李渊林与陆鸣祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：李渊林。

委托诉讼代理人：陈广，上海汉盛律师事务所律师。

被告：陆鸣祥。

原告李渊林与被告陆鸣祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，先适用简易程序，后因被告下落不明，依法转为普通程序。本院于2018年11月23日公开开庭进行了审理，原告李渊林的委托诉讼代理人陈广，被告陆鸣祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李渊林向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告向原告支付2017年4月20日至2017年7月9日的租金17,874.66元（按日租金3.505元计算，人民币，下同）；2.要求判令被告向原告支付2017年7月16日至2017年11月20日的房屋占有使用费80,588.80元（按日租金10元计算）；3.要求判令被告支付2010年4月至2017年6月共87个月的房屋物业管理费27,387.60元（按每平方每月5元计算）。事实和理由：2010年4月，原告将位于上海市闵行区的房屋出租给被告使用。租赁日期自2010年7月1日至2018年6月30日止，租金开始第一年为2.50元每天每平方米，物业管理费由承租方承担，在支付租金的同时支付给原告。2017年因被告欠缴租金，经法院调解，限定被告在2017年7月8日前向原告付清至2017年4月19日的租金，否则双方租赁合同于2017年7月9日解除，被告应在2017年7月15日之前向原告返还房屋。调解书生效后，被告未按约支付租金，也未按照调解书限定的日期返还房屋。被告的行为已经违反了双方的约定，也侵犯了原告的权益，原告认为，上述调解书仅处理了原、被告截止至2017年4月19日的租金，但未处理以下事项：1、合同期内被告未支付的物业管理费；2、被告未支付的自2017年4月19日至合同解除日前的租金；3、被告因未按时返还房屋而应当向原告支付的房屋使用费。故原告提起诉讼。

被告陆鸣祥辩称，因为原来调解的案件，法院查封了其帐户，也扣除了45,000元，导致其生活困难。涉案房屋被告已于2017年11月收回。其付的租金已经包含物业管理费。

本院经审理认定事实如下：上海市闵行区房屋权利人为原告李渊林。

2010年4月1日，原告李渊林（甲方、出租方）与被告陆鸣祥（乙方、承租方）签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：1-1甲方将座落在本市闵行区房屋出租给乙方，面积为62.96平方米。2-1甲、乙双方约定，甲方于2010年4月1日前向乙方交付该房屋，租赁日期自2010年7月1日起至2018年6月30日止。3-1甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米租金为2.50元，月租金为4,788元，上述租金在租赁期限内不变，如需变动，则应由甲、乙双方重新协商，并达成书面协议。3-3乙方支付租金的方式：以现金方式支付，第一个月付一押二，从第二个月起每隔三月支付一次，提前十日支付。4-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金，即9,576元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。4-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、物业管理费由乙方承担。6-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期【届满后七日内】返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元每平米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。补充条款：一：物业管理费支付房租时同时支付给甲方。第三年增长5%即2.625元；第四年再增长6%即2.783元；第五年再增长7%即2.977元，第六年再增长8%即3.215元；第七年再增长9%即3.505元；第八年再增长10%即3.855元。

合同履行过程中，原告曾就双方之间的房屋租赁合同纠纷提起过诉讼，原、被告就双方之间的上海市闵行区房屋达成调解方案：一、陆鸣祥就该六套房屋结欠李渊林自2016年10月20日起至2017年4月19日止的租金261,134.80元，此款陆鸣祥于2017年5月31日前支付130,000元，余款131,134.80元于2017年7月8日前付清；二、若陆鸣祥在2017年7月8日未付清上述款项即261,134.80元，则李渊林与陆鸣祥于2010年4月1日签订的六份《上海市居住房屋租赁合同》于2017年7月9日解除，陆鸣祥于2017年7月15日将李渊林所有的位于上海市闵行区室的房屋返还给李渊林。

之后，因被告无法付清上述调解书约定的款项，双方之间的租赁合同解除，房屋于2017年11月20日由原告收回后重新出租。

上述事实，由原告提供的上海市房地产权证、《上海市居住房屋租赁合同》、民事调解书、情况说明、收据、发票、原告与案外人之间租赁合同及情况说明等证据及原、被告当庭陈述予以证实。

本院认为，原、被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，因被告怠于履行付款义务导致合同解除后，被告仍负有义务支付合同解除前的租金及房屋交还前的房屋占有使用费，故原告要求被告支付相应租金及房屋占有使用费的诉讼请求本院予以支持。但对于原告要求按照日租金10元来计算房屋使用费，本院认为，原告援引合同载明的“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期【届满后七日内】返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元每平米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。”之条款，但该条款系对合同到期后房屋未按时返还所做出的约定，并不适用合同提前解除的情形，故本院参照合同解除当年的租金标准计算房屋占有使用费。对于原告主张的物业管理费，在合同中有两处约定，分别为：“4-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、物业管理费由乙方承担。”、“补充条款：一：物业管理费支付房租时同时支付给甲方。”，结合双方合同的履行及2017年5月的诉讼的实际情况，本院认为被告提出的租金中已经包含了物业管理费更具合理性，本院予以采信，故原告再次要求被告承担自2010年4月起的物业管理费本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告陆鸣祥于本判决生效之日起十日内支付原告李渊林租金17,874.66元；

二、被告陆鸣祥于本判决生效之日起十日内支付原告李渊林自2017年7月16日至2017年11月20日的房屋占有使用费28,246.37元；

三、驳回原告李渊林其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,817.02元，由原告李渊林负担1,784.66元，被告陆鸣祥负担1,032.36元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：沈慧芬