李金锁、王策与上海护驾网信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李金锁，男，1968年9月9日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市杨浦区。
　　原告：王策，女，1970年2月25日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市杨浦区。
　　以上两原告共同委托诉讼代理人：耿宏鸣，上海凯欣律师事务所律师。
　　以上两原告共同委托诉讼代理人：孙旭华，上海凯欣律师事务所律师。
　　被告：上海护驾网信息科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号底层南间。
　　法定代表人：祝文平。
　　原告李金锁、王策与被告上海护驾网信息科技有限公司(以下简称护驾网公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理。因被告护驾网公司下落不明，故本院于2019年2月14日转为普通程序，依法以公告方式向被告送达起诉状副本及传票，并于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告李金锁以及两原告共同委托诉讼代理人孙旭华到庭参加诉讼，被告护驾网公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　两原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及《续租协议》于公告期满之日解除；2.判令被告支付两原告自2018年11月11日起至2019年2月14日止的租金42,275元(人民币，下同)，扣除已付押金11,500元，实际为30,775元；3.判令被告支付两原告房屋空租期损失27,000元。
　　事实和理由：2015年8月7日，被告的工作人员王某某代表被告与原告王策签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租两原告共有的位于上海市闵行区华茂路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，租期为三年，自2015年8月10日至2018年8月9日止，租金11,500元/月，每三个月为一期支付。合同签订当日，原告便将涉案房屋交付给被告。合同到期后，被告提出续租。经协商一致，原告李金锁与被告签订《续租协议》，续租期限为一年，自2018年8月10日至2019年8月10日止，月租金调整为13,500元/月，续租协议其他条款仍按原《房屋租赁合同》执行并保持不变。《续租协议》签订后，被告仅支付了第一期租金，即2018年8月10日至2018年11月9日的租金40,500元，其后便不再支付后面的租金。经原告多次催讨，被告仍拒不支付租金，且在被告租赁期间原告房屋内很多装饰装修及家具等均被损坏。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。
　　被告护驾网公司未到庭答辩。
　　原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：
　　1、《房屋租赁合同》及附件，证明原、被告之间房屋租赁合同关系，每月租金是11,500元；
　　2、续租协议，证明涉案房屋租赁合同到期后，签订续租协议，每月租金是13,500元，其余按原合同执行；
　　3、上海市房地产权证，证明两原告系涉案房屋共同产权人；
　　4、原告王策招商银行户口历史交易明细表，证明被告支付房屋租金的情况，最后一笔于2018年8月13日支付，金额为40,500元。即被告租金支付到了2018年11月9日。
　　被告未进行质证，亦未向本院提交证据。
　　根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　坐落于上海市闵行区华茂路XXX弄XXX号XXX室的房屋系原告李金锁、王策共有。
　　2015年8月7日，原告王策(出租方、甲方)与案外人王某某(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同编号为csz-XXXXXXX，约定：甲方将位于上海市闵行区华茂路XXX弄XXX号XXX室之物业出租给乙方。租赁期限为3年，自2015年8月10日起至2018年8月9日止。租金每月11,500元，按每三个月为一期支付……，每期租金支付时间应为该期首月的5日前。双方还就其他权利义务进行了约定。
　　合同签订后，双方各自履行合同义务。
　　2018年7月5日，原告李金锁(甲方)与被告护驾网公司(乙方)签订《续租协议》一份，约定：续租期限为一年，具体时间为自2018年8月10日至2019年8月10日。租金金额为13,500元/月。原租赁合同已支付押金11,500元，本合同继续沿用原租赁合同押金11,500元。本续租协议其他条款，仍按原《租赁合同》执行并保持不变。本续租协议是原《租赁合同》不可分割部分，与原《租赁合同》具有同等法律效力。……
　　2018年8月13日，被告支付续租后首期(2018年8月10日至2018年11月9日)租金40,500元。
　　此后，被告并未再支付租金，原告起诉至法院。
　　2019年2月14日，原告李金锁在法院见证下，至涉案房屋替换门锁，收回涉案房屋。
　　本院认为，《房屋租赁合同》签约主体为原告王策与案外人王某某，《续租协议》签约主体为原告李金锁与被告护驾网公司，鉴于涉案房屋系两原告共有，两原告在诉讼中亦有明确追认彼此出租行为的意思表示，故本院认可两原告均作为房屋租赁合同关系之出租方。至于房屋租赁合同关系承租方，虽《房屋租赁合同》由案外人王某某以个人名义签订，但原告陈述案外人王某某系被告护驾网公司员工，且被告护驾网公司在《续租协议》中对案外人签订《房屋租赁合同》之行为表示追认，故本院认定被告护驾网公司系房屋租赁合同关系之承租方。
　　两原告与被告间《房屋租赁合同》《续租协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现被告于租赁合同到期前擅自锁门搬离，并不再支付后续租金，其行为已经构成违约。
　　根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，当事人可以解除合同之规定，被告在租赁期限届满前，以自己行为表明不再继续承租涉案房屋，并在未交还房屋的情况下不再支付后续租金，原告可主张租赁合同解除。至于租赁合同解除时间，本院以应诉材料公告送达之日作为合同解除日期，即双方租赁合同关系于2019年5月22日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告搬离涉案房屋后并未向原告进行交接、亦未通知原告，故被告应支付租赁合同关系解除前、至原告自行收回房屋之日的房屋租金，原告亦应返还被告相应的租赁押金。现原告同意在上述租金中对被告所付租赁押金予以抵扣，系原告处分自身权利，本院予以准许。原告上述诉请有事实及法律依据，本院予以支持。
　　至于房屋空置损失，本院认为，被告之违约行为致使原告遭受提前收回房屋并重新对外招租的相应损失，又因双方《房屋租赁合同》并未约定违约金标准，故原告参照两个月租金标准向被告主张房屋空置损失的诉请符合法律规定，本院亦予以支持。
　　被告护驾网公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告李金锁、王策与被告上海护驾网信息科技有限公司就上海市闵行区华茂路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》及《续租协议》于2019年5月22日解除；
　　二、被告上海护驾网信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李金锁、王策自2018年11月11日起至2019年2月14日止的租金人民币30,775元(已扣除被告上海护驾网信息科技有限公司已付的租赁押金人民币11,500元)；
　　三、被告上海护驾网信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李金锁、王策房屋空租期损失人民币27,000元。
　　案件受理费1,567.5元，由被告上海护驾网信息科技有限公司负担。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：陈  洁