李某某与郭某某、王某亚房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告李某某，女，1958年1月16日出生，汉族，无职业，住所地齐市建华区。
委托代理人刘助国，黑龙江普仁律师事务所律师。
被告郭某某，男，1955年9月26日出生，汉族，无职业，住所地齐市建华区。
被告王某亚，男，1950年9月23日出生，汉族，律师，住所地齐市建华区。
被告王某芬（与王某亚系夫妻关系），女，1952年1月2日出生，汉族，无职业，住所地齐市建华区。
被告王某亚、王某芬委托代理人董富华，黑龙江佳华律师事务所律师。

原告李某某与被告郭某某、王某亚、王某芬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭对该案公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人、被告王某亚、王某芬委托代理人到庭参加诉讼，被告郭某某第二次开庭时经本院传票合法传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告李某某诉称，2010年11月29日，被告郭某某委托被告王某芬全权代理出售、更名过户位于铁锋区平安南街二院综合楼B单元1-2层房屋。2014年2月10日，王某芬与原告儿子王金龙、王某亚与原告分别签订房屋买卖合同，合同约定房屋价款3339360元，原告即时交付房屋购房款260万元后双方共同申请办理房屋权属转移登记手续，余款于2014年4月15日前付清，所售房屋在2017年租赁合同期满后交付原告。2014年2月10日，王某亚与原告又签订一份补充条款，约定出售方承担交易费用10万元，扣除王某亚收取的2014年度房租12万元，原告还应付房款3119360元，此后房屋租金仍由王某亚收取再转交原告。2013年12月12日，原告给王某亚汇款260万元后，被告未按照合同规定办理房屋权属变更登记手续，也未将房屋交付原告，故原告诉请法院判决被告与原告共同办理房屋过户手续至王金龙名下，交付房屋，并承担违约金100180元。
被告王某亚、王某芬辩称，一、2014年2月10日，二被告与原告李某某签订房屋买卖协议，约定将郭某某名下的房屋以3339360元向其出售。当日双方又签订补充协议，二被告同意承担10万元交易费，并同2013年9月15日至2014年9月15日的租金12万元，合计22万元从原告购房款中扣除。同时约定双方在办理更名过户之前原告须提供合法有效的保证。现原告李某某已支付260万元，尚欠50万元未付，由李某某出具欠据，其儿子王金龙担保。二、关于原告应提供有效担保，双方在合同第二条、补充条款第2条中约定，李某某以其房产作为担保，但因未到产权部门办理抵押登记，故该房屋担保不具有法律效力，所欠房款原告在约定期限也没有支付。原告上述行为已经违反双方约定,致使房屋买卖无法继续进行,故要求与原告解除合同，退回房款，并由原告承担违约金100180元。
被告郭某某辩称，双方交易过程其并不知情，其系顶名产权人，实际产权人为王某亚，如果需要更名过户其愿意配合。
经审理查明，2014年2月10日原告李某某与被告王某亚签订房屋买卖协议，被告王某亚将坐落于铁锋区平安南街二院综合楼B单元1-2层房屋出售给原告李某某。双方约定房屋价款3339360元，合同签订后即时交付房款80%即260万元，随后双方办理更名过户手续，余款房款20%，原告于2014年4月15前交付，余款未交付前原告需提供有效保证。在该协议中双方还约定如因出售方原因造成无法更名过户，出售方需承担房屋总价款3%的违约责任。当日双方又签订补充协议，对约定事项做进一步补充。约定被告承担交易税10万元，被告已收取的2013年9月15日至2014年9月15日房租12万元从剩余房款中扣除。所欠部分房款由李某某出具50万元欠据且以其坐落于平安南街二院综合楼Ｂ单元一层00373757号房屋作为担保，并由其子王金龙作为连带保证人，其子作为本次房屋买卖合同产权登记人。此外双方约定，因该房屋已经出租，故暂不对外告之，由被告收取房款后转交给原告。
另查明，书面合同签订前，原告已于2013年12月５日、2013年12月６日、2013年12月12日（两笔）四次向被告王某亚付款260万元。庭审中原告称因双方关系较好，故先付款后签订房屋买卖协议。诉争房屋位于被告郭某某名下，郭某某自认其是为王某亚顶名的产权人，该房屋实际产权人为王某亚，其同意依据审理结果协助办理房屋更名过户手续。为方便被告王某亚、王某芬出售该房屋，郭某某与被告王某亚之妻王某芬办理了委托公证手续，郭某某授权由王某芬代理办理出售诉争房屋手续。为将诉争房屋登记在王金龙名下，王某芬与王金龙签订房屋买卖协议一份。但该协议房屋价款与实际价格不符。有关房屋价格李某某与王某亚在补充协议中有明确约定，房屋价款以其二人签订协议为准。诉讼中原、被告双方对房屋实际价款不持有异议。
再查明，诉争房屋承租人李博，其在本案诉讼中曾主张优先购买权，后撤回起诉。其在原、被告签订房屋买卖协议后，至2017年9月15日，按租赁合同约定应向被告王某亚交付房屋租金38万元（2014年9月15日至2015年9月15日12万元、2015年9月15日至2016年9月15日13万元、2016年9月15日至2017年9月15日13万元），上述租金王某亚未向李某某交付。2017年9月15日后承租人未支付租金。
上述事实有原告向本院提交的公证委托书复印件、房屋买卖协议书复印件2份、房屋买卖补充协议书复印件、房屋产权证复印件、汇款凭证复印件、被告与第三人租赁协议、原告为被告出具的欠据复印件为证及双方当事人开庭陈述记录在卷为凭。
本案焦点问题：原告支付260万元房款后，以其自有房屋作担保并由其子王金龙作为担保人是否符合双方有关保证的约定；原告提供担保物未办理房屋抵押登记手续是否有悖于合同约定；双方至今未办理房屋更名过户手续原、被告谁应承担违约责任，已收取房租及未收取房租收益如何分配？
本院认为，合同双方当事人应当本着诚实信用原则如约履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告诉请被告协助原告将买受房屋更名过户至其子王金龙名下，因双方对此在协议中有明确约定且该约定系双方当事人真实意思表示、不违反法律规定，故本院对上述协议予以确认，对原告诉请过户至王金龙名下的诉请予以支持。
关于履行合同过程中原告李某某与被告王某亚谁应当承担违约责任之争议，虽原告主张被告存在违约行为不予配合更名过户，但在协议中关于提供担保的房屋是否需要办理抵押登记并没有明确约定，依据法律规定，合同约定履行方式不明应当按照有利于实现合同目的的方式履行。众所周知抵押登记是具有排他效力的担保形式，因其担保的可靠性及有效性，在实践中多为债权人采用。作为出售人在尚有尾款未予收取且需先行更名过户情形下，要求买受人提供合法有效、可靠的担保是一种合理诉求，该要求无损原告合法权益，作为买受人的原告应本着积极促成合同成立原则予以处理解决，且担保法中明确规定以城市房产做抵押的应当进行房地产抵押登记，未经登记的房地产抵押合同不发生法律效力。然原告在长达近五年的时间里置原告合理诉求不顾，采取消极姿态予以应对，拒绝办理担保物抵押登记并拒付尾款，其行为已有悖于双方签订合同的目的，构成违约，原告应当对此现状承担违约责任，故本院对原告提出被告违约的主张不予支持，对被告提出的原告违约应当承担违约责任的抗辩理由予以采纳。但因原告已经履行大部分给付房款义务，不构成根本违约，及应本着促成合同成立原则，本院对被告王某亚、王某芬辩称双方应解除房屋买卖协议、可返还原告购房款的抗辩理由不予采纳，原告应当对此承担违约责任。鉴于被告留取租金380000元后，仍要求原告承担100180元的违约责任过分高于其受到的实际损失，本院对该项要求原告共承担480180元违约责任的反驳观点不予采纳。对被告因原告违约造成的损失按照其未取得的尾款50万元及应获得同期贷款利息之和作为基数计算（利率4.75%），从2014年4月15日计算至2018年10月15日，经计算利息应为106875元（500000×4.75%×4.5年）。又因按照法律规定其受到的损失不应超30%，故被告应获得的违约金为182062.50元（606875×30%）。

