李鹏艳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：徐可好，男，1976年6月15日，汉族，住江西省上饶市。
　　被告(反诉原告)：李鹏艳，女，1993年12月14日出生，汉族，住安徽省宿州市。
　　委托诉讼代理人：陈知度,上海捷铭律师事务所律师。
　　第三人：上海创林房地产经纪有限公司，住所地上海市东汉阳路XXX号。
　　法定代表人：李靖，经理。
　　委托诉讼代理人：宋金金、尹浩，公司员工。
　　原告徐可好与被告李鹏艳房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月5日立案后，被告李鹏艳于2019年5月23日向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，依法通知上海创林房地产经纪有限公司(以下简称创林公司)作为第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐可好、被告(反诉原告)李鹏艳及其委托诉讼代理人陈知度、第三人创林公司的委托诉讼代理人尹浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　徐可好向本院提出诉讼请求：要求李鹏艳支付违约金10万元。事实和理由：经第三人创林公司居间介绍，徐可好、李鹏艳于2018年9月23日签订《上海市房地产买卖合同》，李鹏艳向徐可好出售上海市武昌路XXX号北部2421室房屋(以下简称系争房屋)，合同价款84万元。合同签订当日，徐可好向李鹏艳支付了10万元(含已支付定金2万元)，后又支付创林公司12万元，用于房地产交易所产生的所有税费及中介费。徐可好在购房时只知道系争房屋是租给爱家酒店使用，且租期即将届满，后经过了解得知系争房屋上有橘子酒店的长期租约，然李鹏艳一直否认其与橘子酒店租约之事。李鹏艳购买系争房屋时曾出具承诺书将系争房屋继续出租给橘子酒店，且水电均在橘子酒店名下，均未结清，水电不能单独过户。徐可好认为李鹏艳构成违约，现双方之间的合同已经协商一致解除，但李鹏艳应就其违约行为支付违约金。因徐可好支付了10万元定金，故要求李鹏艳支付违约金10万元。为维护自身合法权利，徐可好故起诉至法院。
　　李鹏艳辩称，不同意徐可好的诉讼请求。系争房屋的前产权人与橘子酒店签订过一份长期租约，李鹏艳购买房屋时三方确实签订过承诺书，然李鹏艳之后收回了系争房屋，自用1年后又出租给爱家酒店。橘子酒店已默认系争房屋被收回，未提出任何异议，目前双方也已经结清水电费用。系争房屋现由爱家酒店使用且徐可好对此明知。徐可好以系争房屋可能与橘子酒店存在纠纷不能交付为由，要求解除合同，是其违约。徐可好曾提起过诉讼，后撤诉，在创林公司的调解下，双方协商解除合同，李鹏艳退还徐可好10万元，并另行支付了8,000元作为补偿。之后创林公司的中介人员以其姐夫黄华的名义购买了系争房屋，已办理变更登记手续。至于徐可好在创林公司处的12万元与李鹏艳无关。
　　李鹏艳向本院提出反诉请求：要求徐可好赔偿损失10万元。事实和理由：双方于2018年9月23日签订《上海市房地产买卖合同》后，在李鹏艳能够按约过户交付房屋的情况下，徐可好以系争房屋与橘子酒店可能存在纠纷为由，要求解除合同，构成违约。李鹏艳本可没收10万元定金，然退还给徐可好，造成李鹏艳损失，而徐可好在收到10万元后仍起诉李鹏艳，给李鹏艳造成精神损失。李鹏艳为维护自身合法权益，故提起反诉。
　　徐可好针对反诉辩称，不同意李鹏艳的反诉请求，不同意赔偿损失，合同解除是由于李鹏艳违约造成。
　　创林公司述称，听从法院判决。创林公司作为双方交易的中介公司，曾带徐可好看过系争房屋。李鹏艳并未告知创林公司其与橘子酒店租约事宜，是徐可好自行获知。签订示范文本当天，本约定在徐可好支付10万元后前往办理过户手续，但因橘子酒店租约事宜未能办理。双方交易时并未谈及水电过户事宜，创林公司也不知水电能否单独过户。徐可好曾提起过诉讼，大家进行协商后徐可好申请撤诉。后徐可好与李鹏艳解除合同，李鹏艳将系争房屋出售给了创林公司工作人员的亲属黄华，现系争房屋已过户至黄华名下。
　　本院经审理认定事实如下：李鹏艳原为系争房屋权利人。2018年9月21日，李鹏艳为出售方(甲方)、徐可好为购买方(乙方)，创林公司为居间方(丙方)，三方签订《房地产买卖居间协议》，约定：“甲乙丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲乙双方委托丙方居间系争房屋，共计壹套物业事宜，达成如下协议：……付款方式：与甲方签订买卖合同时，乙方支付购房款1,120,000元整作为首付款(含定金),……此价格一百壹拾贰萬为乙方净出手价；签订买卖合同当日支付拾萬元整扣除已支付定金贰萬元整；过户当天支付壹佰萬元整；尾款贰萬元交房当日支付；甲方到手价为壹佰萬元整，其中拾贰萬为中介方交一切税费；……乙方为表示购买诚意，同意在签订本协议时支付20,000元整作为购买意向金；……在签订本协议后，乙方应于7天内前往丙方处签订《上海市房地产买卖合同》；……在签订本协议后，甲方应于7天内前往丙方处签订《上海市房地产买卖合同》”。当日，徐可好支付意向金2万元。
