李某某与邰某和房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：钟兰杰，上海钰澜律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：邰某和，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省。
　　委托诉讼代理人：吴家平、王颖，上海市远东律师事务所律师。
　　第三人：上海天磊金属材料有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号XXX幢XXX室。
　　法定代表人：王彩云，总经理。
　　委托诉讼代理人：林岚。
　　原告李某某与被告邰某和房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告邰某和对原告李某某以相同案由提起反诉，本院决定合并审理，本院依法追加上海天磊金属材料有限公司(以下简称天磊公司)作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人钟兰杰，被告邰某和及其委托诉讼代理人王颖，第三人天磊公司的委托诉讼代理人林岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李某某向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行原告与第三人天磊公司签订的《租赁合同》；2、依法判决被告排除妨害,向上海万达广场商业管理有限公司(以下简称万达公司)、上海恒企教育培训有限公司(以下简称恒企公司)、上海浙豪投资管理咨询有限公司(以下简称浙豪公司)发出书面声明,声明原告系上海市国宾路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的合法承租人；3、依法判决被告赔偿损失2,673,781.44元(暂计至2018年11月30日，实际计算至被告排除妨害之日止)；4、依法判决被告支付违约金11,870,065.80元。事实与理由：2013年3月10日，原告与第三人签订《租赁合同》一份，约定第三人将系争房屋出租给原告使用，总面积1608.41平方米，租期10年，自2013年3月10日至2023年3月10日，租金以第三人欠原告的一千余万元借款折抵。《租赁合同》签订后，第三人如约将系争房屋交付原告，后原告行使转租权，将系争房屋分别出租给恒企公司、浙豪公司等几家公司。2013年4月18日，第三人以系争房屋为案外人上海萌兴经贸有限公司(以下简称萌兴公司)向中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行(以下简称工行虹口支行)借款提供抵押担保，后萌兴公司未能按约还款，被工行虹口支行起诉至上海市虹口区人民法院，同时第三人亦被起诉要求履行抵押担保责任。经虹口区人民法院组织调解，各方当事人达成(2013)虹民五(商)初字第575号民事调解书，约定萌兴公司届时不偿还借款，工行虹口支行可申请法院拍卖系争房屋以实现抵押权。嗣后因萌兴公司未能按调解书约定还款，工行虹口支行向法院申请拍卖系争房屋，几经流拍，2016年2月4日，被告以2,660万元的超低价带租拍得系争房屋。被告购得系争房屋后就开始采取各种手段侵害原告合法权益，利用其产权人的身份干预原告向次承租人收取租金、阻碍原告对未出租部分进行招租、禁止原告招租的次承租人入住等等，严重损害原告权益，导致原告遭受重大经济损失。关于要求被告赔偿损失的诉讼请求，包括以下两部分：1、原告无法行使租赁权的空置面积的租金损失，即房屋总面积1608.41平方米减去恒企公司承租的450平方米和浙豪公司承租的319平方米，得出未出租的空置面积839.41平方米，该部分系原告无法行使租赁权的面积，参照原告与恒企公司、浙豪公司签订的租赁合同中约定的3.2元/平方米/日的租金标准，乘以30天，空置面积的每月租金损失为80,583.36元，从2016年7月1日暂计至2018年11月30日，共计29个月，金额为2,336,917.44元，实际计算至被告排除妨害之日。2、原告与浙豪公司签订的租赁合同到期后，原告就浙豪公司承租的319平方米自2018年1月1日起无法行使租赁权，按照3.2元/平方米/日的标准，乘以30天，每月租金损失为30,624元，从2018年1月1日暂计至2018年11月30日，共计11个月，金额为336,864元，实际计算至被告排除妨害之日。
