李来英与葛雪华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李来英，女，1958年3月4日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：周国兴(系原告李来英之夫)，男，住上海市。
　　委托诉讼代理人：傅志华，上海正源律师事务所律师。
　　被告：葛雪华，女，1974年12月6日出生，汉族，住江苏省泰州市。
　　委托诉讼代理人：高宁，江苏众成信律师事务所律师。
　　第三人：陆骏，男，1961年12月30日出生，汉族，住上海市东体育会路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告李来英与被告葛雪华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法追加陆骏作为本案的第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李来英的委托诉讼代理人周国兴、傅志华，被告葛雪华及其委托诉讼代理人高宁到庭参加诉讼。第三人陆骏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原告李来英向本院提出诉讼请求：1、要求被告排除妨碍，继续履行双方之间的租赁合同；2、被告赔偿房屋装某款67,088元；3、被告赔偿原告在系争房屋内办公用品及贵重物品190,460元(包括案外人在系争房屋内寄存物品)；4、被告退还原告房租押金5,700元；5、被告退还原告2018年4月10日至2018年10月10日期间的房租34,200元；6、被告赔偿原告因恶意违约、一房二租的恶意违约金34,200元(6个月房租)；7、被告赔偿原告安装在租赁房屋内的电信网络设施通信费2,333.10元；8、本案鉴定费、诉讼费由被告承担。事实和理由：李来英与葛雪华于2016年4月10日签订《房屋租赁合同》，约定李来英向葛雪华承租上海市汶水东路XXX号XXX室房屋(以下简称2105室房屋)，因该房屋长期无人租赁，破败不堪，由李来英出资重新装某后入住。2016年7月8日，双方又签订《房屋租赁补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定租赁合同继续有效年限为八年，租期届满后，李来英有优先租赁权。但葛雪华违反双方合同约定，在合同租赁期内擅自撬门换锁进入李来英承租的房屋，并使某封条对房屋进行封闭，现房屋内的物品全部灭失，给李来英造成了巨大经济损失。故起诉至法院要求判如所请。
　　被告葛雪华辩称：不同意原告诉请。《补充协议》的签订葛雪华不知情，直到2018年4月才知道有这样一份协议。房屋租赁事宜原由葛雪华的丈夫负责，因葛雪华的丈夫于2016年春节后过世，所以葛雪华才开始处理房屋租赁事宜。葛雪华与李来英的代理人曾于2016年11月9日就租赁事宜进行商谈，葛雪华提出希望终止租赁关系，案外人陈新华要统一承租该层房屋，李来英不同意提前解除，所以双方之间约定继续出租给李来英一方使某，租期2年，至2018年4月10日租期届满，月租金为5,700元，由李来英直接支付给葛雪华。李来英一方直到2018年4月10日之前从未提出有《补充协议》存在的事实。葛雪华认为房屋租期已到，房屋应当收回，因与李来英协商无果，故房屋由葛雪华自行收回。关于李来英提交的葛雪华于2014年7月出具的委托书，葛雪华确曾向第三人出具该委托书，虽写明2105室，但该委托书并非作为和李来英一方洽谈之用。李来英称承租2105室用于上海富福实业公司发展有限公司和其他的法律服务机构办公，该行为本身属于转租或者转借，违反了法律规定和合同约定。
　　第三人陆骏述称，上海市汶水东路XXX号XXX层房屋均由葛雪华家购买，其与葛雪华之父有生意往来，又因其租住于此，故房屋均委托其出租管理。2014年因有承租人要求出示产权人的授权委托书，故其联系了葛雪华，由葛雪华手写委托书后拍照通过微信发送，李来英承租房屋时也曾向其出示委托书照片，并没有原件。2016年4月与李来英签订了《房屋租赁合同》，李来英按合同约定的“付六押一”付款，其再转账给葛雪华。鉴于李来英对房屋进行了修缮，当时房屋出租情况不稳定，故李来英提出要求租期延续，其就与李来英签订了《补充协议》。2016年9月左右，葛雪华联系其询问房屋租赁事宜，其告知葛雪华要离开此处，要求葛雪华接手房屋租赁事宜。2016年11月其已离开，李来英与葛雪华的会谈其并未参与。签订《补充协议》租期延长8年的事情没有和葛雪华说过，后来通过案外人把《补充协议》寄给葛雪华，后来情况也没有问过。
