李某某、张某某财产权属纠纷一审民事判决书

原告（执行案外人）：郑秀芝。
委托诉讼代理人：秦赟，唐山市古冶区古冶法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：李某某。
委托诉讼代理人：陈志斌。
委托诉讼代理人：王海靓，河北杰大律师事务所律师。
被告（被执行人）：张某某。
委托诉讼代理人：蒋子军，河北东明律师事务所律师。
第三人：王建国。
委托诉讼代理人：汤小立，河北东明律师事务所律师。

原告郑秀芝与被告李某某、第三人王建国财产权属纠纷一案，本院于2009年11月2日受理，于2010年4月20日作出（2010）古民初字第27号民事判决，原告郑秀芝不服提起上诉，2010年8月2日，唐山市中级人民法院作出（2010）唐民三终字第470号民事裁定，裁定撤销原判，发回我院重审。该案发回后，原告郑秀芝向我院申请追加张某某为被告，本院以案外人执行异议纠纷受理，于2012年12月3日作出（2010）古民初字第1455号民事判决，被告李某某不服，提起上诉，唐山市中级人民法院以（2013）唐民三终字第59号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2014年4月22日，河北省人民检察院以冀检民行抗（2014）80号民事抗诉书提出抗诉，河北省高级人民法院作出（2014）冀民抗字第93号民事裁定，指令唐山市中级人民法院对本案再审。2015年11月16日，唐山市中级人民法院作出（2015）唐民再终字第108号民事裁定书，裁定：一、撤销唐山市中级人民法院（2013）唐民三终字第59号民事判决和唐山市古冶区人民法院（2010）古民初字第1455号民事判决。二、发回唐山市古冶区人民法院重审。该案发回后，本院于2017年6月28日，作出（2016）冀0204民初224号民事判决，被告李某某不服提起上诉，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02民终6922号民事裁定：1、裁定撤销河北省唐山市古冶区人民法院（2016）冀0204民初224号民事判决；2、本案发回河北省唐山市古冶区人民法院重审。本院于2017年11月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月15日公开开庭进行审理，原告郑秀芝的委托诉讼代理人秦赟，被告李某某的委托诉讼代理人陈志斌、王海靓，被告张某某的委托诉讼代理人蒋子军，第三人王建国的委托诉讼代理人汤小立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郑秀芝向本院提出诉讼请求：停止对坐落在古冶区古冶北寺花园商贸楼9号楼的执行。事实和理由：被告李某某向唐山市古冶区人民法院申请执行的坐落于古冶区古冶北寺花园商贸楼9号楼早在2006年5月20日张某某就委托王建国以25万元的价格出售给了原告，有出售协议和收条为证。当时因为政策原因未能过户，但原告已经实际入住并经营餐馆至今，期间原告投资80万元对该楼进行了装修改造，对此张某某和王建国并不否认，现被告要求执行属于原告的财产，侵害了原告的合法权益，故依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第17条之规定起诉，敬请判准上述请求。
被告李某某辩称，1、本案原告签订的房屋出售协议书并不是合法有效的买卖合同。首先，从协议的签订主体看，原告提交的出售协议书中买方权利人为管京一人，原告未提交证据证明管京是否存在。出售方王建国是否事先已经具有张某某委托其出售房屋的权利的表述前后不一，房屋产权所有人张某某在2011年8月9日与法院的谈话笔录中明确自认未授权王建国买卖涉案房产，明显该合同不具有真实性。综合法院几次庭审的庭审笔录来看，买卖双方多次前后表述不一，而产权所有人又提交多份相反的主观自述证据。基于我国法律诚实信用的原则，要求当事人应当如实陈述案件事实，对同一案件同一事实前后陈述不一致的，因其陈述不能相互印证，故对其主张不能支持。若认定协议有效，将来实际权利人管京据此再要求给付房屋，无疑是损害实际权利人的合法权益。其次，从协议内容看，该协议交易的是卖方王建国所投资建设的商贸楼，且没有写明具体的购房地址，不符合买卖合同的构成要件，不能证明原告购买的是涉案房产。