　　被告邰某和辩称，不同意继续履行原告与第三人签订的《租赁合同》，因为该《租赁合同》系虚假合同，系利用买卖不破租赁的规则规避第三人被强制执行而虚构的，损害了被告合法权益，故被告认为前述合同无效。在整个诉讼期间，被告除了正当的诉讼行为，并无任何不当行为，故不同意排除妨害和出具声明。被告无侵权行为，故不需要赔偿原告损失。原、被告之间未签订合同，未约定违约金，因此被告不同意赔偿违约金。
　　被告邰某和向本院提出反诉请求：1、确认原告与第三人签订的《租赁合同》无效；2、判令原告返还系争房屋；3、判令原告按1,710元/日的标准支付被告房屋使用费，自2017年5月1日起计算至实际返还房屋之日止。事实与理由：2013年3月6日，第三人取得系争房屋所有权，同年3月10日，原告与第三人签订了以租抵债的《租赁合同》，约定第三人将系争房屋出租给原告十年，租金抵充所欠原告的1,060万元的债务。2013年4月23日、4月26日、5月3日，第三人以系争房屋为萌兴公司提供抵押担保，向工行虹口支行借款，最高债权抵押6,250万元。嗣后因萌兴公司未履行债务，系争房屋被司法拍卖。2016年2月4日，被告以2,660万元的价格拍得系争房屋，同年3月6日，虹口区人民法院出具裁定书将系争房屋指定过户至被告名下，同年10月21日，被告被登记为系争房屋权利人。被告认为，原告与第三人签订的《借款合同》系虚构的债权债务，故双方以此为前提签订的《租赁合同》应当被确认为无效。首先，《借款合同》系原告与第三人签订，但依据《借款合同》出借的1,060万元的资金走向系发生于案外人上海承勃物资有限公司(以下简称承勃公司)和萌兴公司之间。《借款合同》中所谓原告委托承勃公司打款给萌兴公司的说法缺乏相应证据证明。其次，原告之子李卿与第三人、萌兴公司存在共同利益关联，系争房屋被拍卖将影响李卿的利益，在原告无法证明其有能力支付1,060万元巨额资金，且资金流向也并非发生在原告与第三人之间的情况下，原告与第三人之间的债权债务关系为虚构的，进而签订了虚假的以租抵债的《租赁合同》，利用买卖不破租赁的规则使得原告在十年租期内对系争房屋仍享有使用权，以规避强制执行带来的不利。第三，根据原告出具的《催告函》以及第三人出具的《证明》，系争房屋的租期实际应当为2013年5月20日至2023年5月20日，而非租赁合同约定的2013年3月10日至2023年3月10日，第三人将系争房屋设定抵押的日期分别为2013年4月23日、4月26日、5月3日，若租赁关系发生于抵押之后，系不能适用买卖不破租赁的，故原告与第三人在发现漏洞后虚构了2013年3月10日的《租赁合同》，以使得租赁关系发生于抵押前。最后，原告与第三人签订的《租赁合同》系以租抵债，名为租赁，实为债权债务关系，此种以租抵债的租赁合同不得适用买卖不破租赁。
　　原告李某某针对反诉辩称，1、原告与第三人签订的《租赁合同》不属于无效合同，根据评估报告和被告拍得系争房屋的价格，评估报告是扣除了原告与第三人签订的《租赁合同》的价值，被告以低于评估价的价格拍得系争房屋，系争房屋担保的债权是超额担保，担保债权是2,000万元，债权人已经通过法定程序得到优先足额清偿。被告称损害其利益不成立，法院拍卖价格是低于市场价的，系争房屋又是超额担保，第三人当时申请重新评估没有获得法院准许，故若真有受损是第三人利益，基于上述理由，原告与第三人签订的《租赁合同》不属于合同法规定的无效情形，没有损害国家、社会、包括被告在内的其他人利益，亦没有违反法律法规规定。2、被告获得系争房屋产权后实际控制了系争房屋，原告就无法再行使原先的租赁权，被告要求返还房屋没有事实依据。被告在2016年7月1日与恒企公司、浙豪公司签订租赁合同，实际控制了系争房屋，原告由于无法行使租赁权，曾向物业公司发出催告函，物业公司回复表示被告为产权人，物业公司无法确定原告与第三人签订的《租赁合同》效力，故不配合原告行使租赁权。3、被告认为原告与第三人签订的《租赁合同》、《借款合同》虚假，相关人员存在利害关系，缺乏事实与法律依据，该节已经生效判决确认，且原告与第三人之间的借款、租赁未损害任何第三方的利益。综上要求驳回被告的全部反诉诉请。
　　第三人天磊公司述称，原告与第三人签订的《租赁合同》、《借款合同》均是真实有效的，其中《租赁合同》是以租抵债。
　　经审理本院认定事实如下：系争房屋位于上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室，建筑面积1608.41平方米，用途为商业、办公。2013年3月6日，天磊公司取得房屋所有权。