有关收取房屋租金应归谁所有之争议，虽双方在协议中有房租由被告王某亚继续收取后转交李某某的相关约定，但该协议同时约定“乙方违约甲方收取的2013-2014年房租将以乙方全额付清购房款之日起计算甲乙双方各自归属权益”。如此约定可见，原告收取房租的权利系以其完全履行合同义务即支付房屋尾款为基础条件，现房屋尾款尚未交付完毕，房屋所有权尚未转移，全部房屋归李某某所有，与合同订立初衷并不相符。鉴于本案原告已实际出资260万元的事实以及房屋物权尚未转移由被告实际管理之现状，已收取的38万元房租收益及尚未收取的租金应由双方共同分配，本院认为参照原告出资比例，被告王某亚收取10万元租金，李某某收取28万元租金并收取2017年9月15日之后尚未收取的房屋租金较为适宜。因原告尚欠被告尾款50万元未予支付，故被告在协助其办理更名过户时，其亦应支付尾款。双方互负给付义务款项在本案中一并冲抵，同时履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、四十二条、四十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：

一、被告王某亚、王某芬、郭某某于本判决生效后协助原告李某某将其所购房屋更名过户至李某某之子王金龙名下；
二、原告李某某于本判决生效后给付被告王某亚、王某芬购房款余款500000元；
三、原告李某某给付被告王某亚、王某芬违约金182062.50元；
四、被告王某亚、王某芬给付原告李某某已收取房屋租赁费用280000元，2017年9月15日之后尚未收取房屋租金由李某某收取；
综合上述二、三、四项，原告李某某一次性给付被告王某亚、王某芬402062元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费34316元，由原告李某某负担24316元，被告王某亚、王某芬负担10000元。保全费1020元，由原告李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

审判长 姜兴
人民陪审员 郑友丽
人民陪审员 张忠义

书记员： 戴冰然