房屋价款更是严重低于市场价值，不符合正常交易习惯。故应按照《合同法》52条，认定无效。2、本案原告在人民法院查封之前并没有合法占用该不动产。首先，原告提交的营业执照取得的显示时间为2009年7月16日，经营场所显示为古冶北寺公园商业楼，不能证明原告在2008年8月17日涉案房产被查封之前就占有该不动产。且在2009年1月7日评估人员对涉案房产进行实地勘察时，报告中陈述，涉案房产闲置未用。其次原告在几次庭审中自认并提供证人证实营业执照是通过伪造相关手续取得的，那么原告依据无效合同和骗取的营业执照主张自己占有该涉案房产，也属于非法占有。3、本案原告并未支付全部价款。首先，双方协议中约定的交款时间为协议签订日，但原告提交的收条显示交款时间为2006年4月6日，交款日期早于签订房屋出售协议，不符合正常交易习惯。其次原告在几次法院审理过程中提交了三份不同形式、不同内容的收条，可以看出该收条是可以多次补签、多次更改的主观性证据，也说明原告提交的收条不具有真实性，不能认定为交款的凭证，对于是否交纳购房款应依据银行流水这一客观证据予以证实。4、本案原告对于涉案房产未办理过户手续自身有过错。首先，从原告提交的房屋出售协议书中第二款约定2年内甲方负责办理过户手续，而原告却从未向出卖人主张办过户手续或提起诉讼保护自身合法权益，反归因为政策原因。其次，从中国农业银行股份有限公司唐山古冶支行向古冶区人民法院出具的涉案房产抵押登记的证明看，在签订房屋出售协议时，原告知晓涉案房屋已经处于抵押状态，属于故意购买不能过户的房产，而出售协议签订后2个月，该房产就注销抵押，但原告仍未要求办理过户，使该房产再次进行抵押贷款，而原告在明知抵押给银行的情况下既不向抵押权人清偿债务从而办理过户，也不进行提存保障自身权益，怠于行使自己合法过户权利导致涉案房产不能办理过户。综上所述，本案原告并不享有足以排除强制执行的合法权益，请人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告张某某辩称，一、王建国向郑秀芝出售诉争房屋的行为系张某某的授权，郑秀芝已经按照市场价格支付了对价，至今已经占有使用10年有余，买卖行为具有真实性。第一，2006年3月18日，张某某授权王建国将自己名下坐落于古冶北寺花园商贸楼对外出售、出租，并亲笔书写了委托书。2006年5月20日，张某某在王建国与郑秀芝签订的房屋出售协议书上写上了："此协议我看过同意，张某某"，这是张某某亲笔所写，张某某认可。第二，根据2005年7月12日《房屋抵押贷款合同》第三条的规定，位于古冶北寺商业城房屋（8、9号房屋），当时作价29万元。而王建国在2006年以25万元出售涉案房屋，该价格远远高于贷款机构评估价格的一倍，郑秀芝按照交易习惯购得房屋，支付了房屋对价。第三，郑秀芝以诉争房屋为经营场所，于2006年12月14日领取天成饺子宴和2009年7月10日领取香河肉饼饭店的营业执照。说明郑秀芝购买诉争房屋后，对该房产进行了装修扩建，办理营业执照，实际占有、使用、受益至今，张某某完全认可。第四，工商档案中《租赁协议》"张某某"三个字不是本人签字，该协议不具有真实性，不能作为本案定案的依据。二、王建国与郑秀芝签订的房屋出售协议书合法有效。第一，依据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条、《中华人民共和国合同法》44条第一款、《民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第四条的规定，我方认为，2006年5月20日王建国与郑秀芝签订的协议具有合法性。第二、抵押期间达成买卖协议，解除抵押后办理过户登记，不违反法律和司法解释的规定。根据我国《担保法》和《物权法》的有关规定，抵押人出卖抵押物应该通知抵押权人，否则转让行为无效。被告李某某以此主张原告与第三人所签《房屋出售协议》无效，毫无道理，首先李某某不能代替抵押权人行使该项权利，其次抵押权人并未主张该项权利，最后，诉争房屋的抵押权人已经实现了到期债权。三、（2010）古民初字第925号民事案件与本案没有关联性。第一，两案主体不完全一致。第二，两件案件形成时间符合正常逻辑。第三，从该案调解笔录看，其内容与本案更是没有关联性。四、人民法院对诉争房产的执行是错误的。