李萍与潘青松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：李萍，女，1979年4月3日出生，汉族，户籍地江苏省如皋市。
　　委托诉讼代理人：李昊文，上海耶林律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：潘青松，男，1978年3月18日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市。
　　原告李萍与被告潘青松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于起诉时申请财产保全，本院经审核后依法采取保全措施。诉讼过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2019年3月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李昊文、被告潘青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2018年9月4日至2018年12月3日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)62,500元(按年租金25万元计算)；3、判令被告支付2018年12月4日至合同解除日(即诉状送达被告之日)止的租金(按年租金25万元计算)；4、判令被告支付解约违约金62,500元(按3个月租金计算)；5、判令被告支付2018年1月至2018年12月的物业管理费18,771.60元(原诉10,771.60元系错看金额，以物业费发票金额为准)。事实与理由：2017年9月1日，原告与上海棒哒建筑装饰工程有限公司(以下简称棒哒公司)签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号房屋租赁给棒哒公司使用，租期自2017年9月1日起至2022年11月30日止；2017年9月22日，原告与被告(即棒哒公司法定代表人)签订《补充协议》，约定盈港路XXX弄XXX号商铺租赁方由原来棒哒公司改为潘青松，原支付款项不予退回，除上述规定外，其余条款均执行原租赁合同。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告仅支付2017年12月4日至2018年9月3日期间的租金，之后租金经原告催讨仍未付。故为维护原告合法权益，诉至法院作如上诉请。
　　被告潘青松辩称：同意解除双方租赁合同，自2018年9月4日至2018年12月被告确实未支付租金，未支付的原因是因为租赁的房屋有长期漏水现象而未解决。双方合同中没有关于违约金的约定，不同意支付解约违约金。在被告装修使用过程中发现房屋漏水现象，原告认为这是开发商和物业的问题，被告向原告、开发商、物业提出异议要求维修，但是一直没有得到解决，因此被告一直没有支付2018年1月至2018年12月的物业费，也不同意支付。
　　同时，被告潘青松向本院提出反诉要求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告退还押金20,800元；3、判令原告支付解约违约金62,500元；4、判令原告支付装修费用260,000元；5、判令原告支付公司营业损失120,000元。事实与理由：2017年9月1日，原、被告签订位于上海市盈港路XXX弄XXX号商铺的租赁合同。租赁房屋的主要用途是装修公司的办公场所。在之后的装修过程中，被告发现房屋屋顶和外墙漏水严重，也及时告知了原告来维修，但原告以种种理由和借口未能解决外墙漏水问题。上海又是比较多雨的地区。碰到雨天，上门客户看到装修公司的办公场所漏水一塌糊涂，导致被告无法正常经营。根据房屋租赁合同第十二条维修养护责任第二点被告发现房屋及其附属设施有损坏或故障时应及时通知原告修复；原告应在接到被告通知后三天内进行维修。被告多次和原告沟通，但原告不履行合同义务，严重违约在先。故被告要提起反诉。
　　针对反诉，原告李萍辩称：同意第一项反诉请求，因被告违约双方已经解除租赁合同；不同意第二项反诉请求，被告拖欠房租，如果双方结清各项费用后尚有余款，则退还剩余保证金，如保证金抵扣各项应付费用无结余，则不予退还；不同意第三、四、五项反诉请求，被告在装修时发现房屋渗水情况，但是被告依然持续使用房屋一年，虽有拖欠但是没有拒付房租，原告一直积极配合被告向开发商及物业反映问题，原告也已将房屋交付被告使用，故原告不存在违约。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　位于上海市青浦区青浦镇盈港路XXX弄XXX号商铺权利人为上海瑞韶投资管理有限公司(以下简称瑞韶公司)，2017年9月1日瑞韶公司委托李萍签订系争商铺的租赁协议，且租赁费用由李萍个人代为收取。
　　2017年9月1日，李萍(出租方、甲方)与案外人棒哒公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号商铺出租给乙方，建筑面积208.57平方米，用途为办公，租期自2017年9月1日至2022年11月30日止，2017年9月1日至2017年11月30日为乙方装修时期，甲方不计取租赁费，租赁费计取时间从2017年12月1日开始，租赁费25万元/年。甲方原定于2017年9月1日将房屋移交给乙方，根据现场踏勘，现定于2017年9月4日前将房屋移交给乙方使用，装修时间及租赁时间根据新的交房日期进行相应顺延。租金付款方式为：2017年9月10日前支付83,300元(第一年度第一季度2017年12月1日至2018年2月28日租金62,500元，押金20,800元)；2018年2月20日支付2018年3月1日至2018年5月31日租金62,500元，2018年5月20日支付2018年6月1日至2018年8月31日租金62,500元，2018年8月20日支付2018年9月1日至2018年11月30日租金62,500元，2018年11月20日支付2018年12月1日至2019年5月31日租金125,000元……物业费每月7.50元/㎡，由乙方每月自行向物业部门缴纳费用。租赁期间，非乙方原因导致的与房屋质量有关的设施损毁，由甲方负责维修，保证乙方的正常使用，所需费用由甲方承担。如乙方拖欠租金累计达1个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿损失。乙方逾期交付租金的，每逾期一周，甲方有权按月租金的0.1%向乙方加收滞纳金。合同另约定了其他事项。
