李某某与上海普安法玛西某某有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地及住址四川省成都市。
　　委托诉讼代理人：穆道彦、郭振华，上海宇钧律师事务所律师。
　　被告：上海普安法玛西某某有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区向城路XXX号117部位J-09C室。
　　法定代表人：叶跃雄，董事长。
　　委托诉讼代理人：姜华，湖北楚润律师事务所律师。
　　原告李某某与被告上海普安法玛西某某有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭振华、被告的委托诉讼代理人姜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付自2018年6月21日至2018年11月30日期间的房屋使用费人民币302,218元(以下币种均为人民币)；二、被告支付自2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金差额454,000元；三、被告支付逾期付款违约金74,970元。
　　事实和理由：位于上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称讼争房屋)的原权利人为案外人徐某某，房屋实际由被告使用。2017年9月12日，原告与徐某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向徐某某购买讼争房屋。徐某某应于2017年12月31日前交房。后因徐某某归还房屋贷款问题，迟延至2018年6月21日将房屋产权变更完毕。后经各方协商，自2018年1月1日起的租金由原告收取。2018年12月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租讼争房屋。租赁期限为6年，自2018年12月1日至2024年11月30日。租金按三个月为一期支付，被告应提前5日支付下一期租金。被告逾期10天不付租金的，每日按月租金的千分之五支付滞纳金。2018年12月29日，被告支付了押金6万元。2019年2月19日、3月20日，被告分别支付了租金113,000元、113,000元。此后，被告便不再支付租金。经原告多次催讨，均未果。
　　被告辩称，不同意原告第一项诉讼请求。被告与案外人徐某某约定的租金标准是每月35,000元，房屋使用费应参照该标准计算，数额为185,500元；被告不存在违约行为，被告未足额支付租金的原因是原告与徐某某间存在房屋买卖争议，徐某某要求收回讼争房屋并通知被告暂停支付租金；即使存在违约金，原告主张的违约金标准过高，应予以调整。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年9月12日，原告与案外人徐某某签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定原告向徐某某购买讼争房屋。房屋总价为930万元。徐某某应于2017年12月31日前交付讼争房屋。双方应于2017年12月31日前共同办理产权过户手续。2018年6月21日，原告被登记为讼争房屋的产权人。2018年12月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租讼争房屋。租赁期限为6年，自2018年12月1日至2024年11月30日。2018年12月1日至2020年11月30日期间的年租金为68万元。租金按三个月为一期支付，被告应提前5日支付下一期租金。被告逾期10天不付租金的，每日按月租金的千分之五支付滞纳金。租赁保证金为6万元。合同另对其他事项作了约定。2018年12月29日，被告支付了租赁保证金6万元。2019年2月19日、3月20日，被告分别支付了租金113,000元、113,000元。后原告向被告催讨相应款项，未果，原告遂涉诉。
　　庭审中，被告向本院提交了一份其与案外人徐某某签订的《房屋租赁合同》。该合同约定，徐某某将讼争房屋出租予被告。租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日。每月租金为35,000元。原告对该合同的真实性不予确认，认为该合同系复印件，且被告并未提供支付租金的相应证据。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现被告未按约支付自2018年12月1日至2019年11月30日期间租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付该期间的租金差额454,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期付款违约金，现原告提出的每日千分之一的标准明显过高，被告亦要求予以调整，故本院酌情予以调整，将违约金的数额调整为3万元。关于使用费问题，虽然被告提供了其与徐某某签订的《房屋租赁合同》，但经对该合同的审查，该合同上徐某某的签字明显非原迹，而是复印体，在本院释明后，被告至今未通知徐某某至本院说明情况，且被告亦未提供其向徐某某支付租金的相关依据，故本院对该合同的真实性不予认可，对被告关于每月租金35,000元的抗辩，不予采信。结合本案的实际情况，本院酌定2018年6月21日至2018年11月30日的房屋使用费标准为每年50万元，故被告应向原告支付该期间的房屋使用费223,288元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海普安法玛西某某有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李某某支付自2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金人民币454,000元；
　　二、被告上海普安法玛西某某有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李某某支付逾期付款违约金人民币3万元；
　　三、被告上海普安法玛西某某有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李某某支付自2018年6月21日至2018年11月30日的房屋使用费人民币223,288元。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费11,856元，减半收取5,928元，财产保全费3,020元，由原告负担1,093元，被告负担7,855元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  平

书记员：李佳怡