李雅琴与上海绿茵置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李雅琴，女，1961年4月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。
　　被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张小弟，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。
　　第三人：上海彰荣房地产投资顾问有限公司，住所地上海市嘉定区银翔路８１９弄１号１２０６室－１。
　　法定代表人：李文龙，董事长。　
　　原告李雅琴与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称绿茵公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2018年3月14日公开开庭进行了审理，后本院依法追加上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称彰荣公司)作为第三人参加诉讼，并于2018年7月6日再次公开开庭进行了审理，原告李雅琴及其委托诉讼代理人李鸿、被告委托诉讼代理人夏李娜到庭参加诉讼。第三人彰荣公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《上海市商品房出售合同》解除；2、判令被告向原告退还房价款人民币(以下币种同)95万元；3、判令被告赔偿团购费损失5万、退还相关税金31,321元；4、判令被告按合同第十九条第二款向原告支付不能办出产证违约金1%计9,500元;5、判令被告向原告支付合同违约赔偿金10%计95万元；6、判令被告向原告支付从2017年6月16日(180天后)起以95万元每日按0.025%一天计算(237.50元一天)至合同解除日止的逾期交房违约金；7、判令被告向原告支付房款价总价95万元的利息从2016年2月26日起至实际还清之日止按银行同期贷款利息计算的利息损失；8、判令被告向原告赔偿房屋涨价损失10万元。后原告将第一项诉讼请求变更为判令原被告之间签订的《上海市商品房出售合同》解除。
　　事实与理由：2016年1月28日，原告为购买嘉定区银翔路绿茵商业用房XXX号XXX层XXX室商铺(以下简称系争商铺)与被告签订了《上海市商品房出售合同》，该商铺建筑面积18.95平方米，其中套内面积8.16平方米，公用分摊建筑面积10.79平方米，另有地下附属面积0平方米，房屋建筑层高5.4米，每平方米单价50,132元，房屋总价95万元，团购费5万元，相关税费31,321元，合同约定：2016年6月28日前由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋产权证(小产证)。因甲方原因乙方无法在2017年1月28日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房款的100%；2017年1月28日之日起的180天内，乙方仍无法取得房产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同”;“乙方行使本合司条款中约定的单方面解除合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到一方书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价的10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将商铺交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起算至实际上交付之日止，逾期超过180天，乙方有权解除合同追究甲方责任”。合同签订后，原告按被告确定的方式将房价款全部支付完毕，但被告既没有向原告交房也没有按约办理出产权证，原告多次向被告交涉解除合同退款事宜，但被告同意解除却始终不退款，被告既不交付商铺又不退款的行为，侵犯了原告的合法权益，属于根本性违约，原告有权提出解除合同并追究被告的违约责任，故原告诉至法院。
　　被告辩称，不同意原告诉请，1、原告未完成举证责任证明其按时足额支付了购房款，系原告违约在先，原告无权解除合同。原告要求解除合同的合同依据为第19条第2款，而该条款的前提是因被告原因无法让原告取得产证，而根据合同第4条约定，原告应该按期将房款汇入被告账户，合同附件一约定原告应在2016年4月30日将全部购房款付清，而根据原告目前的举证来看原告仅提交了收据和发票，金额均没有达到95万，且最迟一期付款在2017年6月28日，已经超过了合同约定期限，故系原告违约在先，原告不满足合同约定的解除条件；且原告从未书面通知绿茵公司解除合同，原告行使单方解除权的程序亦不符合合同约定。2、即使合同被判令解除，绿茵公司也不应当承担赔偿责任，原告错误的理解各项违约金、赔偿款的相互适用关系，原告主张的逾期办理产证违约金和逾期交房违约金均应以双方继续履行合同为条件，如果原告主张解除合同，该两项违约金不能适用，只能主张解除合同的赔偿金；即使解除合同后可以适用解约赔偿金，原告主张的金额也过高，由法院在原告能够证明的实际损失范围内进行酌定。3、原告就利息损失和房屋涨价损失主张未提供相应证据，且合同约定的解除合同赔偿金已经包括了解除合同后的全部赔偿范围，原告不应当再单独主张利息损失、房屋涨价损失。综上，原告的主张没有相应的事实依据和合同、法律依据，应当予以驳回。
　　第三人未到庭参加诉讼，也未作书面陈述，在举证期限内亦未向本院提供相关的证据材料。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年1月28日，李雅琴(乙方，买方)与绿茵公司(甲方，卖方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室的系争房屋作店铺使用，建筑面积18.95平方米，总房价款950,000元，第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋。第十三条约定除不可抗力外，甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180日，乙方有权单方解除本合同。第十七条约定该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。第十九条约定双方商定2016年6月28日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2017年1月28日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年1月28日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款。附件一付款时间和付款方式中约定：1、乙方于2016年1月28日与甲方签约并付首付房款计300,000元；2、乙方于2016年2月23日前应支付房款450,000；3、乙方以贷款方式于2016年4月23日前应支付房款200,000元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。合同另对其他内容进行了约定。