　　合同签订后，2017年9月4日李萍将系争商铺交付棒哒公司，后棒哒公司支付押金20,800元及相应租金。
　　2017年9月22日，李萍与潘青松签订《补充协议》，约定系争房屋原租赁乙方由原来“棒哒公司”改为个人“潘青松”，原支付款项不予退回(涉及押金20,800元待合同正常完成后退回给潘青松个人账户)，除上述规定外，其余条款均执行原房屋租赁合同。
　　协议签订后，潘青松对系争商铺进行装修，用于装修公司的办公场所。潘青松陆续支付租金至2018年9月3日，物业费支付至2017年12月31日。后因系争商铺漏水严重，潘青松搬离系争商铺，并于2018年12月25日将商铺钥匙邮寄给李萍。
　　审理中，原告李萍表示：1、确认系争商铺的租赁合同相对方是原、被告。2、原告在出租系争商铺时已明确告知被告房屋有渗水情况，被告称其可自行解决，但没有书面证据予以证明。在租赁期间，原告也积极配合被告进行维修。为此，原告提供公共设施维修通知单、物业公司台账、物业费发票，被告对真实性均无异议，但台账显示2018年6月25日进行维修，被告自2017年12月1日开始租赁，显示漏水拖了半年才进行维修。3、双方合同虽未约定解约违约金，但合同租期至2022年，因被告提前退租，房屋至今空置超三个月，因此主张三个月违约金。虽原告2018年12月25日收到被告寄送的系争商铺钥匙，但没有书面交接，对于合同终止双方也无合意。
　　被告潘青松表示：1、被告承租系争商铺后开始装修，最早发现渗水现象是在墙面、顶面装修时，商铺1-3层靠盈港路的北外墙及屋顶都有漏水，屋顶后来由物业统一修复，北外墙至今未修复，且被告就漏水问题与原告进行沟通。为此，被告提供第一次装修漏水照片、第二次装修漏水照片、微信聊天记录，原告对第一次装修照片真实性不认可，认为房屋是有渗水现象，但被告提供的照片不能确定是系争商铺，且渗水现在也未达到影响被告经营的程度，事实上是因经营战略改变要去宝山经营才退租；对第二次装修照片真实性不认可，认为系争商铺目前仍未出租，现状仍在，漏水现象没有被告所说的严重；对微信聊天记录真实性无异议，房屋出现渗水，被告未及时告知原告，待原告得知渗水情况后也积极联系相关部门进行维修，被告向原告提出退租后原告告知如退租需要书面通知。2、2018年11月被告就着手搬离，11月底彻底搬完，在12月25日左右快递商铺钥匙，原告也确认2018年12月25日收到被告快递的钥匙，期间双方在微信上也有关于退租事宜的沟通。3、关于反诉请求要求装修费用及营业损失，被告无证据提供。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与棒哒公司签订的《房屋租赁合同》、原告与被告签订的《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告均确认本案系争商铺的租赁合同相对方为原告李萍与被告潘青松，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。
　　关于合同解除问题，原告主张是因被告拖欠租金违约而解除，被告则主张因原告不履行对漏水问题修复义务违约而解除，本院认为，综合双方微信聊天记录、被告所拍摄系争商铺漏水照片、被告本身从事房屋装饰装修行业、原告提供物业维修记录等可看出：租赁之始，从事装修行业的被告对系争商铺存在漏水现象这一瑕疵是知晓并接受的；租赁过程中，原告就系争商铺漏水问题与开发商、物业等相关部门积极沟通力促能够解决漏水问题，被告亦已边使用房屋边对漏水影响部位重新装修，但由于漏水问题的成因、责任、维修等至今未能根本上解决，双方协商一致解除合同，解除时间为原告收到被告所寄的系争商铺钥匙即2018年12月25日，故对双方要求违约金的诉请，本院均不予支持。合同解除后，已付的押金应当根据合同约定予以返还。对于被告要求装修费用、经营损失，无事实与法律依据，本院亦难以支持。被告实际使用房屋期间，理应按约支付相应的租金及物业费；被告以房屋存在漏水且未修复为由拒绝支付租金、物业费之主张，于法无据，本院难以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、原告李萍与被告潘青松就上海市青浦区青浦镇盈港路XXX弄XXX号商铺签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2018年12月25日解除；
　　二、被告潘青松应于本判决生效之日起十日内支付原告李萍自2018年9月4日起至2018年12月25日期间的租金人民币77,778元；
　　三、被告潘青松应于本判决生效之日起十日内支付原告李萍物业费人民币18,771.60元；
　　四、原告李萍的其余诉讼请求不予支持；
　　五、反诉被告李萍应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告潘青松押金人民币20,800元；
　　六、反诉原告潘青松的其余请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件本诉受理费人民币2,800元，减半收取计人民币1,400元，由原告负担人民币293元，由被告负担人民币1,107元；财产保全费人民币1,145元，由被告负担。反诉受理费人民币1,145元，由原告负担人民币160元，由被告负担人民币985元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：徐冬梅

书记员：朱  静