李某与河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司、河北金岛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住肃宁县。
委托代理人：赵占峰，男，河北雪松律师事务所律师。
被告：河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司
组织机构代码：55449614-0
法定代表人兰进，该公司经理
委托代理人：张微，男，河北浮阳律师事务所律师
被告：河北金岛房地产开发有限公司
法定代表人：单永德，该公司董事长

原告李某与被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司、河北金岛房地产开发有限公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加了诉讼，被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司委托代理人到庭参加了诉讼，被告河北金岛房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同；2、判令被告支付因逾期交房违约金4978.12元；3、判令被告支付因天然气没有达到使用条件违约金8630.41元；4、判令被告支付因逾期办理房屋权属证书违约金2251.41元（自2015年2月20日起暂计算至2015年11月30日，全部违约金计算至产权证能够办理为止）。以上诉讼请求合计15859.94元。后原告当庭将诉讼请求中第四项要求被告向原告支付逾期办理房产证的违约金由2251.41元变更为3418.81元，该项变更计算至2016年4月10日，总数共计17027.34元。事实和理由：原告于2011年与被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的金岛状元城的15号楼1单元401室楼房一套，房屋总价款416928元，原告如约履行了付款义务。根据合同第八条规定，被告应当于2011年12月31日前将验收合格的房屋交付使用，如逾期交房，按日支付已付房价款万分之零点二的违约金；合同第十四条约定，被告承诺与该商品房正常使用的水电天然气接通入户，达到使用条件，如在规定日期内未达到使用条件，按日支付已付房价款万分之零点二的违约金；合同第十五条约定被告承诺自交房之日起18个月内将产权证办理完毕，如发生延期，自延期之日起，按日支付已付房价款万分之零点二的违约金到产权证办理完成时止。合同签订后，直到2013年8月20日该工程才竣工验收合格，被告应当支付原告自2012年1月1日至2013年8月20日因逾期交房违约金4978.12元；2014年11月5日该工程天然气才接通入户，达到使用条件，被告应向原告支付自2012年1月1日至2014年11月5日因天然气没有达到使用条件产生的违约金8630.41元；被告自2013年8月20日竣工验收合格至今已超过18个月，原告向房产管理部门申请产权登记时，由于被告的原因致使产权证一直无法办理，被告应向原告支付违约金3418.81元。被告河北金岛房地产开发有限公司是河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司的总公司，根据法律规定，其应当对违约行为承担责任，故依法起诉。
被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司委托代理人辩称，1、原告的起诉缺乏事实和法律依据，原被告双方已经于2013年5月27日原被告双方已经就双方违约达成和解，并且已经实际履行完毕，原告已经领取了被告向其支付的违约金，因此本案的诉讼属于重复主张故不应当予以支持。2、其向被告主张天然气违约金及办理房屋产权证违约金缺乏法律和事实依据，不应当得到支持。3、河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司具有独立的诉讼主体资格，并且独立的承担义务和享有民事权利，故原告向河北金岛房地产开发有限公司主张违约行为和承担责任不具有法律依据，总之，原告的诉讼请求不应当得到法院的支持应当予以驳回。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。
原告提交证据：1、商品房买卖合同一份，证明原被告双方存在房屋买卖合同关系。2、原告身份证，证明原告在本案中的适格性。3、销售不动产统一发票，能够证明原告已按照商品房买卖合同的约定向被告支付房款的情况。4、肃宁县大地利华燃气有限公司的通知，证明原告购买的房屋具备天然气通气条件的时间。5、肃宁县金岛状元城住宅小区业主委员会的公告，证明开发商对于促销期间承诺赠送的面积予以兑现。
被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司质证称，身份证及商品房买卖合同及发票的真实性没有意见，但是该买卖合同的签订日期是2011年7月20日签订，而原告交付房款的时间是2011年9月1日交付266928元，2011年9月20日交付5万元，2011年11月25日交付10万元。另外，该合同载明被告交付房屋的时间和条件是2011年12月31日之前，符合商品房验收合格的条件，该合同第14条关于天然气等基础设施等公共配套建筑没有约定交付时间。对于2016年4月11日金岛小区委员会的公告，首先对其真实性无法确定，另外金岛小区业主委员会是由原告作为业主之一的所有业主组成的委员会，其行为不能代表河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司，也不能证明原告的主张。关于2014年大地利华燃气有限公司的通知，时间经过改动，首先不能证实其真实性，另外也不能证明被告销售的商品房直到2014年达到使用条件，因为天然气的通与不通取决于业主自己，被告没有权利也没有义务要求各位业主开通使用天然气，被告已经将天然气管道在交付房屋时予以了安装验收合格，因此原告的证据不明证明其主张。
