关于《团购意向协议》的性质。该《团购意向协议》应为预约合同，所谓预约，就是约定将来成立一定契约之契约，其与本约相对。判断合同究竟是预约还是本约，不能仅看形式、名称，应当根据当事人意思表示的内容进行审查。如果合同内容直接确定了当事人的权利义务，直接约束当事人，则该合同为本约合同；反之，如果当事人的权利义务还需要订立另外一个合同才能确定，则该合同为预约合同。具体本案中，某职院工会受该院部分职工委托，与长楹公司签订团购意向协议，这清楚的表明某职院工会不是真正的购房人，真正的购房人是某职院有购房意愿的职工，长楹公司、某职院工会均是在为某职院部分职工购买长楹公司即将开发的房屋作准备。因此，该团购意向协议的性质为预约合同。
二、关于《团购意向协议》效力及购房款的返还。案涉团购意向协议第五条约定：“双方一致约定，如甲方单位职工未按时足额交付房屋价款，则乙方在7个工作日内退还其已交房款，协议解除。”该条即为双方当事人对协议解除条件及后果的约定。根据该约定，某职院已交付购房预付款职工并不负有必须与长楹公司缔约的义务，如果其不愿意购买案涉团购房，即使其已交付购房预付款，只要其尚未与长楹公司签订房屋买卖合同，长楹公司也应当返还购房预付款，而不是必须与长楹公司签订房屋买卖合同。因此，李某某诉请长楹公司返还购房款符合法律规定，本院予以支持；长楹公司反诉李某某未支付购房余款，要求其承担违约责任的请求，无合同依据，本院不予支持。
三、关于利息的给付和起算时间。一方面，某职院职工在与长楹公司签订正式房屋买卖合同时，预缴购房款只是充抵购房款，不存在计算利息的问题；另一方面，某职院工会与长楹公司就已缴纳购房预付款而放弃购房职工名单一直未能确定，直到2014年11月26日，双方才最后确认未签订商品房买卖合同的为149人，此时长楹公司应及时返还未签订购房合同职工的购房预付款，但长楹公司未及时返还，应承担给付利息之责，即从2014年11月27日开始计息，其标准参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。
四、关于长楹公司要求本院核实李某某是否为某职院职工身份的问题。根据案涉团购意向协议，某职院工会是代表该院意向购房的在岗职工与长楹公司订立预约合同，如果李某某不是该院职工，则团购意向协议对李某某没有约束力，李某某向长楹公司交付订金的行为即应视为李某某要求按照该协议向长楹公司提出购房请求的要约行为。依照《中华人民共和国合同法》第十七条之规定，要约人可以在受要约人发出承诺之前撤回要约。因长楹公司未对李某某的要求作出承诺，李某某当然有权撤回要求，要求长楹公司返还购房款及相应的资金占用利息，即李某某的身份问题对本案的实体处理不产生影响。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第六十条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司返还原告（反诉被告）李某某购房款250000元，并自2014年11月27日起至本判决生效之日止，以250000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息。上述款项于本判决生效后三十日内付清。
二、驳回原告（反诉被告）李某某的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费6072元，由原告（反诉被告）李某某负担1072元，被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司负担5000元。反诉受理费1037元，由被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。

审判长　郑　茜 审判员　殷红霞 审判员　王立立

书记员：李铭治 员鲍彦琦