李秀英与陆建新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李秀英，女，1945年1月13日出生，汉族，住天津市。
　　委托诉讼代理人：徐金明，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王风清，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：陆建新，男，1973年3月18日出生，汉族，户籍地江苏省常州市，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：王某某,系被告陆建新妻子。
　　原告李秀英与被告陆建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告李秀英的委托诉讼代理人王风清，被告陆建新的委托诉讼代理人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李秀英向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付至2018年9月30日期间的到期未付租金人民币75,000元(币种下同)；2.被告支付违约金50,000元；3.被告支付2017年4月至2018年4月的物业管理费9,994.40元。
　　事实和理由：原、被告双方于2017年2月28日就位于上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室XXX号商铺租赁事宜签订了《商铺铺位租赁合同》,合同约定租赁期为三年,自2017年4月1日起至2020年3月31日止。合同约定租金为每年110,000元,2019年4月1日起租金递增10%,半年一付;租赁期间水费、电费、物业费等由被告承担。合同签订后,原告按约定交付了商铺,被告按约定支付了2017年4月1日至2017年9月30日的租金和保证金。根据合同约定,被告应于2017年10月1日前支付2017年10月至2018年3月的租金55,000元,但被告一直未支付,在原告的多次催促下,被告于2017年12月16日仅支付35,000元。此后到2018年3月1日,被告应支付的2018年4月至2018年9月的租金也未支付。租赁期间的物业费也从未缴纳;原告曾发函催缴,但被告置之不理并拒收。根据原、被告《商铺铺位租赁合同》第12条第1款约定“租赁期间,双方信守合同,任何一方违反本合同的约定,承担违约责任,违约金按五万元。”鉴于此,原告特向贵院提起诉讼,要求被告支付拖欠的租金、物业费并承担违约金。请法院依法判决,维护原告的合法权益。
　　诉讼过程中，原告李秀英变更上述第1项诉讼请求为判令被告向原告支付到期未付租金人民币5,000元并撤回上述第3项诉讼请求。
　　被告陆建新辩称，不同意原告的诉讼请求。被告与原告已经谈好包物业费的年租金是100,000元，所以被告支付半年的租金50,000元。当时讲好之后让原告过来收钱并签收条，但是原告一直不来，所以被告没有支付。如果法院认为违约，违约金过高。
　　本院经审理认定事实如下：
　　原告李秀英为上海市银都路XXX弄XXX号XXX室权利人之一，其所占的产权建筑面积为53.54平方米。
　　2017年2月28日，原告李秀英(作为出租人，签约甲方)与被告陆建新(作为承租人，签约乙方)签订《商铺铺位租赁合同》1份，约定乙方承租甲方位于上海市银都路2688弄23幢24号，产证面积53.54平方米。合同第3条约定，租赁期限三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止，铺位的年租金为110,000元，此租金为甲方净到手价格，有关税费、物业费、管理费等相关费用由乙方负责。合同第4条约定，本合同生效，乙方应向甲方交付10,000元作押金。每年度租金，乙方按照半年一付的方式提前30天支付下一期租金，先付后用，逾期的租金按照每天3%的违约金赔偿甲方。合同第9条约定，铺位租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、市场管理费及租金税等税费由乙方支付。合同第12条约定，租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担违约责任，违约金按伍万元。合同第18条补充约定，租金前二年不变，第三年递增10%。合同还就双方的其他权利义务作出了约定。
　　2017年8月15日，银都路2688弄物业筹备办公室发出《关于室内吊顶影响消防整改的通知》，告知银都路2688弄市场一层商户，鉴于2017年6月30日闵行区公安消防支队对银都路2688弄20幢至41幢一层全体商铺出具《重大火灾隐患整改通知书》，认定该区域存在火灾隐患，且已构成重大火灾隐患，并被颛桥镇政府列为六个专项整治区域之一。鉴于以上原因，市场需按相关要求整改消防设施，经多次协商确定于2017年8月16日开始逐步对该区域落实消防设施整改，整改过程中有部分影响消防改造施工的吊顶需自行拆除，望各商户积极配合消防改造施工，确保施工进度，早日完成消防整改。
　　另查明，2017年2月28日,案外人王某某代被告向原告支付55,000元及10,000元;2017年12月16日,案外人王某某代被告向原告支付35,000元。后，案外人钱某代被告向原告支付50,000元。被告支付了涉案商铺自2017年4月至2018年3月的物业管理费9,225.60元。
　　2017年12月16日，被告与原告就房屋租赁事宜在微信中进行沟通。被告称：“我和你女婿讲好了，至2018年3月31日房租付你3.5万元正，同意的发信息给我确认一下。”原告同日回复称：“陆老板、王老板，2017年度我支持你方(承租方)新市场推广费贰万元整，可从本年度你方(承租方)逾期未付的5.5万元的商铺租金中扣除。你方(承租方)必须于本月16号内一次性将剩余未付的3.5万元整租金汇给我，如再逾期本协商无效，下不为例。业主李秀英。”被告称：“已汇35,000元，收到回复！”原告回复称：“王老板，刚刚收到你汇到尾号6054账户35,000元整。”2018年1月15日，原告称：“消防已经通过验收了，不再影响工商了”，被告回复称：“我们去物业，让他把消防证给我们看一下，他没有，只是消防做好了，消防队还没有来验收。”
　　以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、商铺铺位租赁合同、对私活期账户明细，由被告提供的物业发票、微信聊天记录、通知、照片、转账记录，以及原、被告的当庭陈述等证实，本院对上述双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《商铺铺位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。根据合同约定，租赁期限三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止，铺位的年租金为110,000元，被告未足额支付2018年4月1日起至2018年9月30日止租金，属被告违约，故原告向被告主张自2018年4月1日起至2018年9月30日止欠付的租金5,000元，于法有据，本院予以支持。关于违约金，被告提出违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失。本案中，被告确属违约，原告的损失主要体现于被告未按时支付租金而产生的利息损失，故原告按照50,000元(约相当于五个月的租金)向被告主张违约金，显属过高。现本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令被告向原告支付违约金2,500元。至于被告抗辩，被告与原告已经谈好包物业费的年租金是100,000元，因原告对此予以否认，被告又未提供任何书面证据予以证明，故本院对被告单方陈述不予采信。原告撤回部分诉讼请求，系合法处分其诉讼权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、被告陆建新于本判决生效之日起十日内向原告李秀英支付自2018年4月1日起至2018年9月30日止的租金人民币5,000元；
　　二、被告陆建新于本判决生效之日起十日内向原告李秀英支付违约金人民币2,500元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计587.50元，由原告李秀英负担507.39元，被告陆建新负担80.11元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  颖

书记员：王夙伟