　　承勃公司分别于2012年6月20日、2012年7月24日、2012年11月22日向萌兴公司银行转账100万元、210万元和750万元。2013年1月20日，李某某(甲方)与天磊公司(乙方)签订《借款合同》，明确乙方向甲方循环借款1,060万元，甲方于2012年6月20日汇款100万元，2012年7月24日汇款210万元，2012年11月22日汇款750万元，借款方式均为甲方委托承勃公司以汇款方式汇入乙方指定的账户；甲乙双方确认，截止本协议签署之日，乙方尚结欠甲方借款本金1,060万元，未明确约定借款期限，借款利息合计42万元，截止2013年1月20日，尚结欠利息42万元，甲方同意自本合同签订之日起不再计算借款利息。
　　天磊公司(甲方)与李某某(乙方)签订的《租赁合同》(落款日期2013年3月10日)约定，甲方共结欠乙方借款本金1,060万元及利息42万元，乙方于2012年6月20日汇款100万元，2012年7月24日汇款210万元，2012年11月22日汇款750万元，共计1,060万元本金均为乙方委托承勃公司汇入甲方指定的萌兴公司账户，债务到期后，甲方无力偿还，双方于2013年1月20日签订的《借款合同》确定了上述事项；甲方自愿将自有房产出租给乙方用来抵偿债务。甲方将坐落于上海市国宾路XXX号XXX室办公楼出租给乙方使用，租赁标的建筑面积合计1608.41平方米，租赁期限为10年，自2013年3月10日至2023年3月10日，租金为每天每平方米3元，即每年租金为1,737,082.80元，十年租金共计17,370,828元，乙方无需向甲方支付租金，十年租金直接冲抵欠乙方的债务。甲方应保证对租赁标的有合法所有权，且不存在影响租赁合同履行的其他争议，若由此导致乙方造成损失的，甲方应向乙方承担赔偿责任。租赁期间，乙方有权将租赁标的部分或整体转租给任何第三人，甲方无权干涉。非乙方的原因导致甲方提前收回该租赁标的，甲方应按未履行期间的租金的3倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿等等。
　　天磊公司分别于2013年4月23日、2013年4月26日和2013年5月3日在系争房屋上设定抵押，抵押权人均为工行虹口支行，债权情况分别为，最高债权限额2,000万元、债权发生期间2012年8月23日至2016年4月14日；最高债权限额3,000万元，债权发生期间2012年8月23日至2016年4月14日；最高债权限额1,250万元，债权发生期间2012年8月23日至2016年4月14日。
　　2013年5月20日，天磊公司向原告出具《证明》，同意其将系争房屋转租或分租，有效期自2013年5月20日至2023年5月20日。
　　因萌兴公司到期未能偿还工行虹口支行的借款，故工行虹口支行于2013年11月起诉天磊公司、萌兴公司等，要求萌兴公司偿还借款本金2,000万元和利息，要求享有对抵押物拍卖或变卖以优先归还上述贷款和相关费用的权利等等[案号：(2013)虹民五(商)初字第575号]。2014年1月8日，上述案件达成民事调解书：一、萌兴公司于2014年6月30日前支付工行虹口支行借款本金2,000万元及以该本金为基数自2013年9月21日起至实际支付之日止按双方签订的《小企业借款合同》约定的利率、罚息利率计算的利息、罚息(具体金额以银行电脑系统计算的正确金额为准)；二、届时萌兴公司未能按照上述第一项付款时间履行，工行虹口支行可以向法院申请强制执行，并与天磊公司协议以抵押物系争房屋折价，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额2,000万元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归天磊公司所有，不足部分由萌兴经公司继续清偿等等。
　　工行虹口支行将上述民事调解书相关债权转让给上海安云信商业保理有限公司。因萌兴公司到期未履行调解协议，上海安云信商业保理有限公司向本院申请执行。嗣后法院委托上海市房地产拍卖行对系争房屋带租约拍卖。2015年5月15日，本院张贴公告，要求原有租户在法院评估、拍卖期间不得签订或续签租赁合同，将原有租赁合同副本交法院备案审查。经上海市高级人民法院委托，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室办公楼市场价值进行评估，估价结果为上述房屋于2015年6月19日的总市价为3,450万元。《房地产估价报告》明确估价对象房地产价格确定扣除估价对象租约对房地产价格的影响值。《房地产估价报告》附件6“租赁合同”中列明天磊公司与李某某签订的《租赁合同》。天磊公司认为价值偏低，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司于2015年8月4日回复本院，明确估价结果是考虑了由法院提供的“上海天磊金属材料有限公司与李某某的租赁合同”对该房地产市场价值的影响，租赁合同见房地产估价报告附件。2016年2月4日，上海市房地产拍卖行经公开拍卖成交系争房屋(带租约)，成交价为2,660万元，买受人为邰某和。2016年3月8日，本院出具(2014)虹执字第3062号执行裁定书，裁定解除上海市虹口区人民法院对上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房产的查封，将上述房产指定过户至邰某和名下。2016年10月21日，邰某和登记为系争房屋产权人。
