李承超、汤敏与施民利、施建军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李承超，男，1975年7月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　原告：汤敏，女，1981年6月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　上列两原告之共同委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。
　　被告：施民利，男，1959年1月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：施建军，男，1989年8月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：张君毅，上海市外滩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。
　　原告汤敏、李承超诉被告施民利、施建军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，原、被告曾经向本院申请庭外和解，后未能达成一致意见。本案于2018年11月2日依法转入普通程序，于2018年12月6日再次公开开庭进行了审理。原告汤敏、李承超共同的委托诉讼代理人严钧，被告施建军的委托诉讼代理人张君毅到庭参加诉讼，被告施民利经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经本院院长核准，本案延长审限60日。本案现已审理终结。
　　原告汤敏、李承超向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告返还两原告定金人民币(以下币种同)5万元；3、判令两被告支付两原告违约金135万元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告系夫妻，两被告系父子。2018年1月9日，两原告与两被告经案外人上海瑞丛投资管理有限公司(以下简称瑞丛公司)的居间签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定两原告以865万元的价格向两被告购买涉诉房屋，签约90天后双方签订示范文本的房地产买卖合同。施民利作为施建军的代理人与两原告签订了上述合同，并收取定金5万元。2018年4月9日，瑞丛公司工作人员通知双方签订示范文本的买卖合同时，两被告明确告知不再交易。2018年4月18日，两原告诉至法院要求两被告将涉诉房屋过户至两原告名下时，得知两被告在2018年3月5日已将涉诉房屋另行出售给他人。鉴于两被告一房二卖，恶意违约，为维护原告的合法权益，故诉至本院，要求判如所请。
　　被告施民利未到庭答辩，其庭后来院陈述如下：其确曾将涉诉房屋委托链家公司挂牌出售，不清楚瑞丛公司从何得知涉诉房屋的出售信息。施民利表示瑞丛公司工作人员从未带原告实地看过涉诉房屋，也未与两原告直接洽谈过涉诉房屋买卖相关事宜，而是由瑞丛公司工作人员背对背分别与双方商谈的。2018年1月9日，施民利在瑞丛公司工作人员的催促下与两原告签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，收取了两原告5万元定金。承诺书和委托书文本由瑞丛公司提供，施民利在上面签了施建军的名字，其时施建军在外地工作，对此并不知情。施民利称其未将涉诉房屋产权证交给过瑞丛公司。签约次日，施民利遇到了付款方式更好的买家，于是以870万元的价格将涉诉房屋另行出售。嗣后，施民利欲将定金退还给两原告，但瑞丛公司工作人员表示要另行赔偿原告2-3万元，施民利觉得赔偿金额过高，未同意。施民利同意赔偿两原告1万元，但由于瑞丛公司工作人员要求施民利再行支付10万中介费导致原、被告未能谈妥。之后，原告不再同意1万元的赔偿。施民利同意解除《房屋买卖合同》并退还定金5万元，其他诉讼请求不同意。
