李玉龙与上海泓远盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李玉龙，男，1982年8月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：薛安军，上海君康律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邓亚萍，上海君康律师事务所律师。
　　被告：上海泓远盛房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：江河，董事长。
　　委托诉讼代理人：章晨煜，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王忆湘，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告李玉龙与被告上海泓远盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉龙的委托诉讼代理人薛安军、被告上海泓远盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王忆湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李玉龙向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期办证违约金人民币(以下币种相同)10万元。事实和理由：原、被告于2014年11月29日签订商品房预售合同，原告向被告购买上海市浦东新区蓝靛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。该合同中，双方约定了具体的交房日期和办理系争房屋房地产权证的期限。被告于2016年8月13日向原告交付系争房屋，但未与原告签署《房屋交接书》，并一再拖延办理房屋房地产权证。原告经过多次催告，被告直至2017年8月中旬才通知原告可办理小产证。被告的延误行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如诉请。
　　被告上海泓远盛房地产开发有限公司辩称，被告不存在违约行为。涉案房屋确实存在办理大产证延迟的情况，该情况系案外人上海国际医学园区集团有限公司的原因所致，在被告积极推进后，于2017年8月16日取得大产证。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，办理小产证的前提是取得大产证，而对大产证的办理期限双方并没有明确，故被告不存在逾期办理产证的违约行为。根据《商品房预售合同》补充条款一第十二条第四款约定，因政府主管部门原因造成出卖人不能按照约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。本案案外人上海国际医学园区集团有限公司是政府主管的国有企业，因其原因导致办证延迟，符合双方的该条约定，故请求驳回原告诉请。
　　本院经审理认定事实如下：2014年11月29日，原告作为买方(乙方)与被告作为卖方(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同第二条约定：乙方向甲方购买蓝靛路1488弄《朗格苑》34号502室……。合同第三条约定：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为22,155元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，该房屋全装修总价为2,021,201元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合取得《住宅交付使用许可证》的条件。合同第十一条约定：甲方定于2016年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同第二十九条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准，……。合同补充条款一第一条“承诺与保证”第1项载明“在签署本合同及本补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同及附件、本补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议”。合同补充协议一第三条“对付款方式的补充约定”中约定了付款方式为贷款方式，并约定了原告首付款付款时间与金额。合同补充条款一第十二条“对产权及相关登记的补充约定”第4款约定：因法律、法规、政府、命令和/或政府主管部门原因、工作程序原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接收、递交出卖人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任，……。2014年12月9日、2015年1月28日、2016年8月5日，被告向原告开具金额分别为821,201元、1,200,000元、665元的房款发票。2016年8月5日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2016年8月13日办理系争房屋的交房入户手续。
