李永潮与张正军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：李永潮，男，1980年1月9日生，汉族，住浙江省绍兴市。
　　委托诉讼代理人：李小土，住同上。
　　委托诉讼代理人：徐浩，上海市志君律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：张正军，男，1976年11月5日生，汉族，住江苏省。
　　委托诉讼代理人：李宏伟，上海中沃律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：段鑫，上海中沃律师事务所律师。
　　原告李永潮与被告张正军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序审理。本院于2018年9月4日公开开庭进行了审理。被告于2018年10月15日向本院提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，并于2018年10月31日、11月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李永潮及其委托诉讼代理人李小土、徐浩，被告(反诉原告)张正军及其委托诉讼代理人李宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李永潮向本院提出诉讼请求：1.被告搬离并返还上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)；2.被告支付原告自2017年9月15日起至2018年7月14日止的房屋租金人民币108,000元(以下币种同)；3.判令被告支付原告自2018年7月15日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.被告支付原告违约金20,000元。事实和理由：2013年10月28日，被告因经营足浴店需要，向原告承租了系争房屋，约定租期为2012年7月15日至2015年7月14日，年租金为120,000元。之后，原告将装修过的系争房屋交给被告使用，被告按季度向原告支付租金。在租期到期前，应被告要求，原、被告合意将租期延续三年，即自2015年7月14日起至2018年7月14日止，并将年租金调整为129,600元。按约定，被告应于2017年9月支付下一季度房租，但被告迟迟未付，原告虽多次催缴，但均无果。为维护自身权益，原告诉至法院，诉请如前。案件审理过程中，原告明确被告付清了截至2017年10月14日的租金，之后被告再未付过租金或使用费；系争房屋虽遇动拆迁，但拆迁过程中从未发生过停水、停电的情况；2018年10月29日，被告将房屋腾空后，返还给了原告，双方办理了相应的房屋交接手续；原告收取过案外人杨明禄支付的押金10,000元，未退还给杨明禄，愿意将押金10,000元返还给被告。因而，原告变更诉讼请求为：1.被告支付原告自2017年10月15日起至2018年7月14日止的房屋租金97,200元；2.被告支付原告2018年7月15日起至2018年10月29日止的房屋占有使用费37,637元(129,600元/365天×106天)；3.被告支付原告违约金20,000元。
　　被告张正军辩称，同意搬离房屋，并且被告于2018年10月29日将房屋腾空后返还给了原告，双方办理了相应的交接手续。被告已经付清了截至2017年10月14日的租金；对于之后的租金或占有使用费，被告确实未向原告支付过，被告认为如原告未收到拆迁补偿款，被告同意减半支付给原告，因为自2017年6月房屋遇动拆迁，影响被告正常经营；但如原告已经收到拆迁补偿款，则原告无权收取租金或使用费；自2017年6月17日起，原告无权向被告主张租金，应由案外人主张；不同意支付违约金。虽然被告未曾向原告直接支付过押金，但被告曾向上一手租客杨明禄支付过押金10,000元，杨明禄也曾向原告支付过押金10,000元，原告未向杨明禄返还过押金，故被告要求原告退还其押金10,000元。案件审理过程中，被告承认系争房屋在拆迁过程中，从没有停水、停电过。
　　反诉原告张正军向本院提起反诉请求：反诉被告李永潮支付反诉原告停产停业损失274,908元、设备迁移费8,350元、装饰装修费162,255元、搬迁费5,499元、临时过渡费23,368元、其他附属物补偿3,000元。事实和理由：2013年10月反诉原告自反诉被告处租赁系争房屋，用于经营足浴店，双方约定租期到2018年7月14日。当月，反诉原告向上一手租客杨明禄以现金的方式支付过转让费188,000元，购买了杨明禄之前做足浴而在房屋内的装修及放置的油压床、空调等。2013年11月，反诉原告为经营油压保健按摩，将房屋内原有装修全部拆除，进行了重新装修，历时两个月，花费大约240,000元，包括用石膏板将房屋隔成多间房间，还在每间房间内购买了油压床，安装了淋浴间。租期内，系争房屋遇动拆迁，客观上造成了反诉原告停产停业。故反诉原告作为系争房屋的实际使用者，拆迁过程中的停产停业损失、装饰装修补偿、搬迁费等都应该是补偿给房屋的实际使用人的。故反诉原告提出如上反诉请求，望判如所请。案件审理过程中，反诉原告确认本次拆迁反诉被告是以产权调换的方式获得补偿的，反诉被告没有收到动迁补偿款，相反要补齐置换房屋的差价。
　　反诉被告李永潮辩称，不同意反诉原告的全部诉请。因为反诉原告主张赔偿停产停业损失、设备迁移费、搬迁费、临时过渡费依据的是原告与案外人动迁公司签订的拆迁补偿协议，依据拆迁补偿的相关规定，反诉原告主张的各项补偿款的支付对象是房屋所有权人，即反诉被告，而非反诉原告；反诉原、被告之间争议的基础法律关系是房屋租赁法律关系，现在反诉原告的主张实际是要求分割拆迁利益；并且反诉原告没有停产停业；对于装饰装修，反诉原、被告签订的合同约定了房屋内的装饰装修属于反诉被告所有，且房屋内既有的装修是上一手租客杨明禄为开足浴店而添附的，其退租后，装修归反诉被告所有，与反诉原告无关。本次拆迁，反诉被告以产权调换的形式获得补偿，未收到过动迁补偿款。