　　被告施建军辩称，对诉讼请求1，因施建军从未签订也未委托他人签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，故上述合同并未成立，也不存在解除问题；对诉讼请求2，施建军未收取两原告定金，故无从返还。施建军确定其可向施民利转达两原告的意思，相信施民利同意返还定金；对诉讼请求3，因两原告仅支付了定金，未支付房款，定金亦未转化为房款，故不存在其他损失，不适用《房屋买卖合同》第十二条中约定的违约金条款。综上，请求驳回两原告全部诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：原告李承超、汤敏系夫妻关系，被告施民利、施建军系父子关系。两被告为涉诉房屋原产权人。2018年1月9日，施民利与两原告在瑞丛公司的居间下签署了两原告作为买受方(乙方)、两被告作为出卖方(甲方)的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定甲方以865万元的价格将涉诉房屋出售给乙方，甲方收取了两原告5万元定金并将涉诉房屋的产权证书交由瑞丛公司保管，瑞丛公司向施民利出具了产证保管书。《房地产买卖居间协议》第一款主要内容为：乙方通过中介方向甲方支付意向金(预定金)5万元，如甲方接受买卖条件且签署《房屋买卖合同》的，则意向金即转为正式定金。该定金为履约定金，用于担保买卖合同的履行。《房屋买卖合同》第3条约定，“签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后90天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。……”；第4条是关于付款时间的约定，主要内容为：签订示范合同并申请公证手续(若需)后当日支付首付款(含定金)200万元，第二期房款260万元通过贷款支付，2018年7月10日前支付尾款405万元；第11条约定，“定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利进行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还”；第12条约定，“违约责任：“乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金”；第13.1条约定，“签约承诺：本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按合同第11条或第12条约定向乙方承担责任……”。原告于2018年4月18日起诉至本院，要求两被告配合将涉诉房屋产权过户登记在两原告名下。审理中，两原告经调查得知两被告已于2018年2月24日将涉诉房屋以870万元的价格另售他人，涉诉房屋产权于2018年3月5日经核准登记在案外人刘某、李某名下，两原告遂撤诉。现两原告起诉来院，要求判如所请。
　　另查明，1.瑞丛公司于2018年6月10日出具的情况说明载明，瑞丛公司居间了涉诉房屋的买卖。2018年1月9日，双方签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》(非网签)，约定涉诉房屋的成交价为865万元，90天内换网签合同，定金5万元。李承超实际支付5万元定金。施民利单独到场，提供了施建军手写的委托书、身份证复印件及产权证原件。因涉诉房屋当时市场价在950万左右，双方约定的成交价比较便宜，故签约顺利，主要是磋商买房筹措资金的时间。2018年3月初，买方要求再次看房，施民利称涉诉房屋上设有抵押，交易起来比较麻烦，但表示可以涤除抵押。李承超则表示希望完成交易，施民利表示回去解决一下，买方未复看涉诉房屋。2018年3月11日，瑞丛公司业务员李亚杰短信通知施民利要求确定签约时间，施民利未给予回复。2018年4月9日，在约定的最后签约日，李亚杰电话联系施民利签约，施民利明确表示不再出售涉诉房屋。
　　2.两原告当庭表示其诉讼请求3中违约金计算方式如下：依据《房屋买卖合同》第12条的约定以签约房价的20%计算违约金应为173万，两原告结合实际损失，酌情调整至涉诉房屋的上涨价格135万元，即参照涉诉房屋目前市场价1,000万元减去865万元。
　　以上事实，由沪房地浦字(2008)第014827号上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、定金收据、产权证保管书、上海市不动产登记信息、上海市不动产登记薄、瑞丛公司出具的情况说明及原、被告当庭陈述在案佐证。
　　庭审中，1.原告申请瑞丛公司工作人员李亚杰出庭作证，其陈述内容如下：证人经手了涉诉房屋的买卖，带两原告看了涉诉房屋。当时施民利和一个阿姨在家里，施民利着急出门，故看房很匆忙。当时了解到涉诉房屋上无抵押，施民利说儿子施建军要卖房。看房后二三天的晚上，施民利与两原告一起签署了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，签好后施民利将房产证原件交给证人，证人拿着房产证拉了产调，产调未有异常。施民利当时说儿子施建军无法到场，证人跟施民利要了施建军的身份证和委托书。委托书上的名字是施建军事先签好的，委托书、承诺书都是施民利自行准备的，瑞丛公司未提供。施建军的身份证照片是通过微信转发给施民利，施民利将照片转发给证人经理，经理再转发给证人后证人打印的。