　　上海市房地产拍卖行于拍卖前向邰某和提供的《特别告知》载明：拍卖人特别提示竞买人充分注意拍卖标的带租约拍卖，据《租赁合同》记载，现分别出租给：(1)浙江盘石信息技术股份有限公司，租赁期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止；(2)上海恒企教育培训有限公司，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；(3)上海齐越投资管理有限公司，租赁期限自2015年11月10日起至2016年11月9日止；(4)方小强，租赁期限自2015年8月1日起至2017年12月31日止；(5)标的房屋实际租赁情况不详，须由竞买人自行调查核实，并自行负责清场事宜，与委托人和拍卖人无关。上述情况仅供竞买人参考，拍卖人不作任何担保，以竞买人自行调查核实为准，拍卖成交且取得房地产权证后，买受人须自行负责与承租人协商办理租赁关系变更、收取租金及自行解决房屋押金(保证金)结算等所有相关事宜，与委托人和拍卖人无关。
　　另查明，2013年11月15日，李某某(甲方)与恒企公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋出租给乙方，房屋实测建筑面积450平方米，用途办公；房屋租赁期自2014年1月1日至2016年12月31日；租金为每日每平方米建筑面积3.20元，月租金为43,800元；乙方应在租期届满当日返还房屋，未经甲方允许逾期返还的，每逾期一日乙方应按每日每平方米建筑面积3.8元向甲方支付房屋占用期间的使用费等等。2015年7月15日，李某某(出租方、甲方)与浙豪公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋出租给乙方，房屋实测建筑面积319平方米，用途办公；房屋租赁期自2015年8月1日至2017年12月31日；租金为每日每平方米建筑面积3.30元，月租金为32,000元；乙方应在租期届满当日返还房屋，未经甲方允许逾期返还的，每逾期一日乙方应按每日每平方米建筑面积3.8元向甲方支付房屋占用期间的使用费等等。
　　2016年7月，邰某和与浙豪公司签订了《上海市房屋租赁合同》，约定邰某和将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋出租给浙豪公司，租赁期自2016年7月1日至2019年6月30日，月租金为32,000元，租金于每三个月的第一个月前5日前支付当期三个月租金，租赁保证金为32,000元。2016年12月23日，浙豪公司支付邰某和租金100,000元。2016年7月，邰某和与恒企公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定邰某和作为房屋产权人将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋出租给恒企公司，租赁期自2016年7月1日至2019年6月30日，月租金为43,800元。自2016年7月1日起，恒企公司向邰某和支付租金。
　　2017年1月18日，李某某向系争房屋物业公司，即万达公司发送催告函，称2013年1月20日李某某和天磊公司签订房屋租赁合同，租期十年，自2013年5月20日至2023年5月20日，此后李某某分别于2013年11月15日、2015年7月15日与恒企学校、方小强签订房屋租赁合同，将上述房屋中的两个房间出租，剩余房间尚未出租目前空关。后天磊公司因债权债务关系，系争房屋被法院拍卖。根据“买卖不破租赁”原则，李某某和天磊公司签订房屋租赁合同仍然有效，与现房产所有权人无涉，而万达公司却采取停水停电等方式阻止李某某进场装修，严重影响李某某的合法租赁权利等等。
　　2017年2月3日，万达公司回函表示因系争房屋已更换新的业主，而李某某依照与原业主签订的十年租赁期的房屋租赁合同要求提供物业服务，根据李某某提供的材料及没有系争房屋新业主的授权，无法判断李某某是否现在还具有依据房屋租赁合同所享有的权利。