　　本院经审理认定事实如下：葛雪华系2105室及同址2107室(以下简称2107室)房屋权利人之一，2105室房屋面积为56.70平方米。2014年7月2日，葛雪华出具授权书一份，载明授权陆骏出租2105室房屋，并代为收取租金。2016年4月10日，葛雪华作为出租方(甲方)，并由陆骏作为葛雪华的代理人，与李来英作为承租方(乙方)，签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租2105室，面积共96.70平方米，租赁期共24个月，自2016年4月11日起至2018年4月10日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使某；每月租金为5,700元，支付方式为押一付六；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。合同签订后，陆骏将2105室房屋及部分2107室房屋交付李来英使某，李来英按约向陆骏支付了房屋租金及押金5,700元。嗣后，李来英对房屋进行了装某。同年7月8日，陆骏作为葛雪华的代理人，周国兴作为李来英的代理人又就《房屋租赁合同》签订《补充协议》一份，约定由于该房屋损坏严重多处漏水，承租方在租借2105室(面积96.70平方米)后进行了大量修缮工作，花了较大费用，双方就2016年4月10日签订的《房屋租赁合同》签订补充协议如下：在《房屋租赁合同》满两年后，如果乙方要求继续租借，则前期合同延续有效；该延续有效年限为八年；年限届满后，乙方丧失延续租赁权，但可享受优先租赁权；如果房屋被动迁或因不可抗力造成乙方无法继续使某，则本补充协议终止。2017年4月开始，李来英向葛雪华直接转账支付租金，此前的租金由陆骏代收转付葛雪华。2018年4月初，葛雪华通知李来英要求其在2018年4月11日前交还2105、2107室房屋，李来英的代理人周国兴表示拒绝。2018年4月10日，李来英向葛雪华转账支付2018年4月11日至同年10月10日的租金。2018年4月12日，葛雪华自行收回2105室和由李来英使某的2107室房屋。嗣后，葛雪华将2015室和2107室房屋出租并交付案外人使某，案外人对上述房屋进行了重新装某。
　　审理中，李来英本人来院确认《房屋租赁合同》及《补充协议》上“李来英”的签名均系其本人所签，承租房屋后交于周国兴用于开办公司。李来英提供《办公室装饰装某施工合同》一份，载明甲方为李来英、周国兴，乙方为上海理源建筑装饰工程有限公司，约定乙方为甲方位于2105室的办公室进行装某，工程内容为综合楼室内棚面、墙面、地面、电气等装饰工程，合同签订后，甲方即支付工程款总造价的30%，工程进展一半时支付30%，工程竣工验收合格后支付40%，合同落款日期为2016年4月1日。李来英另提供上海理源建筑装饰工程有限公司出具的工程预算报价书一份，载明施工地址为2105室，工程总价为67,088元，落款日期为2016年4月1日。李来英还提供了上海理源建筑装饰工程有限公司出具2105室工程费收条三份，金额总价60,788元。李来英表示原施工合同和收条存放在2015室内，因葛雪华擅自强行收回房屋导致屋内物品灭失，故李来英去装潢公司重新打印合同并盖章，收条也是重新出具盖章确认的。李来英另表示，其承租的是2105室和部分2107室,面积相加为96.70平方米，因2107室没有门牌号，未将该室房屋写入合同，但实际是一起出租的；承租上述房屋后主要用于上海富福实业发展有限公司办公使某，周国兴任该公司董事兼副总经理、法律顾问的职务，并提供该公司的说明一份予以印证，另周国兴作为上海正源律师事务所的主任助理，此处亦作为接待中心接待客户。李来英于2018年12月12日撤回本案中要求葛雪华赔偿物品损失190,460的诉讼请求获准。