　　合同签订后，李雅琴分别于2016年1月26日、2016年1月28日、2016年2月25日在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向绿茵公司支付房款20万元、10万元、35万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业有限公司”。2016年1月28日，李雅琴在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向案外人上海翠达企业管理服务事务所支付5万元，POS机签购单上商户名称标注为“翠达企业管理银翔路店”，并于同日收到《收据》一张，载明“团购服务费”50,000元，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。2016年2月25日，李雅琴通过POS机刷卡向案外人上海商鼎房地产经纪事务所支付5万元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业”，并于同日收到《收据》一张，载明“代办产证费”50,000元，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。2016年3月4日，被告向原告开具一张价款为650,000元的增值税发票。2017年2月26日，原告通过POS机刷卡向绿茵公司支付房款10万元；同日，原告收到《收据》一张，载明“应付款补款”100,000元，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。后李雅琴又于2017年6月28日在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡分数笔向第三人彰荣公司支付房款合计200,000元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业”，并于同日收到《收据》一张，载明“尾款”200,000元，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。
　　2017年10月30日，绿茵公司向绿茵商业用房所有业主出具一份《承诺书》，承诺：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。
　　审理中，绿茵公司自认第三人彰荣公司为系争商铺所在的绿茵商业广场的独家委托销售公司，绿茵公司与李雅琴于2016年1月28日签订《上海市商品房出售合同》时是由彰荣公司具体操作，本案的房屋出售合同签约及付款均发生在绿茵公司委托彰荣公司销售期间；并自认未向李雅琴开具购房发票，也无法核实系争房屋交付情况。
　　本案的争议焦点：一、绿茵公司是否已收取购房款95万元？二、李雅琴能否解除合同？绿茵公司应否承担违约责任？三、是否应由绿茵公司退还团购费5万、退还相关税金31,321元？
　　一、绿茵公司是否已收取购房款95万元？
　　本院认为李雅琴与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。虽然系争《上海市商品房出售合同》约定了付款账户，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。李雅琴在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《上海市商品房出售合同》，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，收取加盖“绿茵商业广场营销中心”印章的收据，且相关POS机签购单上均显示商户为绿茵公司，绿茵公司也开具了价款为650,000元的增值税发票，故李雅琴的付款行为不存在过错，其已经尽到了审慎注意义务。李雅琴有理由相信收款方为绿茵公司，其也无从知晓收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿茵公司的陈述，案外人彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，李雅琴对于此节事实并不知悉，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓，李雅琴也有理由相信彰荣公司有收取房款的权限，故本院认定李雅琴已经向绿茵公司支付95万元购房款。现绿茵公司称未收到房款，绿茵公司可以根据与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。
　　二、李雅琴能否解除合同？绿茵公司应否承担违约责任？
　　本院认为合同附件一约定最后一笔房款200,000元李雅琴应以贷款方式于2016年4月23日前支付，但李雅琴直至2017年6月28日才以现金补足该款，显属违约，李雅琴的该付款时间亦明显晚于合同约定的房屋交付时间2016年12月15日前和办理房地产权证(小产证)时间2017年1月28日前，李雅琴以被告未按约交付房屋及办理产证为由要求行使约定解除权理由不足。鉴于李雅琴在付清全款后绿茵公司也并未提出任何异议，但在之后一年多的时间内却仍未开具全额的发票、交付系争房屋并配合办理过户手续，结合目前绿茵商业广场的经营现状，绿茵公司迟延履行义务的行为已导致合同目的已无法实现，李雅琴要求解除合同的诉请应予支持，对此绿茵公司应当承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，绿茵公司应将已付的95万元购房款予以返还。李雅琴参照合同关于解约违约金的约定要求绿茵公司支付总房款10%违约金的诉请，可予支持。至于逾期交房违约金和逾期办证违约金，该两项违约金以继续履行合同为前提，在李雅琴已主张解除合同的情况下，再行主张该两项违约金于法无据，本院不予支持。对于利息损失和房屋涨价损失，因李雅琴已主张解约违约金，该违约金已能涵盖给李雅琴造成的利息损失，且李雅琴也并未举证证明房屋涨价损失的存在，该两项诉请于法无据，对此本院不予支持。
　　三、是否应由绿茵公司退还团购费5万、退还相关税金31,321元？
　　本院认为，李雅琴支付税费并非《上海市商品房出售合同》约定的内容，且收据上为“绿茵商业广场营销中心”字样印章，并非绿茵公司公司印章，该部分费用实际由第三人彰荣公司收取，综合通常的房屋买卖交易习惯，税费应在房屋过户登记时由相关政府部门据实计算并收取，无法认定彰荣公司收取该31,321元的行为构成表见代理，故不应由绿茵公司返还。至于团购费，同理，团购费实际是由案外人上海翠达企业管理服务事务所收取，收据上亦注明为“团购服务费”，与房款无关，故不应由绿茵公司返还。综上，李雅琴要求绿茵公司退还税金及团购费的诉请缺乏依据，对此本院不予支持。原告就此可另行主张。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告李雅琴与被告上海绿茵置业有限公司于2016年1月28日签订的《上海市商品房出售合同》；
　　二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内返还原告李雅琴已付房款人民币950,000元；
　　三、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内给付原告李雅琴解约违约金人民币95,000元；
　　四、原告李雅琴的其余诉讼请求不予支持。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费15,922元，减半收取7,961元，保全费5,000元，合计诉讼费12,961元，由原告李雅琴负担858.5元，由被告上海绿茵置业有限公司负担12,102.5元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：黄  卉

书记员：孙  鸯