　　2017年，李某某以恒企公司为被告起诉至上海市杨浦区人民法院，要求恒企公司向李某某返还上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋；恒企公司支付拖欠的2016年7月至2016年12月的租金262,800元；恒企公司按照每天1,710元(3.8元/平方米/日*450平方米)的标准支付自2017年1月1日至实际返还房屋之日止的使用费；恒企公司支付逾期支付租金违约金1,324.8元[案号为(2017)沪0110民初5757号]。杨浦区人民法院受理后依法追加邰某和及天磊公司为第三人参加诉讼，并于2017年10月23日作出一审判决，判决恒企公司腾空迁出上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋，并将上述房屋返还李某某；恒企公司支付李某某自2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金262,800元；恒企公司按每天1,710元的标准支付李某某自2017年1月1日起至实际返还房屋之日的占用使用费等等。该判决经二审维持原判。
　　同时，李某某以浙豪公司为被告起诉至杨浦区人民法院，要求确认李某某与浙豪公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年5月22日解除；浙豪公司向李某某返还上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋；浙豪公司支付2016年6月1日至2017年5月22日的租金375,159.40元；浙豪公司支付逾期支付租金的违约金18,900.75元；浙豪公司按照每天1,212.20元的标准支付自2017年5月23日起至实际返还房屋之日止的占有使用费[案号：(2017)沪0110民初5758号]。杨浦区人民法院受理后依法追加邰某和及天磊公司为第三人参加诉讼，并于2017年10月25日作出一审判决，判决浙豪公司支付李某某2016年6月1日至2017年12月31日的租金608,000元；驳回李某某的其余诉讼请求。该判决经二审维持原判。
　　目前，系争房屋除了恒企公司仍在使用外，其余部分面积均空置。
　　审理中，本院于2018年10月23日向万达公司调查，万达公司表示李某某与邰某和之间存有很深矛盾，即李某某使用系争房屋时，邰某和派人阻止，邰某和使用系争房屋时，李某某派人闹事的情况，因李某某和邰某和互相阻挠对方使用系争房屋导致了系争房屋中部分面积一直空置。但物业公司自始至终从未参与其中。
　　审理中，李某某表示，2016年6月，邰某和以产权人身份阻碍李某某行使租赁权，导致物业公司不允许李某某对外招租、恒企公司和浙豪公司停止向李某某支付租金，致使李某某对系争房屋失去控制权。2016年7月1日，邰某和分别与恒企公司、浙豪公司签订了租赁合同，邰某和已于2016年7月1日实际取得了系争房屋全部控制权，因此空置部分的租金损失应自2016年7月1日起计算。
　　审理中，李某某表示其与浙豪公司签订的《上海市房屋租赁合同》租期已经于2017年12月31日到期，合同到期后浙豪公司未将系争房屋返还李某某，自2018年1月1日起浙豪公司原承租的部分由邰某和控制。邰某和表示浙豪公司在(2017)沪0110民初5758号案件审理过程中已搬走，嗣后邰某和并未控制该部分房屋。
　　审理中，李某某撤回了要求邰某和排除妨害和支付违约金的诉讼请求。
　　本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。李某某与天磊公司于2013年3月10日就系争房屋签订了为期十年的房屋租赁合同，后系争房屋于2013年4月、5月分别设定抵押，2016年邰某和通过司法拍卖程序取得了系争房屋所有权。在邰某和拍得系争房屋之前，拍卖行的《特别告知》及系争房屋的《房地产估价报告》均显示，系争房屋是带租约拍卖，且《房地产估价报告》中也表示系争房屋的估值考虑了相关租赁合同对房屋价值的影响，由此可以认为，即使邰某和已通过司法拍卖程序成为系争房屋的所有权人，亦不能导致李某某基于其与天磊公司签订的《租赁合同》而对系争房屋享有的使用权当然失效。