第一，张某某于2006年4月就将诉争房屋卖给了郑秀芝，自此原告对涉案房屋享有了物权；而李某某对张某某债权的产生时间在2008年8月5日。从时间顺序来看，原告的物权请求权应该先于李某某的债权请求权。第二，根据最高人民法院法释（2004）15号文《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院能否"查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续"的房屋，其关键就是买房人是否有"过错"。本案郑秀芝对不能过户没有任何过错，如果李某某没有证据证实原告有过错，人民法院就应该立刻停止对该诉争房屋的执行。第三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，法院可以参考适用。第四、对原告要求张某某配合履行过户手续的诉请，我方没有异议。综上，请人民法院确认王建国与郑秀芝签订的协议合法有效，判决停止对古冶北寺花园商业楼9号楼的执行。
第三人王建国述称，一、第三人取得了出售诉争房产的合法授权，房屋买卖行为合法有效。二、第三人代理张某某将诉争楼房出售给原告，并已经按约收取原告全部房款，事实清楚，证据确凿。三、在收取原告房款之时，第三人即将诉争房产交给原告。四、第三人并不认识管京，是否存在管京其人无法考证。五、第三人与原告在房屋买卖关系中均无过错，就诉争房屋而言，被告李某某的执行请求权不能对抗原告的合同请求权。综上所述，人民法院对原告停止执行古冶区北寺花园商业楼9号楼的诉讼请求，依法应予以支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告郑秀芝提交的证据1、房屋出售协议书，证据6、张某某亲笔所写书面说明，证据7、保证书，证据9、张某某对王建国的委托书，上述证据能够证实被告张某某事先授权王建国将本案诉争房屋出售给原告郑秀芝，且事后又在房屋出售协议书上签字追认，该房屋出售协议书真实有效。证据2、购房款收条，证据12、证人郭某证言，上述证据能够相互佐证，能够证实原告郑秀芝与第三人王建国就本案争议房产签订买卖合同，原告郑秀芝一次性支付购房款25万元。该购房款收条虽为三份，但内容实质一致，且原告郑秀芝对三份收条进行了情况说明。该协议书买卖双方开端虽列为王建国和管京，落款亦有郑秀芝签名，且收款人王建国认可全部房款由郑秀芝一人交付，故郑秀芝对争议房产依法享有合同权利，管京是否真有其人均不能影响本案郑秀芝对争议房产的合同权利。被告李某某虽对购房协议和收条有异议，但未提交相关证据证实其主张，而原告不但提交房屋出售协议书和收条原件并提出文检鉴定，虽因故未能得出鉴定结论亦应认定原告对其主张尽到了举证责任。故本院对原告方提交的上述证据予以确认。证据3、证人郑某、李某的证人证言，主要讲述了办理营业执照及扩建房屋的过程，结合原告方在(2010)古民初字第1455号提交2006年10月27日卫生许可证（庭后核实与原件核对无异）及在（2010）古民初字第27号提交的2006年12月14日的个体工商户营业执照，能够证实原告自2006年10月27日起用诉争房屋开办天成饺子宴，实际占有、使用诉争房屋的事实，故对上述证据，本院予以采信。证据4、（2009）古执异字第1号执行裁定书，系生效的法律文书，本院予以采信。证据5、（2008）古民初字第1303号民事判决书，证据8、李某某上诉补充意见，对上述证据的真实性予以采信，对原告的证明目的不予采信。证据10、2002年12月31日古冶区城市建设综合开发公司与众鑫建安公司、泰安建安公司《合同》，因无原件相核对，本院不予采信。证据11、中国农业银行股份有限公司唐山古冶支行证明，加盖有相关部门公章，能够证实诉争房屋在农业银行古冶支行设定抵押的相关情况，本院予以采信。
被告李某某提交的证据1、（2008）古民初字第1303号民事判决书，（2008）古民保字第23号民事裁定书，上述法律文书系生效法律文书，可以证实李某某与张某某之间存在借贷关系，被告李某某提出执行有法律依据，同时能够证明诉争房产被法院查封的时间为2008年8月17日，本院予以采信。证据2、郑秀芝个体工商户登记档案，能够证实原告郑秀芝自2010年后在诉争房屋的经营情况，但不能证明郑秀芝在此之前未使用该诉争房屋。证据3、房地产评估报告主要对诉争房屋即古冶区北寺商业城8、9号的房产价格进行评估，其无法全面反映被评估房屋的真实状态。证据4、商品房买卖合同，对其真实性、合法性本院予以确认，但诉争房屋的取得方式，无论诉争房屋系被告张某某自建或是从他人手中购买，均不影响被告张某某权利人的身份，张某某处分诉争房屋具有合法性依据，故对上述证据2、3、4的证明目的，本院不予采信。