委托书和承诺书上施建军的名字是施民利当着证人和两原告的面签的，所有协议都是面对面签的。因施民利和施建军是父子关系，施民利代替儿子签名是符合流程的，证人确认过两人之间系父子关系。因时间较久，证人记忆已经有些模糊，但可以确认委托书和承诺书上施建军的名字都是施民利代签的，证人至今未见过施建军本人。2018年3月施民利以不方便为由不再让看涉诉房屋，2018年4月得知涉诉房屋已经另售他人。期间，证人向施民利发送过催促短信，两原告一直想购买两被告的房屋，但施民利一直在推脱，施民利推脱的态度证人也向两原告转告过了。施民利从头到尾未明确告知证人房屋不卖了，只是一直采取推脱的态度。后证人到庭陈述委托书、承诺书的格式系瑞丛公司提供，施民利在证人及原告面前代签了施建军的名字，证人未向施民利讨要过中介费，也没有帮助双方斡旋解约事宜，证人不清楚施民利是否与证人的经理说过关于解约、中介费及赔偿金等事宜。经质证，原告对证人证言大部分确认，但否认施民利当着其面签署承诺书和委托书。被告施民利对证人证言不予确认，表示证人未带看过涉诉房屋，被告也未将房产证原件交由瑞丛公司。因当时瑞丛公司让其签署了很多文件，故在不清楚的情况下签署了产证保管书。施民利确认施建军的身份证可能是由其通过微信传给证人，施建军知晓卖房事宜，但不清楚卖给谁。委托书和承诺书的空白文本是证人经理交给施民利的，施民利当着证人经理的面签的，证人不在场。之后证人很少参与，都是证人经理在联系。本来原告是同意接受1万元的赔偿金，后来因中介从中作梗导致双方最后未能协商一致。被告施建军对证人证言不予确认，表示证人证言与瑞丛公司出具的情况说明存在相互矛盾之处，证人本人的两次陈述也存在矛盾之处，证人陈述与原、被告的陈述也有出入，故证人证言不应采信。施民利已经明确将其不愿意售房的意见告知过原告。对此，原告表示其一直不知晓施民利将涉诉房屋一房二卖，也从未答应过接受被告1万元的赔偿，施民利曾经说过涉诉房屋上有抵押，同时表示可以涤除，故原告愿意继续履行。
　　2.原、被告对表见代理、《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》是否成立以及两原告的实际损失各执己见。首先，两原告表示因两被告系父子关系，故即使委托书是施民利代签也构成表见代理，原告有理由相信施民利可以代理施建军出售涉诉房屋，施民利提供了房产证原件、施建军的身份证复印件、形式上合法的委托书，符合法律规定的关于表见代理的规定，施民利应当承担相应的法律责任。其次，两原告认为《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》已经成立。在施民利将涉诉房屋的房产证原件交由瑞丛公司后又将产证骗回，将涉诉房屋另售他人，属于典型的一房二卖，恶意违约。其三，两原告购买涉诉房屋属于置换，需同时将自有的坐落于上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室出售以筹措款项。直至2018年4月9日，即签署《房屋买卖合同》三个月后，两原告才得知两被告不再愿意继续交易且与案外人交易成功的事实，在此情况下两原告不得不解除与案外人之间的房屋买卖居间协议，赔偿案外人40万元。现涉诉房屋单价在6.5万元/平方米左右，总价在1,000万元左右，两被告的恶意违约给两原告再次购房增加了成本。两原告为证明其损失及目前涉诉房屋市值提交补充协议、房地产居间协议(买卖)、房地产买卖协议、收条及转账凭证及网上查询的与涉诉房屋类似房型的房源信息一组。经质证，两被告该组证据均不予认可。两原告经本院释明，表示不对涉诉房屋2018年4月9日的市值申请评估。对此，施建军发表如下意见：其一，委托书、承诺书具有明显的瑕疵，在形式上不足以达到让两原告相信表见代理成立的程度，故《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》尚未成立、生效。涉诉《房屋买卖合同》约定90天内签署示范文本合同，故应当以网签合同为准。其二，因本案原、被告尚处于磋商阶段，两原告仅仅支付了5万元定金，相对于800多万元的购房款而言只是很少的一部分，也不构成影响原告购买其他房屋的理由。两原告从未催告被告，也未查清楚涉诉房屋上是否存在抵押等情况，两原告称与被告谈过一次，但并未明确告知被告方是否购买涉诉房屋。而出售涉诉房屋筹措资金系原告自身问题，不能将两原告与他人和解的原因归到未购买本案涉诉房屋上。两原告出示的出售关于自有房屋出售的房地产居间协议(买卖)无签署时间，房地产买卖协议签署时间为2018年4月3日，案外人王某某于同日向李承超转账10万元。李承超于2018年6月2日向王某某转账50万元，同日王某某出具收条表示收到李承超买卖定金10万元及违约金40万元。
