李某某与徐某2房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李某某，男，1963年6月25日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：毛小刚、施俊超，上海四维乐马律师事务所律师。
　　被告：徐某2，女，1977年7月2日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：邵永劼、吴燕平，上海瀚元律师事务所律师。
　　第三人：上海宏阳物业有限公司，住所地上海市虹口区四达路XXX号。
　　法定代表人：徐定进，董事长。
　　委托诉讼代理人：王玉奇，公司员工。
　　原告李某某与被告徐某2、第三人上海宏阳物业有限公司(以下简称宏阳物业)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人毛小刚、施俊超，被告徐某2及其委托代理人邵永劼，第三人上海宏阳物业有限公司的委托代理人王玉奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李某某向本院提出诉讼请求：1、确认第三人宏阳物业将上海市虹口区哈尔滨路XXX号底层天井搭建(面积6.9平方米)和二层阁(面积12.7平方米)房屋(以下简称系争房屋)原承租人李某某更改户名为徐某1无效；2、确认系争房屋承租人为李某某。事实和理由：李某某原为系争房屋承租人，宏阳物业为房屋管理单位。现因系争房屋动迁，李某某查询后才知晓房屋租赁户名已于1997年由原告变更为徐某1，又于2011年徐某1病故后变更为徐某2。1997年变更租赁户名时徐某1提供了一份《申请》，载明李某某同意将系争房屋权利转让给徐某1，然李某某从未签署或提交过该申请，也未曾与徐某1一同办理转让手续。李某某因住房困难增配了鞍山二村房屋，搬离系争房屋并迁出户籍，但其保留了系争房屋承租人资格。其将房屋借给徐某1家庭使用，考虑到家庭关系且徐某1家庭较为困难，未曾收取租金，知道徐某1家庭将房屋对外出租后也未主张租金。为便于徐某1家庭缴纳公房租金，其将公房租赁凭证交给徐某1家庭。徐某1变更为承租人时其迁入户籍不到一个月，应不属于同住人，不具备承租人资格，且变更租赁户名应由全体同住人协商一致，申请材料无法体现曾与其他同住人达成协议。现宏阳物业依据虚假材料将系争房屋租赁户名由原告变更为徐某1严重侵害了原告合法权利，故起诉。
　　被告徐某2辩称，1997年5月李某某与徐某1一同前往物业公司办理的承租权转让手续，承租人变更合法有效。1987年原告结婚时，徐某1及配偶资助1,000元，当时肖某某承诺将系争房屋先转让给李某某，待徐某1回沪后再行转让，徐某1家庭实际于1987年支付了对价。徐某1家庭在系争房屋长期居住，李某某从未缴纳过公房租金、水电费，未曾向徐某1家庭主张租金或房屋使用费，在徐某1去世、其子女均已成家的情况下，也未曾主张收回房屋，李某某所述完全不知晓房屋承租人变更不符合常理，且本案已超过二十年诉讼时效。不同意原告诉请。
　　第三人上海宏阳物业有限公司述称，系争房屋为公房，原承租人为肖某某，后为了分配房屋变更为李某某，按照当时的政策在承租人死亡、搬迁、单位分房或与同住人协商一致的情况下可以变更租赁户名。1997年5月，因李某某家庭均迁至其分配到的鞍山二村房屋居住，户籍也迁至该处，系争房屋仅留有徐某1家庭，符合变更租赁户名的条件。徐某1作为知青回沪，属于当时政策规定的特殊情况，其虽迁入系争房屋不满一年，但具备承租人资格。变更租赁户名的材料上有李某某本人的签章，其母肖某某虽户籍不在系争房屋内，但作为见证，也在《申请》上盖了章。变更租赁户名后，宏阳物业换发了公房租赁凭证，而缴纳公房租金不需要提供公房租赁凭证。系争房屋的两次承租人变更均为合法有效，且本案已超过二十年诉讼时效。不同意原告诉请。
　　经审理查明，李某某与徐某1(于2011年3月去世)均为肖某某之子，徐某2为徐某1之女。系争房屋原承租人为肖某某，由肖某某、李某某家庭及李某某姐姐居住。1985年，系争房屋承租人变更为李某某。李某某于1991年1月因住房困难由单位增配鞍山二村XXX号丙XXX室公房，其与母亲、配偶于1991年搬离系争房屋并于1991年、1992年相继迁出户籍。徐某2于1993年从外地回沪住进系争房屋并于1993年4月迁入户籍，李某某姐姐于1995年搬离系争房屋并迁出户籍，系争房屋由徐某2一人居住。徐某1夫妇及儿子随后从外地回沪住进系争房屋，并于1997年4月迁入户籍。1997年5月，系争房屋承租人变更为徐某1，当时房屋内有徐某1家庭四人户籍。其家庭后因在外购房搬离系争房屋，将该房屋对外出租直至2018年动迁，动迁之前有徐某2家庭五人户籍。期间，因徐某1去世，徐某2于2011年变更为承租人。