被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司提交证据：1、河北省建设工程竣工验收报告，时间是2012年12月30日，证明被告于2012年12月30日达到了合同约定的交付条件，并证明该工程及附属工程按照设计图纸已经完成，并且验收合格。2、2013年5月27日原告方收取被告方违约金2851.79元，证明原被告双方已经就该房屋买卖合同过程中双方违约的行为已经达成和解，被告方已经实际支付和履行了和解的内容，原告方也已经支取和认可了双方和解的内容。
原告质证称，对收据无异议，对验收报告，验收报告的完成时间是在2012年12月30日，但是工程的验收应当以验收工程管理部门的备案证明书作为合法的验收依据，验收报告不能证实其验收符合法律规定，所以原告对验收报告不认可，不能证明其所交付的房屋验收的完成。所以也不能认定被告是在2012年12月30日交付的房屋，庭前我方申请法院调取（2014）肃民初字第205号民事案卷中，沧州市中级人民法院已经判决认定所争议的房屋验收合格的时间是在2013年8月20日，所以被告提交的验收报告不能作为办案的交付房屋证明。对于被告所称原告已经收到了2851.79元，原告认可该项，但是这只能是原告向被告主张违约金的一部分，并且也不是双方违约的行为而给付的该笔款项，只是被告单方违约的行为造成的，关于合同第14条对于天然气设施违约，违约金有明确的规定，合同第14条第1项约定，水、电、天然气接通入户，该项属于出卖人单方的承诺，其应当单独的完成该项，虽然没有约定具体完成该义务的期限，但作为基础设施理应附随房屋同时完成交付，也才能真正实现房屋的有用性，就表面来看该14条没有明确出卖人对于天然气基础设施义务完成的期限及其逾期完成的违约责任，但这是因为双方有特别的约定，即如果在规定日期内未达到使用条件双方同意按照以下方式处理，按照第9条处理，而第9条的主题，出卖人逾期交付的违约责任从整个合同看这第9条属于一个下游条款，即必须由上游的一个违约行为才得使用该条款，该条所对应的上游条款为第8条，约定的是出卖人的交房期限及其违反约定应承担的责任，既然特指出按照第9条处理，那么按照合同的目的来解释出卖人对于基础设施的完成和违约责任的承担应当适用第9条，按照迟延交房承担违约责任。
被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司称，对该判决书的真实性无异议，但是对于沧州市中级人民法院确认的按照备案证明书所确定的时间为被告交付房屋的时间，被告不予认可，根据最高院关于审理建设工程施工案件适用法律的解释第14条及建设工程质量管理条例第16条的相关规定，竣工验收合格的日期和标准应当以通过建设、设计施工、监理四家单位联合验收的标准，建设行政主管部门的备案只是其行使行政管理权的方式，而不属于竣工验收的必备条件，也就是说建设行政管理部门没有权利确定建设施工是否合格等，应当以以上四家单位验收签字盖章的的竣工验收报告所载明的日期为竣工日期，也即2012年的12月30日。根据原告的质证意见其否认2013年5月27日收到被告支付的违约金是合同双方共同就合同当中违约的情况和解的内容，那么被告认为原告自2013年5月27日至起诉之日已经超过诉讼时效。2、根据本案的客观实际情况被告实际竣工验收并交付房屋的时间应当为2012年12月30日，原告支取被告给付逾期交房违约金的时间为2013年5月27日，完全可以认定双方已经就合同的违约情况进行了和解并且已经实际履行。3、关于原告主张天然气没有达到使用条件的违约金其依据按照合同第14条来主张的，但是该14条中并没有约定具体的交付日期，既然没有约定具体的交付日期就不能认定原告或被告违约，既然不能认定被告违约或者逾期交付那就不符合支付违约金的约定，因此其主张不能成立并且就该问题沧州市中级人民法院判决也已经予以了明确的确认和处理。4、关于交付房款的日期，合同签订之日就是交付房款的日期，而原告没有在当日交付房款，存在着逾期交款的违约行为。对于诉讼时效的问题，法律有明确的规定诉讼时效为权利受到侵害之日起两年，本案原告实际自2011年12月31日就应当知道其合同权利受到了侵害，而到2013年5月27日双方就该合同纠纷已经达成了和解协议并且已经实际履行完毕，其个人认为其权利没有得到完全保护和支持，其应当自2013年5月27日起两年内主张，所以其主张已经超过诉讼时效。关于原告主张的第4项因逾期办理房产证的违约金其缺乏证据和事实依据也缺乏法律根据，因为办理房屋权属登记及发证的机关为政府房地产管理部门，申请办理权属登记的人为本案的原告，而并非被告，被告只是行使协助办理的义务，被告也没有权利代表或代理原告向房地产管理部门申请办理房屋权属及发证，因此本案中原告不积极或不及时向房屋管理部门提出申请而造成房屋权属证书不能发放责任完全在于本案的原告，对此问题沧州市中院的判决也已经予以了确认，因此本案原告的主张不应当得到支持。
原告称，被告所主张的原告对于逾期交房违约金的请求已经超过诉讼时效，原告收到被告所给付的款项是在2013年5月27日，被告只给付了原告部分违约金，并且其违约行为一直在持续状态，所以被告对于该项违约金的请求没有超过诉讼时效，被告所主张的沧州市中院的判决是驳回了原告对于基础设施的诉讼请求，这并非事实。中院判决只是陈述双方未能提供证据予以证明所以说不予处理该项问题，对于被告所主张原告迟延交付房款，合同中有明确约定原告应当在一定期限内交付房款，而并非如被告所称订立合同当日交付房款。沧州市中级人民法院2015年的判决才确认了房屋交付时间。我方是在看到（2015）沧民终字第1944号判决后才得知被告实际交房的日期是2013年8月20日，应当以该判决确定的事实作为被告实际的交房日，所以我方的起诉没有超过诉讼时效。对于被告所主张的产权证书上述判决中的认定，因为该判决所适用的相关法律已经废止，所以不能认定。
对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有争议的证据做如下认定：