被告张某某提交的证据1、2011年8月9日给张某某做的询问笔录，系本院依职权所做的谈话笔录，能够证实房屋出售协议上张某某签名是其本人所签及其所写书面声明的真实性，本院予以采信。证据2、农业银行唐山古冶支行2012年9月10日证明系本院依法调取的证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据3、房屋抵押贷款合同，因无原件相核对，本院不予采信。
第三人王建国提交的证据1、张某某2006年3月18日对王建国作出的委托书，证据2、房屋出售协议，上述证据与原告提交的证据1、9相一致，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年5月20日，被告张某某委托第三人王建国以25万元的价格把坐落于唐山市古冶区古冶北寺商业城9号房屋出售给了原告郑秀芝（管京），原告自此一直占有、使用该房，并对房产进行了装修和扩建。2009年8月27日，原告郑秀芝得知唐山市古冶区人民法院将依法拍卖坐落于唐山市古冶区古冶北寺商业城9号房屋，其以早在2006年5月20日就买受了该房屋并已装修、扩建、使用至今，被告李某某申请执行该财产侵犯其利益为由提出异议，作为案外异议人向本院申请停止拍卖上述房产。2009年9月15日本院依法作出（2009）古执异字第1号执行裁定书，裁定驳回该异议，此后原告以同样理由，提起案外人执行异议之诉，诉至本院。
另查明，唐山市古冶区古冶北寺商业城9号房屋的所有权人及土地使用权人为被告张某某，该房产于2005年7月12日至2006年7月12日在中国农业银行股份有限公司唐山古冶支行设定抵押，于2006年7月21日注销抵押；2006年7月21日至2007年7月21日在中国农业银行股份有限公司唐山古冶支行设定抵押，贷款到期后出现逾期，至2008年8月14日收回贷款本息后未进行抵押设置。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行之民事权益，是应否执行该执行标的的依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中首先原告郑秀芝与第三人王建国签订的房屋出售协议书经被告张某某追认，合法有效，本院予以确认。虽该出售协议中乙方（购买方）所列为管京，但因该协议落款亦有原告郑秀芝签名，且收款人王建国认可全部房款由郑秀芝一人交付，故郑秀芝对争议房产依法享有合同权利，管京是否确有其人不能影响本案郑秀芝对争议房产享有的合同权利。其次郑秀芝与王建国签订房屋出售协议的时间为2006年5月20日，郑秀芝于2006年10月27日取得卫生许可证，2006年12月１4日取得营业执照，用于经营天成饺子宴，说明原告郑秀芝于2006年开始用诉争房屋进行经营，早于诉争房屋被法院查封的时间2008年8月17日。再次郑秀芝买受房屋后支付了全部房款25万元，并对房屋进行了装修、扩建。最后因诉争房屋先是在中国农业银行股份有限公司唐山古冶支行设定抵押，后于2008年8月17日被唐山市古冶区人民法院查封，未过户登记非因原告郑秀芝自身原因。

综上所述，原告郑秀芝要求停止对唐山市古冶区古冶北寺商业城9号房屋执行的诉讼请求，理据充足，应予支持。原告郑秀芝当庭撤回1、确认被告张某某委托第三人王建国与原告郑秀芝所签《房屋出售协议书》有效；2、将坐落在古冶区古冶北寺花园商贸楼9号楼判归原告所有；3、判令被告张某某承担继续履行《房屋出售协议书》、协助原告办理房屋过户手续的合同义务的诉请，符合法律规定，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：

不得执行被告李某某（申请执行人）申请执行的坐落在唐山市古冶区古冶北寺商业城9号房屋，本院（2009）古执异字第1号执行裁定于本判决生效时自动失效。
案件受理费80元，由被告李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判长 芦丽群
审判员 许文辉
审判员 张余

书记员： 葛欣