　　另查明，系争房屋承租人于1985年变更为李某某的申请材料中，有一份《更户申请书》，载明系争房屋承租人肖某某于1984年3月21日因住房困难由其子李某某申请更改户名，落款处盖有李某某和肖某某印章。系争房屋承租人于1997年变更为徐某1的申请材料中，有一份《申请过户协议书》，载明系争房屋原承租人李某某于1991年2月22日因迁出，现经同住人协商一致申请将原租户名李某某更改为徐某1，落款处盖有徐某1及李某某印章；另有一份《申请》，手书“李某某持有房产证已于1991年2月22日迁出住鞍山一村，现经全家协商，本人同意房产证转给哥哥徐某1”，落款处有徐某1及李某某的签名及盖章。
　　审理中，李某某就系争房屋1985年的《更户申请书》上“李某某”的印章与1997年的《申请过户协议书》、《申请》上“李某某”的印章是否一致，及1997年的《申请》的内容及“李某某”签名是否是李某某本人所写申请鉴定，司法鉴定科学研究院出具的《司法鉴定意见书》显示三份材料上印章为同一印章，1997年的《申请》内容及“李某某”签名不是李某某本人所写。李某某、徐某2及宏阳物业均未对鉴定结论提出异议。庭审中李某某表示1985年的《更户申请书》上“李某某”的印章是其本人印章，其印章一直放在自己家中保管，母亲肖某某与其一同生活，母亲卧床生病期间因其工作繁忙，由徐某1白天到其家中照料，故徐某1有条件接触到其印章，至于印章如何到徐某1手中的，其并不知情。徐某2表示1997年《申请》上“李某某”的名字并非是签名，而是为了提示双方在此盖章而书写的，有印章足以体现双方的真实意愿。宏阳物业称在九十年代对签名并不重视，多以盖章为准，故申请材料上不是李某某书写也是正常的，且因为李某某与徐某1虽为兄弟但姓氏不同，故特要求其母也在《申请》上盖章。
　　审理中，李某某申请证人徐某3(系李某某姐姐)、周某某(系徐某3配偶)到庭作证，称在肖某某生病期间由徐某3和徐某1轮流到李某某家中照料，家中有个饼干盒，放置了印章、零用钱等物，包括李某某本人的印章，但是没有注意到印章是否被拿走过，其并不知晓系争房屋承租人变更为徐某1。
　　上述事实，有原告提供的申请、房屋证明、住房调配单、证人证言，被告提供的更户申请材料，鉴定单位出具的鉴定报告以及双方陈述等证据为证。
　　本院认为，本案的争议焦点为李某某对系争房屋承租人变更为徐某1是否明知且同意。首先，1997年变更承租人的申请材料中《申请过户协议书》及《申请》上李某某的印章为其本人印章，但《申请》的内容及“李某某”名字不是李某某本人书写。对此李某某主张徐某1有条件接触到自己的印章，然即便如此，也不能直接证明印章被徐某1拿走并私自加盖在申请材料上。宏阳物业主张当时以印章为准，对签名并不重视，所以申请材料上不是李某某字迹也是正常的，符合当时交易习惯。且系争房屋承租人变更为李某某的申请材料中，也仅有印章没有签名，两次变更的程序要求是一致的。其次，李某某家庭搬离系争房屋后，该房屋由徐某1家庭居住或对外出租收取租金已达二十余年，期间徐某1已于2011年去世且其子女均已成年，无需系争房屋保障居住或改善家庭条件，而李某某从未主张收回房屋或收取租金、房屋使用费，若李某某对承租人变更不知情，则其行为明显不符合常理。最后，李某某主张其为了方便徐某1办理缴租手续，将公房租赁凭证交由徐某1家庭，但事实上缴纳公房租金不需公房租赁凭证。如果李某某仅将系争房屋提供徐某1家庭居住，其将公房租赁凭证也交由徐某1家庭的行为显然不符合常理。综上所述，徐某2及宏阳物业的主张相较李某某的更为合理、证据更占优势，可推定李某某对系争房屋于1997年变更承租人为徐某1应当是明知且同意的，故对其要求确认宏阳物业将系争房屋更改户名为徐某1无效、确认系争房屋承租人为李某某的请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　驳回原告李某某的诉讼请求。
　　本案受理费80元，减半收取40元，由原告负担；财产保全申请费5,000元，由原告负担；鉴定费23,047元(已由原告预缴)，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　

审判员：高行玮

书记员：吴静文