　　2018年9月23日，李鹏艳为卖售人(甲方)、徐可好为买受人(乙方)，双方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定房款84万元，合同签订当日支付10万元(扣除已支付定金2万元)，过户交接时支付74万元，双方在2018年10月20日前申请办理过户手续；甲方应于2018年11月3日前交付房屋，逾期交接房屋的，每逾期一日，甲方支付乙方已收款的0.05%违约金。后双方签订补充协议，约定甲乙双方友好协商成交价为112万元，(其中合同价位84万元，装修补偿为16万元，所有的税费和中介费为12万元)；合同价84万元付款方式以合同约定付款方式为准，装修补偿款16万元于过户当日支付，税费12万元过户之前由乙方支付丙方。合同签订当日，徐可好转账支付李鹏艳8万元，李鹏艳出具收款收据，载明收到首期房款10万元(含定金2万元)。2018年10月23日，徐可好转账至创林公司工作人员宋金金账户12万元。后双方产生纠纷，未按约办理过户手续。
　　2018年12月15日，徐可好向本院提交诉状，要求解除与李鹏艳签订的《上海市房地产买卖合同》，要求李鹏艳返还10万元定金及支付违约金14.2万元，后徐可好以双方欲庭外和解为由向本院申请撤诉，本院予以准许。
　　2019年3月9日，徐可好与李鹏艳解除《上海市房地产买卖合同》后，李鹏艳与黄华签订《上海市房地产买卖合同》，约定黄华向李鹏艳购买系争房屋，房屋价款84万元，合同签订当日支付首期房款42万元，贷款42万元由黄华申请银行贷款后支付；双方在2019年4月10日前申请办理过户手续；李鹏艳应于2019年4月10日前交付房屋，逾期交接房屋的，每逾期一日，支付乙方已收款的0.05%违约金。合同签订后，黄华支付李鹏艳42万元。同日，李鹏艳转账徐可好10.8万元。现系争房屋产权已变更登记至黄华名下。
　　另查明，2016年8月27日，黄河为甲方(房屋出卖人)，李鹏艳为乙方(房屋买受人)，上海城景酒店管理有限公司为丙方(承租方)，三方签订承诺书，约定：乙方承诺，系争房屋过户至乙方名下后，乙方将按照甲方与丙方签订的《租赁合同》等文件，继续履行合同，承担出租方义务，享有出租方权利，租赁期限为2015年3月1日至2029年2月28日止；丙方同意放弃本次优先购买权。
　　2017年11月3日，李鹏艳与方志博签订《上海市租赁合同》，约定方志博向李鹏艳租赁系争房屋，租期为2017年11月3日至2018年11月3日，月租金为4,500元，付三押一。合同签订后，李鹏艳将系争房屋交付方志博方开设爱家酒店。2018年12月4日，双方续签合同，租期至2019年12月3日，月租金为4,600元，付三押一。
　　上述事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、(2019)沪0109民初6271号案件谈话笔录、收据、租赁合同、房地产权证、承诺书、中国建设银行交易明细及当事人的当庭陈述等证据证实。
　　本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。徐可好与李鹏艳就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。徐可好认为李鹏艳在出售房屋时隐瞒其与上海城景酒店管理有限公司就系争房屋存在长期租约，且水电不能单独过户构成违约。然李鹏艳在购买系争房屋时虽承诺将系争房屋仍继续出租给上海城景酒店管理有限公司，但李鹏艳与徐可好签订合同时上海城景酒店管理有限公司并未实际使用系争房屋，系争房屋已经被李鹏艳收回，长期在其控制之下。李鹏艳将系争房屋另行出租给方志博经营爱家酒店，徐可好知晓此情形，且合同约定的交付日期与当时的租赁合同约定的租期届满日期一致，故系争房屋的交付不存在实际困难。至于水电过户问题，合同约定在交房之后办理，然之后双方产生争议，系争房屋未办理过户手续，双方经协商解除合同，李鹏艳自愿退还徐可好10万元房款并支付8,000元作为补偿，徐可好业已收取并认可，说明双方对解除合同的后果也达成一致。现徐可好再次起诉要求李鹏艳支付违约金10万元，李鹏艳反诉要求徐可好赔偿损失，均缺乏依据，本院难以支持。至于徐可好在创林公司工作人员处的未退还款项，徐可好可另行主张。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款之规定，判决如下：
　　一、驳回徐可好的全部诉讼请求；
　　二、驳回李鹏艳的全部反诉请求。
　　本案本诉受理费2,300元，减半收取计1,150元，由徐可好负担；反诉受理费1,150元，由李鹏艳负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：尹  灿

书记员：顾  逸