　　2017年3月3日，被告委托律师向医学园区公司发出《律师函》，言明：2013年10月起被告投资开发“朗格苑”房地产项目，2016年8月被告向小区业主集中交房，但至今被告仍未能取得项目大产证，其主要原因在于被告未取得上海市浦东新区教育局资产管理中心出具的《教育配套联系单》，而未取得该联系单的主要原因是医学园区公司的教育配套设施没有建成，有鉴于此，被告要求医学园区公司向被告提供“朗格苑”项目配套教育设施建设落实方案或解决措施、出具所建公建配套校(园)产证办理情况说明、提供未建设中学、小学及幼儿园的建设计划及建设计划进度表、落实小区适龄儿童接受幼儿园教育事宜、办理并使被告取得《教育配套联系单》。2017年3月13日，医学园区公司向被告复函，称2014年9月医学园区公司已经就医学园区居民小孩在周边就近镇域内临时入学问题致函周浦镇人民政府商请解决，2016年8月上海张江(集团)有限公司就被告提出的住宅地块建成交付使用后的对口学校问题已专报浦东新区人民政府恳请浦东新区教育局协调2019年园区自建学校启用前的生源就近入学问题，后续，医学园区公司也将继续协调落实配套教育设施问题。
　　2017年5月8日，被告向上海市浦东新区建设和交通委员会出具《关于“朗格苑”项目大产证无法办理的情况说明》,称被告于2016年8月按《业主共有房地产认定告知单》的要求向物管中心提交告知单所列必备材料，但至今未取得《业主共有房产认定证明文件》，据物管中心告知，获取《业主共有房产认定证明文件》的前提是需被告提交由浦东新区教育局固定资产管理中心出具的《教育局配套设施建设联系单》，而资管中心出具该联系单的先决条件是“朗格苑”项目所属的国际医学园区的教育配套设施建设完成，因“朗格苑”项目所属的国际医学园区的教育配套建设的责任主体是上海国际医学园区集团有限公司，医学园区的教育配套建设仍处于拆迁及前期手续办理过程中，尚未动工，该教育配套建设未完成的责任不在被告，被告已经完成相应的全部义务，因被告无法提供《教育局配套设施建设联系单》，物管中心无法向被告发放《业主共有房产认定证明文件》，进而致使被告无法取得大产证，要求妥善处理相关诉求。上海国际医学园区集团有限公司在该情况说明上盖章，并手书“情况属实”。
　　2017年7月11日，医学园区公司就阳光城丽景湾业主联名信作出回复，表示医学园区幼儿园、小学教育配套建设相对滞后，就产证办理问题，召开了专项协调会，会议明确区教育局依据相关政策法规在幼儿园及小学未建成并投入使用前，不会违规出具教育配套证明,因此相关部门也无法办理产证，同时还就业主子女入学入幼临时过渡方案和教育配套建设的进程作出了相应回复。
　　2017年8月16日，被告取得包括系争房屋在内的位于上海市蓝靛路1488弄1-31、34-41、44、46号房地产的大产证。2017年8月18日，被告向原告发出《办理产证过户通知书》，通知原告于2017年8月19日至2017年8月20日期间领取房屋产证过户相关资料并办理房屋产证过户相关手续。2017年8月19日，原告领取了相关办证资料。
　　另查明，2014年6月27日，被告就国际医学园区D2-02-05地块1-16#向上海市浦东新区住宅发展和保障中心缴纳城市基础设施配套费14,594,230.10元。
　　审理中，被告表示其不同意原告主张的逾期办证违约金，但同意支付原告补偿款2万元。
　　认定上述事实，由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、发票、《关于“朗格苑”项目大产证无法办理的情况说明》、《阳光城丽景湾业主联名信的回复》、《交房通知书》、《律师函》附邮寄凭证、《复函》、非税收入一般缴款通知书、上海市浦东新区不动产登记收件收据、沪(2017)浦字不动产权第091688号不动产权证书、《办理产证过户通知书》附邮寄凭证、签收资料明细等证据及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。本案中，原、被告均确认原告小产证办理迟延的事实。现被告主张造成小产证办证迟延的责任不是在被告，而且原、被告双方就此作出了特殊的免责约定，被告不应承担违约责任。对此，合同补充条款一第十二条第4款约定了“因法律、法规、政府、命令和/或政府主管部门原因、工作程序原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接收、递交出卖人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任”，该条款应属原、被告双方对被告办理大产证迟延免责的特殊约定。根据庭审查明，被告不能如期办理大产证是因为系争房屋所在楼盘的教育配套设施建设未完成所致。教育配套设施建设不是被告的施工项目，被告是以缴纳城市基础设施配套费的形式完成其义务，而被告已于2014年6月27日向上海市浦东新区住宅发展和保障中心缴纳了该笔款项，被告已经履行了该项义务，且案外人即负责建设教育配套设施的医学园区公司也确认了因其未能如期建成相应的配套设施，致教育局固定资产管理中心无法出具《教育局配套设施建设联系单》，进而导致被告无法取得《业主共有房产认定证明文件》的事实，故导致办证材料的缺件致使被告未能取得大产证的责任不在被告。根据补充协议的相关约定，被告就此不应承担逾期办证的违约责任，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。被告自愿补偿原告2万元，并无不当，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
　　一、驳回原告李玉龙要求被告上海泓远盛房地产开发有限公司支付逾期办证违约金10万元的诉讼请求；
　　二、被告上海泓远盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李玉龙补偿款2万元。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告李玉龙负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：史一峰

书记员：陈海娜