　　经审理查明，2013年10月28日，原告将系争房屋出租给被告，双方签订《房屋租赁合同》。第一条约定原告出租给被告系争房屋的二楼二底，面积为230平方米，框架结构，原告同时提供被告正常营业所需的水、电，水、电费由被告自负。第二条租赁期限共三年，原告自2012年7月15日起将出租房交付给被告做营业房使用，至2015年7月14日收回。合同期满后，被告应该腾出租赁房屋，被告在房屋租赁期间添加的财产，动产归被告所有，固定的装潢等设施归原告所有。第三条约定租金每年为12万元，分两次付款，第一次付上半年租金6万元，押金1万元，第二次提前一个月付下半年租金6万元，押金期满后归还(中途不得转让)。备注：同意租期延长至2018年7月14日，租期为三年(2015年7月14日至2018年7月14日止)，租金为原有租金12万/年的基础上增加8%，即129,600元/年。
　　之后，原告将装修过的房屋交付被告使用。被告付清了截至2017年10月14日的房屋使用费。
　　另查明，系争房屋未取得建设工程规划许可证。2003年1月1日，原告及李小土与案外人松江区泗泾镇赵非泾村民委员会(以下简称“赵非泾村委会”)签订《集资房屋买卖契约》一份，约定：被告向案外人赵非泾村委会购买系争房屋，建筑面积229.09平方米，房屋总价款为801,815元，房屋于2003年1月1日前交付原告。
　　2017年6月17日，案外人李小土作为被拆迁人同案外人上海大得同置业有限公司(以下简称“大得同公司”)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定就系争房屋建筑面积229.09平方米，案外人大得同公司补偿李小土停产停业损失每平方米建筑面积1,200元，总计294,908元；设备迁移费8,350元；装修装饰费162,255元(包括抛光砖、纤维板隔断、护墙板、纤维板顶、瓷砖、小卫生、淋浴房、墙纸、瓷灶柜、广告牌、塑铝板、楼梯、吧台、水电改造)；搬迁费12元/平方米×2次×229.09平方米=5,499元；临时过渡费17元/平方米×6个月×229.09平方米=23,368元；其他附属物3,000元等。
　　案件审理过程中，上海市松江区泗泾镇动拆迁安置办公室工作人员创国庆向本院陈述：此次动拆迁的补偿对象是权利人；装饰装修补偿是根据评估公司的估价单，但因系争房屋是营业房，购买时价格高于楼上的居住房，所以会就停产停业及装修损失进行补偿，即便房屋空置，也会有停产停业及装修补偿，只是补偿标准会降低；此次动拆迁款暂时不会发放，用于给产权人之后购买安置房。
　　以上事实，有《房屋租赁合同》、《集资房屋买卖契约》、《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》、装修估价情况表、谈话笔录等证据以及当事人的陈述予以佐证。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告所签订的《合同》无效。《合同》无效后，因《合同》取得的财产，应当予以返还。故被告依法应向原告返还房屋。被告在案件审理过程中已经向原告返还了房屋，原告也撤回了要求返还房屋的诉讼请求，本院依法予以准许。在被告返还房屋之前，原告参照合同约定的租金标准要求被告支付实际占有使用房屋期间的占有使用费，与法有据，本院依法予以支持。至于被告称由于动拆迁影响其对房屋的使用，但其并未举证，且在庭审中，原、被告均确认动拆迁过程中，房屋并未发生过停水、停电的情况，因此对于被告要求减半支付占有使用费的答辩意见，本院不予采纳。对于原告主张的违约金，因合同无效，其中关于违约金的条款也当然无效，故原告的该项诉请缺乏合同依据，本院不予支持。对于押金10,000元，虽原告并未直接收取被告支付的押金，但是原告承认其未向被告的上手租客退还押金，并愿意向被告返还押金10,000元，本院依法予以准许。
　　关于房屋内的装饰装修，反诉被告称将装修过的房屋交付反诉原告使用。反诉原告辩称其自上手租客杨明禄处购得了装修，之后又自行投资进行了新的装修，但其均未举证，本院难以采信反诉原告所称。因此对于反诉原告主张的装修补偿，本院不予支持。关于反诉原告主张的停产停业损失，本院认为根据现有查明的事实，此次拆迁并未实际影响反诉原告对于房屋的使用，也未造成其停止经营，相反反诉原告一直占有使用房屋，直到诉讼过程中才向反诉被告返还了房屋，故对于反诉原告主张的停产停业损失，本院亦难以支持。至于反诉原告主张的其他附属物补偿，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。本院认为合同自始无效。在合同无效后，反诉原告应腾空并返还房屋，必然产生一定的搬迁费用及过渡期间的费用，此系合同无效而给反诉原告带来的损失。对于这一部分的损失，因反诉被告明知系争房屋未取得建设工程规划许可证仍对外出租，应承担主要责任；反诉原告作为承租人在租赁房屋前未尽到审慎审查房屋的义务，应承担次要责任。因此对于反诉原告主张的设备迁移费、搬迁费、过渡费，本院依法予以支持22,330.20元。　
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)李永潮与被告(反诉原告)张正军于2013年10月28日签订的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告(反诉原告)张正军于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李永潮自2017年10月15日起至2018年10月29日止的占有使用费(按129,600元/年标准计算)；
　　三、原告(反诉被告)李永潮于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)张正军押金10,000元；
　　四、原告(反诉被告)李永潮于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张正军设备迁移费、搬迁费、临时过渡费合计22,330.20元；
　　五、驳回原告(反诉被告)李永潮的其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)张正军的其余诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费2,860元，减半收取计1,430元，由原告(反诉被告)李永潮负担286元(已付)，被告(反诉原告)张正军负担1,144元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，反诉案件受理费减半收取4,230.50元，由被告(反诉原告)张正军负担4,000元(已付)，由原告(反诉被告)李永潮负担230.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：魏婷婷

书记员：陈  莹