　　对证人证言及两原告提供的补充协议、房地产居间协议(买卖)、房地产买卖协议、收条及转账凭证及网上查询的与涉诉房屋类似房型的房源信息，本院将结合其他证据在本院认为部分予以认证。
　　本院认为，当事人在民事活动中应遵循诚实信用的原则。因接受定金、签署居间协议的一方无须包含全部产权人，而签订买卖合同须征得其他产权人同意，取得对涉诉房屋的完全处分权。本案中，原告提供的瑞丛公司出具的情况说明(载明施民利提供了手写的委托书)及证人李亚杰在法庭上关于委托书及承诺书的签订过程的陈述(先是陈述委托书、承诺书版本是施民利提供的、事先签好名字的，后又陈述委托书、承诺书版本是瑞丛公司提供的，委托书和承诺书上施建军的名字是施民利当着证人和两原告的面签的)存在诸多矛盾之处，故本院对瑞丛公司出具的情况说明及证人证言与施民利陈述不相一致的部分均不予采信，确认施建军的委托书、承诺书系施民利代签，未获得施建军的授权，亦未获得施建军的追认，施民利与两原告就涉诉房屋所签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》虽系签约各方真实意思表示，但法律后果由签字人施民利一人承担，法律效力不及于施建军。对两原告以两被告系父子关系、施民利签约时提供了房产证及施建军的身份证复印件为由主张构成表见代理的意见，本院不予采纳。
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，被告施民利称其在签约次日将涉诉房屋另行出售后即与瑞丛公司工作人员联系欲将定金退还给两原告，瑞丛公司周姓经理参与斡旋了双方合同解除事宜，但因种种原因未能达成一致意见。因两原告对施民利的上述说法不予确认，施民利亦未提供证据予以证实，故施民利应当承担举证不能的后果，本院对施民利关于签约后不久即告知两原告不再出售涉诉房屋的意见不予采纳。综合两原告当庭陈述、瑞丛公司出具的情况说明及证人证言相关陈述，本院确认两原告于2018年4月9日(即双方约定的最后网签日)明确得知施民利不再出售涉诉房屋。庭审查明，两被告已将涉诉房屋另售他人，两原告要求解除《房屋买卖合同》，两被告亦无异议，本院予以照准。
　　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案两原告要求被告返还定金5万元，被告施民利亦同意返还，与法不悖，本院予以照准。庭审中，两原告表示其购买涉诉房屋属于置换，需要出售自有房屋以筹措资金。两原告2018年4月9日才得知两被告不再愿意继续交易且将涉诉房屋另售他人的事实。在此情况下两原告不得不于2018年6月1日解除与案外人就自有房屋出售所签订的房屋买卖居间协议，并赔偿案外人40万元。且目前涉诉房屋的市价已高达1,000万元，两被告一房二卖、恶意违约，给两原告造成巨大经济损失，故应依据《房屋买卖合同》第12条的约定酌情支付违约金135万元。对此，被告施建军称两原告仅支付购房定金5万元，双方处于磋商阶段，定金尚未转化为房款，不应适用《房屋买卖合同》第12条关于违约金的约定。因两原告向施民利支付的定金5万元属于立约定金，旨在担保在约定的期限内签订示范文本的买卖合同，且《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》中均未明确定金何时转化为房款，两原告亦未按照第12条约定书面解除合同，故本案情况并不满足适用该违约金条款。考虑到两原告出示的证据显示其出售自有房屋筹措资时已得知施民利推脱不卖的态度，被告不再出售涉诉房屋与两原告违约不出售自有房屋并赔偿案外人导致损失之间不具有必然的因果关系及两原告拒绝对涉诉房屋2018年4月9日市值申请评估的情况，考虑到两原告支付的定金数额、交易处于的状态及被告违约将涉诉房屋另售他人的获利情况及客观上将影响原告的购房成本，本院酌定被告施民利支付两原告违约金5万元。两原告要求被告施建军承担相应责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
　　一、解除原告李承超、汤敏与被告施民利于2018年1月9日就上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；
　　二、被告施民利于本判决生效之日起十日内返还原告李承超、汤敏定金5万元；
　　三、被告施民利于本判决生效之日起十日内支付原告李承超、汤敏违约金5万元；
　　四、驳回原告李承超、汤敏的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费17,400元，由原告李承超、汤敏负担4,350元，由被告施民利负担13,050元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：孙  鹏

书记员：左翠莲