1、肃宁县大地利华燃气有限公司的通知，该通知内容为“金岛小区业主：我公司将于11月4日对你单元使用的天然气进行验收试通气，如需开通请与我公司电话联系。天然气开通咨询电话：501×××5”，落款时间为“2014年11月3日”，其中“11月4日”中的“11”、“2014年11月3日”中的“11”均有涂改痕迹，对该证据的真实性本院无法确认，即便真实，其内容亦不足以证实原告的主张。
2、肃宁县金岛状元城住宅小区业主委员会的公告，内容为“广大业主普遍关心的一期房产证办理涉及的赠送面积事宜，涉及到一期的每一位业主，并且数额相对较大。经过业主委员会和开发商反复磋商、积极争取，最终达成如下处理办法。一、兑现促销期间赠送面积的承诺，每户加收窗户、施工和建材费用（房管局测绘已减去面积的除外）。二、先期办理房产证但未享受赠送面积的业主，按照第一条标准将多收取的费用返还业主。三、业主直接与开发商办理结算手续，业主委员会不再参与任何过程。四、此结果由业主委员会努力争取而来，广大业主可依此标准办理房产证。如有更好的办法或更高的能力，欢迎自行争取，更欢迎您为大家争取更好的结果，广大业主将不胜感激”，落款人为“金岛小区业主委员会”并加盖了“肃宁县金岛状元城小区业主委员会”的公章，落款时间为“2016年4月11日”，该公告的真实性本院予以确认，但其内容与本案无关联性，不能证实原告的主张。
3、被告提交的2012年的12月30日竣工验收报告，与已发生法律效力的沧州市中级人民法院（2015）沧民终字第1944号判决书认定的竣工验收合格时间不一致，本院对其真实性不予认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年原告与被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司签订商品房买卖合同，合同编号：2011-052，约定原告购买被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司开发的金岛状元城15号楼1单元401室商品房，价款合计416928元，原告已支付全部价款。约定交付时间为2011年12月31日前，原被告对基础设施、公共配套建筑正常运行做了约定，但未约定达到使用条件的时间，另对逾期交付房屋、基础设施、公共配套建筑未按规定日期达到使用条件等约定了违约条款。原告已交付全部房款。2013年5月27日被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司支付原告违约金2851.79元。涉案房屋于2013年8月20日经验收合格。

本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。
关于原告起诉是否超过诉讼时效，本院认为根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条第一款规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。原告知道涉案房屋被认定2013年8月20日竣工验收合格在2015年，至原告起诉之日尚未超过法律规定的两年，故原告起诉并未超过诉讼时效。
原告主张应当继续履行原被告双方签订的商品房买卖合同,本院认为原告已支付全部房款、涉案房屋已经交付，双方合同已履行完毕，故对本项诉求不予支持。
原告诉请支付逾期交房违约金，本院认为涉案房屋于2013年8月20日经验收合格符合约定交房条件，而双方约定的交房时间为2011年12月31日前，被告共逾期597天，故被告应当支付原告逾期交房违约金，按照合同约定的违约金计算方式违约金应为4978.12元，被告已支付违约金2851.79元，故被告应再支付原告逾期交房违约金2126.33元。
原告诉请被告支付天然气未达到使用条件的违约金，本院认为，原被告签订的商品房买卖合同虽约定了天然气未达到使用条件的违约金计算方式但未约定天然气达到使用条件的时间，原告提交的证据亦不能证明天然气达到使用条件的时间，本院对该部分违约金无法计算，故本案中不予处理，原告可另案解决。
原告诉请被告支付逾期办理房地产权属证书违约金，本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属证书登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.3或2.3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.出卖人承诺自交房之日起十八个月内将产权证书办理完毕。如发生延期，自延期之日起，按本合同第九条执行，到产权办理完成时结止。原告未能提交证据证实买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的原因系被告所导致，故原告诉请本院无法支持。
原告诉请被告河北金岛房地产开发有限公司承担违约责任，本院认为，原告系与被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司签订商品房买卖合同，被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司依法领取营业执照，具有一定的组织机构和财产，依法可以独立承担民事责任，故对原告该诉请本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司支付原告李某逾期交房违约金2126.33元。
二、驳回原告李某的其他诉讼请求。
上述判决第一项于本判决生效后十日内履行清。
案件受理费196元，原告李某承担166元，被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司承担30元。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审判长 郭宗波
审判员 田艳茹
审判员 倪勋

书记员： 张亚伟