　　审理中，葛雪华对李来英提供的《补充协议》上甲方落款处“葛雪华”、“陆骏代”的字迹是否陆骏本人所写有异议，李来英申请就此进行司法鉴定，经本院委托司法鉴定科学研究院进行鉴定，鉴定意见为上述字迹均为陆骏本人所写。葛雪华提供其与案外人上海豆芝缘食品有限公司于2016年11月签订的《租赁合同书》一份，载明葛雪华将2105室、2107室及同址2101室、2102室、2103室、2106室房屋，使某面积367.42平方米出租给该公司，于2016年11月15日交付钥匙。租金起算日期为2016年12月1日，租期5年，至2021年11月30日止。
　　审理中，2018年11月3日，葛雪华向李来英通过银行转账退还了2018年4月至10月的租金34,200元。
　　上述事实由《房屋租赁合同》、《补充协议》、授权书、案件接报回执单、照片、中国农业银行交易明细清单及个人结算业务申请书、装饰装某施工合同、工程预算报价书、装某费收条、上海富福实业发展有限公司出具的证明及公司营业执照、陆骏出具的证明、短信聊天记录、视频资料、房屋所有权证、通知函及张贴现场图、《租赁合同书》、招商银行个人转账汇款单笔对账单、司法鉴定意见书等证据佐证，本院予以确认。
　　本院认为：葛雪华虽否认委托陆骏向李来英出租2105室、2107室房屋，但根据葛雪华出具的授权书以及葛雪华自认曾由陆骏管理出租21层房屋的事实，李来英有理由相信陆骏具有代理权，陆骏作为葛雪华的代理人与李来英签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》对葛雪华产生法律拘束力，葛雪华与陆骏之间关于委托权限及委托期限的争议，以及陆骏是否向葛雪华告知补充协议约定延续《房屋租赁合同》的租期，不影响该协议的效力。关于租赁房屋的部位，合同虽仅列明2105室，但合同约定的租赁面积显然超出2105室面积，根据李来英实际占有使某2105室及2107室的事实，本院采信李来英的意见，认定实际租赁部位为2105室及部分2107室。根据《补充协议》的约定，《房屋租赁合同》租期两年期满后，李来英要求继续租借，则前期合同延续有效，葛雪华强行收回房屋已构成根本性违约。但由于葛雪华在收回房屋之前已经将该址21层房屋全部出租给案外人，并在收回房屋后将房屋交付案外人装某使某，李来英继续承租使某该址房屋在事实上已经不可能，故对于李来英要求排除妨碍，继续履行双方租赁合同的诉讼请求，本院难以支持。鉴于2018年4月12日葛雪华已自行收回房屋，双方的合同应于2018年4月12日解除。合同解除后，押金应当返还李来英，葛雪华虽否认收到押金，但陆骏作为代理人已确认收到该押金，故葛雪华应当返还押金5,700元。李来英已支付的2018年4月12日后的租金，葛雪华已向李来英返还，该诉讼请求已无处理之必要。
　　关于李来英主张的装某损失，根据《补充协议》的约定，可确认李来英对房屋进行了装某，鉴于葛雪华擅自收回房屋并交由案外人装某，致使房屋内装某残值无法查明，结合一般办公用房装某标准，李来英主张投入装某费用60,788元，本院予以采信。现因葛雪华违约导致合同无法继续履行，应当向李来英赔偿剩余租赁期内装某残值损失，因本案中装某发生于2016年4月，李来英已实际利用2年，故本院酌情认定装某残值损失为48,630.40元。李来英主张的赔偿六个月的租金作为违约金，因双方的合同缺乏关于违约金的约定条款，该诉请缺乏合同依据，本院不予支持。李来英主张的电信网络设施通信费，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、被告葛雪华应于本判决生效之日起7日内赔偿原告李来英装某残值损失48,630.40元；
　　二、被告葛雪华应于本判决生效之日起7日内返还原告李来英房屋押金5,700元；
　　三、对原告李来英的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费3,170.42元，由原告李来英负担1,157.16元，由被告葛雪华负担2,013.26元；鉴定费3,000元，由被告葛雪华负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：郭  瑛

书记员：赖维娜