　　邰某和主张本案不适用“买卖不破租赁”，提出以下理由：一、邰某和认为李某某与天磊公司签订的《借款合同》系虚构的债权债务，故双方签订的以租抵债的《租赁合同》应被确定为无效。本院对此认为，邰某和提供的证据尚不足以证明李某某与天磊公司之间的借款关系是虚假的，故亦不能证明李某某与天磊公司就系争房屋签订的《租赁合同》是恶意串通损害他人合法权益。二、邰某和对李某某与天磊公司之间《租赁合同》真实性、签订时间提出异议，认为虽然双方的《租赁合同》落款日期为2013年3月10日，但根据天磊公司出具的证明以及李某某出具的催告函，租赁关系起始时间为2013年5月20日，晚于抵押权设定时间，不能适用“买卖不破租赁”的规则。对此本院认为，根据已查明的事实，李某某实际将系争房屋转租并收取租金，天磊公司予以认可，邰某和对双方之间租赁关系的真实性提出异议，本院不予采信。对于《租赁合同》建立时间，李某某和天磊公司均确认为合同落款时间2013年3月10日，其后证明与催告函中的起始时间记载错误。天磊公司出具证明用于李某某证明其有权转租，并认可有效期为2013年5月20日至2023年5月20日，不能以此否认双方之间《租赁合同》的签订时间和约定的租期起始时间。李某某向物业公司发送的催告函中对合同签订时间、合同约定的租期的表述均与《租赁合同》不一致，存在明显的错误，且发函对象为物业公司，不能以此证明李某某与天磊公司之间《租赁合同》的签订时间。邰某和未提供充分证据支持其主张，本院对邰某和的上述意见不予采信。三、邰某和认为李某某与天磊公司之间的《租赁合同》系以租抵债，以租抵债的租赁合同不得适用“买卖不破租赁”的规则。本院认为，邰某和仅因为租金支付方式是以租抵债即认为李某某与天磊公司的《租赁合同》在本质上不属于租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”的规则，显然缺乏依据。综上，本院认为李某某与天磊公司签订的《租赁合同》合法有效，邰某和应继续履行该合同，对邰某和要求确认李某某与天磊公司签订的《租赁合同》无效、李某某返还系争房屋的反诉请求，不予支持。
　　关于李某某主张的其无法行使租赁权的空置面积的租金损失，本院认为首先，根据双方庭审陈述及本院向万达公司的调查，邰某和通过司法拍卖取得系争房屋所有权后，其与李某某就系争房屋的占有使用长期有纠纷，存在互相阻挠对方使用的情形。其次，邰某和自2016年7月1日起将系争房屋的部分面积分别出租给恒企公司、浙豪公司，而系争房屋在空间上具有整体性，可推定邰某和自2016年7月1日起对系争房屋的其余面积亦在实际控制中。第三，一直以来认为自己对系争房屋享有合法租赁权的李某某，在无人阻挠或能够实际控制系争房屋的情况下，长期未使用系争房屋的剩余部分，而是任由该部分长期空置，显然不符合常理。最后，从李某某与万达公司的来往函件可见，万达公司拒绝配合李某某进驻系争房屋的原因系邰某和未以新的产权人身份向物业公司明确表示李某某仍享有合法承租权。综上，本院认为系争房屋自2016年7月1日起因邰某和实际控制导致剩余部分面积长期空置。至于李某某主张空置部分损失计算至邰某和实际排除妨害之日，本院认为，李某某与恒企公司、浙豪公司之间的房屋租赁合同纠纷在2017年10月经杨浦法院判决后，其可依据相应的裁判文书向邰某和或万达公司提出排除妨害或入户的要求，已经具备了控制系争房屋的条件，基于李某某此后怠于行使该权利，因此本院确定空置部分损失计算至2017年10月30日。关于租金损失的计算标准，李某某参照其与恒企公司签订的房屋租赁合同约定的租金标准，并无不当，本院予以支持。
　　至于李某某主张的浙豪公司承租部分自2018年1月1日起的租金损失，根据(2017)沪0110民初5758号案，李某某与浙豪公司之间的租赁合同在2017年12月31日到期后，应由浙豪公司向李某某返还其租赁的部位，由李某某收回房屋，若浙豪公司继续占有使用系争房屋的，则应当支付相应的房屋占用费。现李某某无证据证明在浙豪公司迁出系争房屋后，该部分面积由邰某和继续控制，作为出租人，李某某应当积极履行出租人的权利义务，主动收回系争房屋，因其未及时收回房屋而造成的损失，由其自行承担。因此李某某就浙豪公司租赁部位向邰某和主张自2018年1月1日起的租金损失，缺乏依据，本院不予支持。李某某于本案中申请撤回要求邰某和排除妨害和支付违约金的诉讼请求，系对自己权利的处分，并无不妥，本院予以准许。因李某某与天磊公司签订的《租赁合同》应继续履行，邰某和要求李某某支付房屋使用费的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：
　　一、被告邰某和应继续履行原告李某某与第三人上海天磊金属材料有限公司签订的《租赁合同》；
　　二、被告邰某和应于本判决生效之日起10日内支付原告李某某租金损失1,289,333.76元；
　　三、对原告李某某的其余诉讼请求，不予支持；
　　四、对被告邰某和的全部反诉请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费16,891.93元，由原告李某某负担9,063.90元，被告邰某和负担7,828.03元；反诉受理费5,747.50元，由被告邰某和负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：毛济平

书记员：郭  魏